Căn hộ TP.HCM sau sáp nhập: 80% nguồn cung mới dồn về đô thị mở rộng, giá trung tâm chạm 103 triệu đồng/m²

Sau hơn một năm sáp nhập, bản đồ nguồn cung căn hộ TP.HCM đã thay đổi hoàn toàn: khu vực Bình Dương cũ chiếm tới 55% lượng căn hộ mở bán nửa đầu năm 2026, trong khi nội thành chỉ còn vỏn vẹn 11%. Giá căn hộ trung tâm đã chạm 103 triệu đồng/m², còn “vùng đô thị mở rộng” đang trở thành tâm điểm mới của cả nguồn cung lẫn tốc độ tăng giá. Bài viết dưới đây tổng hợp những số liệu mới nhất và dự báo cho giai đoạn 2026–2027.

Nguồn cung căn hộ “đổi chiều”: 80% dồn về đô thị mở rộng

Theo số liệu công bố đầu tháng 8/2026, trong nửa đầu năm 2026, toàn TP.HCM (sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) ghi nhận khoảng 27.464 sản phẩm nhà ở mở bán, trong đó có 21.165 căn hộ và 6.299 nhà thấp tầng.

Điểm đáng chú ý nhất nằm ở cơ cấu phân bổ nguồn cung:

• Khu vực Bình Dương cũ: 11.714 căn hộ, chiếm khoảng 55% tổng nguồn cung;
• TP. Thủ Đức cũ: 4.310 căn, chiếm khoảng 20%;
• Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ: 2.551 căn, chiếm khoảng 12%;
• Khu vực nội thành: chỉ còn khoảng 11% nguồn cung mới.

CBRE Việt Nam nhận định gần 80% nguồn cung căn hộ mở bán trong nửa đầu năm 2026 đến từ khu vực Bình Dương cũ, và dự báo địa bàn này sẽ tiếp tục đóng góp khoảng 70–80% nguồn cung căn hộ mới trong ít nhất 5 năm tới. Nói cách khác, “thủ phủ căn hộ” của TP.HCM mở rộng đã chính thức dịch chuyển lên phía Bắc.

Mặt bằng giá: trung tâm 103 triệu đồng/m², Bình Dương cũ tăng tốc 33%

Dữ liệu quý II/2026 từ One Mount và CBRE cho thấy giá bán sơ cấp căn hộ tại khu vực trung tâm TP.HCM đã đạt khoảng 103 triệu đồng/m², tăng khoảng 14% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức nền giá cao, nối tiếp đà tăng liên tục từ giai đoạn 2023–2025.

Trong khi đó, khu vực Bình Dương cũ ghi nhận mức giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m², nhưng tốc độ tăng lên tới 33% theo năm — cao hơn hẳn khu trung tâm. Khoảng cách giá giữa “lõi cũ” và “vùng mở rộng” vẫn còn lớn (hơn 40 triệu đồng/m²), chính là dư địa khiến dòng tiền đầu tư liên tục đổ về khu vực này sau sáp nhập.

Vì sao nguồn cung và dòng tiền dồn về khu vực sáp nhập?

Quỹ đất nội thành cạn kiệt, giá vượt khả năng chi trả

Quỹ đất phát triển dự án tại khu vực nội thành cũ ngày càng hạn chế, buộc các chủ đầu tư định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp để tối ưu hiệu quả. Hệ quả là người mua ở thực với ngân sách 2–3 tỷ đồng gần như không còn lựa chọn mới trong nội thành, và phải dịch chuyển ra vùng đô thị mở rộng.

Hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện

Các trục hạ tầng lớn — Vành đai 3 (dự kiến về đích cuối 2026), tuyến metro nối Thủ Dầu Một với trung tâm, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đã thông xe — đang rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa các cực của siêu đô thị mới. Hạ tầng đi trước, dự án căn hộ theo sau là kịch bản đang diễn ra rõ nét tại khu Đông Bắc TP.HCM.

Hiệu ứng sáp nhập về quy hoạch và pháp lý

Việc hợp nhất bộ máy hành chính giúp quy hoạch toàn vùng được điều phối thống nhất, thủ tục dự án tại các khu vực giáp ranh cũ được khơi thông. Nhiều dự án “án binh bất động” trước đây tại Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một (cũ) đã tái khởi động và mở bán trong năm 2026.

Dự báo 2026–2027: giá khó giảm, nhưng tốc độ tăng sẽ “dốc thấp hơn”

Theo dự báo của CBRE, nguồn cung căn hộ TP.HCM (mở rộng) sẽ đạt khoảng 30.000–35.000 căn mỗi năm trong giai đoạn tới; riêng nửa cuối năm 2026 dự kiến có thêm 15.000–20.000 căn hộ mở bán mới, nâng tổng nguồn cung lũy kế đến cuối 2027 lên khoảng 76.000 căn.

Về giá, kịch bản được các đơn vị nghiên cứu đưa ra khá thống nhất: khu trung tâm tăng khoảng 3–5% trong năm 2026 trước khi có thể bật lại 15–20% vào 2027 khi nguồn cung lõi tiếp tục khan hiếm; trong khi khu vực Bình Dương cũ có thể duy trì đà tăng 15–20%/năm nhờ mặt bằng giá còn thấp và lực cầu ở thực lớn.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE, lưu ý tốc độ tăng giá giai đoạn tới sẽ có “độ dốc thấp hơn rất nhiều” so với giai đoạn 2023–2025, và trong dài hạn có thể chỉ còn khoảng 3–5% mỗi năm khi nguồn cung mới dồi dào hơn.

Kết luận: cơ hội nằm ở “vùng giá 50–70 triệu đồng/m²”

Bức tranh thị trường căn hộ TP.HCM sau sáp nhập đang phân hóa rõ: trung tâm là cuộc chơi của phân khúc cao cấp với nền giá trên 100 triệu đồng/m², còn động lực tăng trưởng thực sự — cả về nguồn cung lẫn thanh khoản — thuộc về vùng đô thị mở rộng, đặc biệt là khu vực Bình Dương cũ.

Với người mua ở thực, vùng giá 50–70 triệu đồng/m² dọc các trục hạ tầng lớn (Vành đai 3, QL13, tuyến metro Đông Bắc) hiện là lựa chọn cân bằng nhất giữa khả năng chi trả và tiềm năng tăng giá. Với nhà đầu tư, cần lưu ý tốc độ tăng giá 30%+ của năm qua khó lặp lại; ưu tiên dự án pháp lý sạch, chủ đầu tư uy tín và bám sát tiến độ hạ tầng thực tế thay vì kỳ vọng “sóng” ngắn hạn.

Nguồn tham khảo: Dân Việt (01/08/2026) — “Nguồn cung nhà ở TP.HCM đổi chiều: Căn hộ mới dồn về đô thị mở rộng”; CafeF (02/08/2026) — “Dự báo bất ngờ về diễn biến giá chung cư Hà Nội, TP.HCM giai đoạn 2026–2027” (dữ liệu One Mount, CBRE); VnExpress (04/2026) — “Chung cư TP.HCM tiếp tục tăng giá”.