Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Quy hoạch Thủ Thiêm được thực hiện vào những năm 60 của thế kỷ trước bởi các nhà kiến trúc sư người Pháp, trải qua nhiều thăng trầm với các đồ án quy hoạch khác nhau. Đến nay Khu đô thị Thủ Thiêm đã phê duyệt đồ án nghiên cứu quy hoạch và xúc tiến đầu tư với tầm nhìn chiến lược của thành phố trong những năm đầu của thế kỷ XXI. Kỳ vọng Thủ Thiêm sẽ trở thành trung tâm mới của Thành phố Hồ Chí Minh từ bán đảo Thủ Thiêm qua bên kia sông Sài Gòn, đáp ứng nhu cầu phát triển ngày càng tăng của một thành phố với hơn 10 triệu dân.
Lịch sử hình thành Thủ Thiêm
Khu vực này từng là đầm lầy, được biết đến với cái tên xóm Tàu Ô và là nơi trú ẩn của một nhóm hải tặc người Hoa chạy trốn từ nhà Thanh ở Trung Quốc, được chúa Nguyễn cấp phép định cư để bảo vệ lãnh thổ.
Tên Thủ Thiêm bắt đầu được sử dụng từ cuối thế kỷ XVIII, với “Thủ” mang ý nghĩa là một đồn canh và cũng có thể là tên gọi của vị trí lãnh đạo đồn. Chính quyền thời đó đã thiết lập một đồn binh tại đây để giám sát giao thông trên sông Sài Gòn và bảo vệ khu vực trung tâm. Có khả năng địa danh Thủ Thiêm xuất phát từ tên của người chỉ huy đồn, và dần dần trở thành tên gọi chính thức của khu vực.
Năm 1976, sau khi quận 9 được giải thể, An Khánh và Thủ Thiêm được nhập vào huyện Thủ Đức và đổi tên thành hai xã tương đương.
Vào ngày 6 tháng 1 năm 1997, Chính phủ đã chính thức chuyển hai xã này về Quận 2 và thành lập các phường mới trên cơ sở diện tích tự nhiên và dân số của mỗi xã.
Tính đến năm 2019, phường Thủ Thiêm có diện tích 1,51 km² với 304 cư dân, trong khi phường An Khánh có diện tích 1,74 km² và 124 cư dân.
Vào ngày 9 tháng 12 năm 2020, Ủy ban thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết về việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp huyện, cấp xã để thành lập thành phố Thủ Đức, kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2021. Theo đó, thành phố Thủ Đức được thành lập từ việc sáp nhập Quận 2, Quận 9, và quận Thủ Đức, phường An Khánh được nhập vào phường Thủ Thiêm.
Vị trí địa lý Thủ Thiêm
Phường Thủ Thiêm nằm ở phía tây nam thành phố Thủ Đức, có vị trí địa lý:
- Phía đông giáp các phường An Khánh và An Lợi Đông
- Phía tây giáp Quận 1 với ranh giới là sông Sài Gòn
- Phía nam giáp phường An Lợi Đông và Quận 4
- Phía bắc giáp Quận 1 và quận Bình Thạnh với ranh giới là sông Sài Gòn.
Phường có diện tích 3,31 km², dân số năm 2021 là 2.176 người, mật độ dân số đạt 657 người/km².
Bản đồ quy hoạch Thủ Thiêm
Quy hoạch đất
Các chỉ tiêu quy hoạch Khu đô thị Thủ Thiêm:
- Tổng Diện tích Khu đất Quy hoạch: 657 ha.
- Diện tích Khu đất Có thể Phát triển: 215,9 ha (2.158.751 m2).
- Tổng diện tích sàn xây dựng (GFA trên mặt đất): 7.563.750 m2.
- Tổng diện tích sàn xây dựng (GFA dưới mặt đất): 2.220.079 m2.
- Tổng diện tích sàn nhà ở hữu dụng (useable GFA): 2.540.588 m2.
- Tổng diện tích sàn thương mại hữu dụng (useable GFA): 2.555.977 m2.
- Hệ số sử dụng đất thuần (net FAR): 3.5
- Số lượng căn hộ ở: 26.618 căn.
- Dân số cư trú: 145.369 người.
- Số người làm việc: 217.470 người.
- Số lượng căn hộ dịch vụ: 573 căn.
- Dân số ở căn hộ dịch vụ: 1.719 người.
- Chiêu dài sông Sài Gòn đi qua Thủ Thiêm: 8 km (^240 ha mặt nước).
Khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm được chia thành 8 khu vực với những chức năng khác nhau, mật độ xây dựng riêng với những không gian công cộng và các công trình điểm nhấn.
Khu chức năng số 1 là khu trung tâm thương mại dịch vụ đa chức năng
Khu chức năng số 1 nằm tại một nửa phía Bắc khu lõi trung tâm, là khu trung tâm thương mại dịch vụ đa chức năng mật độ cao. Đây là nơi tọa lạc của các công trình điểm nhấn, công cộng quan trọng như Trung tâm hội nghị triển lãm với cầu đi bộ qua kênh số 1 kết nối với Nhà bảo tàng; Nhà hát giao hưởng và Trung tâm thông tin quy hoạch
Khu chức năng số 2 là một phức với chức năng thương mại, dân cư đa chức năng và thể thao giải trí.
Khu chức năng số 2 là khu phức hợp mật độ cao với các chức năng thương mại, dân cư đa chức năng và thể thao giải trí nằm ở phía Nam của khu lõi trung tâm. Khu chức năng này được chia thành 3 khu nhỏ: khu 2a ở phía bắc đại lộ đông tây, khu 2b với khu phức hợp Tháp quan sát và khu C là khu phức hợp Thể thao giải trí. Một số công trình điểm nhấn: Khu phức hợp tháp quan sát, Sân vận động, Nhà thi đấu đa năng, trường học và Trung tâm hành chính địa phương.
Khu chức năng số 3 là một khu chức năng dân cư hỗn hợp nằm dọc bờ Bắc Thủ Thiêm.
Khu chức năng số 3 là khu chức năng dân cư hỗn hợp nằm dọc bờ bắc thủ thiêm với Trường học và Nhà bảo tàng đối diện trung tâm hội nghị triển lãm qua kênh số 1.
Khu chức năng số 4 là khu dân cư hỗn hợp nằm ở phía Bắc Thủ Thiêm
Khu chức năng số 4 là khu dân cư hỗn hợp nằm ở bắc khu đô thị Thủ thiêm. Công trình điểm nhấn quan trọng gồm ba trường học, trung tâm sinh hoạt cộng đồng, cơ quan hành chính địa phương, trạm cứu hỏa và trạm cung cấp nguyên liệu.
Khu chức năng số 5 bao gồm khu công trình công cộng, khu dân cư và các công trình thương mại.
Khu chức năng số 5 bao gồm khu công trình công cộng phía bức đại lộ Đông Tây, khu dân cư phía nam đại lộ Đông Tây và các công trình thương mại đa chức năng với những công trình công cộng trọng điểm: cung thiếu nhi, Tòa nhà Cơ quan Hành chính Đô thị, Trạm cung cấp nhiên liệu, hai trường học, Trung tâm sinh hoạt cộng đồng và Cơ quan Hành chính địa phương.
Khu chức năng số 6 là khu vực nằm các kênh rạch tự nhiên của bán đảo Thủ Thiêm dọc theo Đại lộ Đông Tây.
Khu chức năng số 6 nằm ở khu vực dọc theo đại lộ đông tây và giữa các kênh rạch. Khu vực này được được bố trí công viên phần mềm, bệnh viện quốc tế cùng với đó là các tuyến xe buýt nội bộ và tuyến tàu điện ngầm dẫn vào khu nhà ga nằm ở Bệnh viện và công viên phần mềm.
Khu chức năng số 7 là khu chức năng ở Đông Thủ Thiêm
Khu chức năng số 7 ở vị trí cực đông của thủ thiêm với khu khách sạn nghỉ dưỡng vùng châu thổ, khu phức hợp bến du thuyền, xung quanh là các khu thương mại, nhà hàng, cửa hiệu và chòi nghỉ.
Khu chức năng số 8 là khu sinh thái ngập nước ở phía Nam
khu chức năng số 8 là khu sinh thái ngập nước phía Nam, được xem là khu vực quan trọng cần được bảo tồn của bán đảo Thủ Thiêm. Có 3 dự án được xây dựng ở khu vực này: Khách sạn Nghỉ dưỡng Vùng Châu thổ phía Nam nổi (dựng trên hệ cọc) được bố trí tại phía Tây; Công viên nước và Khu nghiên cứu thực vật.
Quy hoạch không gian
Sơ đồ 1: Các khu vực có ý nghĩa quan trọng về cảnh quan và vị trí các cửa ngõ khu đô thị Thủ Thiêm với các công trình điểm nhấn quan trọng.
Sơ đồ 2: Các khu chức năng của Khu đô thị Thủ Thiêm, trong đó nêu rõ khu nào dành cho thương mại, khu nào dân cư. Các khu chức năng được chia ra theo thứ từ từ 1 đến 8. Công trình chính tại Khu chức năng số 2c là công trình mang tính biểu tượng quan trọng phía Nam khu lõi trung tâm tọa lạc ngay bên bờ sông.
Sơ đồ 3: Các không gian mở công cộng của khu Thủ Thiêm với các công viên hồ trung tâm, công viên cộng đồng… được quy hoạch. Các khu vực có địa hình đặc thù trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm là những khu vực cảnh quan, địa hình sông nước gồm: Khu vực bờ sông Sài Gòn; Vùng châu thổ phía Nam; khu vực hồ trung tâm và dọc các tuyến kênh rạch chính (kênh K1, kênh K3, rạch cầu Phao, rạch Cá Trê Lớn, rạch Cá Trê Nhỏ).
Sơ đồ 4: Các khu vực đầu mối hạ tầng kỹ thuật. Trục không gian chính yếu của khu đô thị là đại lộ Vòng cung, nơi bố trí các công trình thương mại dịch vụ mật độ cao với tầng cao được thiết kế đảm bảo tầm nhìn đến sông Sài Gòn và hồ trung tâm.
Sơ đồ 5: Phân cấp đường trong khu đô thị mới Thủ Thiêm. Có thể thấy rõ vị trí 4 cầu Thủ Thiêm kết nối từ khu trung tâm TP, cộng thêm cầu đi bộ bắc ngang sông Sài Gòn.
Sơ đồ 6: Các vị trí bến phà, bến taxi thủy của khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Tiềm năng bất động sản Thủ Thiêm
Trong những năm qua, thị trường bất động sản TP.HCM đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của khu vực Thủ Thiêm với khoảng gần 10.000 sản phẩm cao cấp và hạng sang được công bố. Các dự án tại Thủ Thiêm nửa thập kỷ qua đã có mức tăng trưởng về giá 50-220%, đẩy khu vực này thành một trong những nơi giá bất động sản cao nhất TP.HCM.
Với lợi thế về vị trí, tiềm năng phát triển trong tương lai, giá bất động sản tại đây liên tục thay đổi và ghi nhận những mặt bằng giá mới. Thậm chí, giai đoạn trong năm 2019-2023, bất động sản tại Thủ Thiêm dẫn đầu TP.HCM về giá.
Vị trí đắc địa
Lý do khiến bất động sản Thủ Thiêm liên tục leo thang trong thời gian qua, theo các chuyên gia nhận định là nhờ vị trí đắc địa. Cùng với đó, các dự án căn hộ trên địa bàn này thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang với tiêu chuẩn vượt trội so với phần còn lại của thị trường trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm cũng góp phần đẩy giá nhà liên tục leo thang.
Giờ đây, Thủ Thiêm đã trở thành điểm sáng trên “bản đồ” thị trường bất động sản của nhiều nhà phát triển bất động sản danh tiếng nhờ hạ tầng đồng bộ và thế mạnh vị trí chiến lược sẵn có. Ngoài ra, giới chuyên gia cũng nhận định vị thế đắc địa được bao quanh bởi sông Sài Gòn của Thủ Thiêm giúp nơi đây đón nhận dòng vượng khí tốt lành cùng không khí thiên nhiên mát mẻ, là toạ độ lý tưởng cho những bất động sản phân khúc cao cấp và hạng sang.
Trong 5-10 năm tới khi cơ sở hạ tâng đã hoàn thành đây đủ, tốc độ phát triển của khu đô thị này chắc chắn sẽ nhanh hơn rất nhiêu lần. Những dự án tiếp theo được triển khai tại đây sẽ không chỉ đơn thuần là nhà ở mà sẽ đa dạng như văn phòng hạng A (khoảng 389.000 m2 sàn), trung tâm thương mại (137.800 m2), khách sạn 5 sao,… đã nằm trong kế hoạch triển khai. Sự phát triển đa dạng các bất động sản thương mại sẽ dân đưa Thủ Thiêm trở thành đô thị đúng định hướng quy hoạch: trung tâm tài chính nơi làm viêc cho 217.000 người và nơi cư trú thường xuyên cho hơn 145.000 người.
Quy hoạch thông minh
Tổng diện tích của TP.HCM khoảng 206.100 ha nhưng khu trung tâm cũ của TP chỉ 930 ha và dự kiến Thủ Thiêm là khu trung tâm mới mở rộng với 730 ha. Trên thực tế, đồ án điêu chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị mới Thủ Thiêm năm 2012 đã có sự điều chỉnh gia tăng hệ số sử dụng đất cho một số lô đât.
Rút kinh nghiệm từ nhiều khu đô thị đang rơi vào tình trạng quá tải dân số, ùn tắc giao thông, phá vỡ mỹ quan, bán đảo này đã được quy hoạch chuẩn chỉnh dành 42% diện tích cho hệ sinh thái và mặt nước, 34% cho khu dân cư, trung tâm thương mại và trung tâm hành chính. Đặc biệt là 24% cho các hạ tầng giao thông.
Cơ sở hạ tầng phát triển
Nhờ nắm bắt cơ hội đúng thời điểm, Thủ Thiêm đã nhanh chóng triển khai hàng loạt cơ sở hạ tầng trọng điểm với tổng vốn đầu tư lên đến hàng chục nhìn tỷ đồng. Trong đó, các dự án như cầu Thủ Thiêm 1, Hầm Thủ Thiêm vượt sông Sài Gòn, cầu Thủ Thiêm 2 đã lần lượt hoàn thiện và đi vào hoạt động vào năm 2007, 2011 và 2022. Những công trình hạ tầng giao thông này mang vai trò hết sức quan trọng trong việc giải quyết triệt để những bất tiện về mặt kết nối hạ tầng với trung tâm Quận 1, tạo tiền đề giúp Thủ Thiêm kế thừa sự năng động kinh tế của TP.HCM.
Bên cạnh đó, TP.HCM cũng thông qua chủ trương cho phép Khu đô thị mới Thủ Thiêm tiếp tục triển khai các kế hoạch đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật như hoàn thiện đường trục Bắc – Nam trong khu đô thị mới, nâng cấp đường Lương Định Của, 4 tuyến đường chính khu đô thị Thủ Thiêm, cầu Ông Nhiêu mới, dự án Quảng trường trung tâm và công viên bờ sông trong năm 2024 và 2025. Trong đó, nổi bật có dự án cầu Thủ Thiêm 4 dự kiến khởi công năm 2025 sẽ giúp rút ngắn khoảng cách với khu vực phía Nam TP.HCM như quận 4, quận 7.
Các dự án tại Khu đô thị Thủ Thiêm
Sala – Đại Quang Minh
Công ty Đại Quang Minh cũng được chọn bởi thành phố để phát triển dự án theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng, đầu tư vào 4 trục đường chính của Khu Đô Thị Mới. Đổi lại, thành phố giao cho công ty 78,98 ha đất, trong đó 37,71 ha dành cho việc phát triển các khu chung cư cao cấp như Sala, Saroma, các khu biệt thự, trung tâm thương mại, 34,13 ha cho xây dựng hạ tầng giao thông và kỹ thuật, và 7,13 ha để xây dựng cơ sở công cộng như trường học, nhà văn hóa.
Một trong những sản phẩm BĐS có giá tăng mạnh nhất đó là nhà phố, shophouse và biệt thự. Đơn cử như 116 căn shophouse trên trục đường Nguyễn Cơ Thạch có giá mở bán từ 30-50 tỷ đồng mỗi căn. Đến nay, những căn shophouse này đang được bán trên thị trường thứ cấp với mức 150 – 200 tỷ đông, tăng hơn 240%. Tiếp sau đó, các căn hộ mở bán hiện giá cũng đã tăng gấp đôi.
Eco Smart City – Lotte
Tập đoàn Lotte từ Hàn Quốc dự định xây dựng dự án Khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm Eco Smart City trên diện tích 10 ha, bao gồm khu thương mại hạng sang, khách sạn, văn phòng và căn hộ với tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 2 tỷ USD.
Empire City – Keppel Land
Dự án Khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm, Empire City Complex, được thực hiện bởi liên danh giữa Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước, Công ty TNHH Bất Động sản Trần Thái và Công ty Denver Power Ltd, trải rộng trên 15 ha và bao gồm một tòa nhà cao 86 tầng, một khách sạn 5 sao, trung tâm thương mại và tòa nhà văn phòng, với tổng vốn đầu tư khoảng 1,2 tỷ USD.
>> Xem thêm: Review Empire City Thủ Thiêm: Cập nhật giá bán mới nhất
The Metropole – Sơn Kim Land
Tọa lạc tại vị trí đắc địa nằm tại lô chức năng 1-21 Khu đô thị Thủ Thiêm, cạnh Sông Sài Gòn và ngay dưới chân cầu Thủ Thiêm 2, với mảng xanh từ công viên phía trước rộng hơn 10,000m2, The Metropole Thủ Thiêm được quy hoạch với quy mô lớn lên đến 7.5ha, được xem là dự án đắt giá nhất khu đô thị Thủ Thiêm.
>> Xem thêm: Review The Metropole Thủ Thiêm: Kênh đầu tư tiềm năng vượt trội
The River – Refico & CII
The River Thủ Thiêm là dự án căn hộ cao cấp được hợp phát và phát triển giữa 2 chủ đầu tư nổi tiếng uy tín Refico và Cii. Dự án tọa lạc ngay trung tâm khu đô thị Thủ Thiêm, thuộc phân khu chức năng 3, được xây trên diện tích hơn 3.5ha.
>> Xem thêm: Review The River Thủ Thiêm – Dự án có đáng đầu tư không?
Zeit River – GS E&C
Zeit River Thủ Thiêm với quy mô 3,3ha được xây dựng với 6 toà tháp căn hộ cao từ 12 – 32 tầng, là dự án khu căn hộ phức hợp thương mại, dịch vụ, văn phòng cao cấp với tiêu chuẩn 6 sao bật nhất tại Khu đô thị Thủ Thiêm do Tập đoàn GS Engineering & Construction Corp với tên viết tắc là tập đoàn GS E&C đến từ Hàn Quốc làm chủ đầu tư.
Kết luận
Trước hấp lực và tiềm năng mạnh mẽ của trung tâm tài chính Thủ Thiêm trong lai, cũng như bối cảnh quỹ đất ngày một hạn hẹp, các căn hộ cao cấp tại đây đã trở thành “thỏi nam châm” thu hút các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm và giới thượng lưu mong muốn chọn nơi an cư lý tưởng. Nắm giữ vị trí đắc địa cùng những giá trị nội tại độc nhất, bất động sản Thủ Thiêm luôn được giới đầu tư quan tâm và đánh giá cao nhờ vào tiềm lực phát triển, được kỳ vọng trở thành điểm sáng đầu tư trên thị trường trong thời gian tới.
