Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Việc đăng ký kinh doanh tại căn hộ chung cư ngày càng phổ biến, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng, nơi giá thuê văn phòng thương mại khá cao. Tuy nhiên, chung cư có được đăng ký kinh doanh không không chỉ phụ thuộc vào ý định của doanh nghiệp mà còn phải tuân theo các quy định pháp luật về sử dụng nhà ở và quản lý doanh nghiệp.
Các trường hợp liên quan đến đăng ký kinh doanh tại chung cư
Theo Luật Nhà ở 2014, căn hộ chung cư chủ yếu được thiết kế để phục vụ mục đích ở và việc sử dụng sai mục đích có thể dẫn đến các hậu quả pháp lý nghiêm trọng, bao gồm phạt tiền, đóng mã số thuế, hoặc bị cấm in hóa đơn. Từ ngày 1/1/2025, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn (như Nghị định 102/2024/NĐ-CP) đã bổ sung một số quy định nhằm đơn giản hóa thủ tục đăng ký kinh doanh, nhưng vẫn giữ nguyên các hạn chế đối với việc sử dụng chung cư làm địa điểm kinh doanh.
Trường hợp 1: Căn hộ chung cư có chức năng văn phòng (chung cư thương mại)
Một số dự án chung cư được thiết kế với các căn hộ có chức năng văn phòng (thường gọi là officetel hoặc căn hộ thương mại). Trong trường hợp này, bạn có thể đăng ký kinh doanh tại căn hộ chung cư nếu căn hộ được cấp phép sử dụng làm văn phòng theo quy hoạch của dự án. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp của bạn đăng ký trụ sở tại một địa chỉ (ví dụ: nhà riêng) nhưng thực tế hoạt động kinh doanh tại căn hộ chung cư, bạn có thể vi phạm các quy định về địa điểm kinh doanh.
Dưới đây là các hậu quả pháp lý:
- Phạt hành chính: Theo khoản 2, Điều 6 Nghị định 98/2020/NĐ-CP, doanh nghiệp không hoạt động tại địa chỉ trụ sở đã đăng ký sẽ bị phạt tiền từ 5 triệu đồng đến 10 triệu đồng. Hành vi này được coi là kinh doanh không đúng địa điểm ghi trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
- Không được khấu trừ thuế GTGT: Theo khoản 15, Điều 14 Thông tư 219/2013/TT-BTC, hóa đơn xuất tại địa điểm kinh doanh không đăng ký (như căn hộ chung cư) sẽ không được khấu trừ thuế giá trị gia tăng (GTGT) nếu hóa đơn ghi sai thông tin như tên, địa chỉ, hoặc mã số thuế của người mua. Điều này gây thiệt hại tài chính đáng kể cho doanh nghiệp.
- Không được hạch toán chi phí: Các chi phí phát sinh tại địa điểm kinh doanh không đăng ký (như tiền thuê, điện nước) sẽ không được hạch toán vào chi phí được trừ khi xác định thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN). Điều này làm tăng gánh nặng thuế cho doanh nghiệp.
- Đóng mã số thuế: Nếu cơ quan thuế xác định doanh nghiệp “không hoạt động tại địa chỉ đã đăng ký” trong một thời gian nhất định, mã số thuế của doanh nghiệp sẽ bị đóng. Khi đó, doanh nghiệp không thể xuất hóa đơn hợp pháp và các hóa đơn đã xuất trong giai đoạn này sẽ không có giá trị sử dụng.
- Không được đặt in hóa đơn: Theo quy định tại Nghị định 123/2020/NĐ-CP, để đặt in hóa đơn, doanh nghiệp phải nộp mẫu số 3.14 và trải qua kiểm tra thực tế tại trụ sở. Nếu cơ quan thuế phát hiện doanh nghiệp không hoạt động tại địa chỉ đăng ký (mà hoạt động tại chung cư), yêu cầu đặt in hóa đơn sẽ bị từ chối. Doanh nghiệp cần chuẩn bị đầy đủ biển công ty, hồ sơ pháp lý và văn bản chứng minh quyền sử dụng địa chỉ trụ sở.
Trường hợp 2: Căn hộ chung cư không có chức năng văn phòng
Nếu căn hộ chung cư của bạn chỉ được thiết kế để ở (theo khoản 11, Điều 6 Luật Nhà ở 2014), việc sử dụng căn hộ này để kinh doanh hoặc làm trụ sở công ty là hành vi bị nghiêm cấm. Điều này bao gồm cả việc đăng ký kinh doanh tại chung cư hoặc thực hiện các hoạt động kinh doanh thực tế.
Hậu quả pháp lý bao gồm:
Phạt hành chính
Theo khoản 2, Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở (như làm văn phòng, kinh doanh dịch vụ) sẽ bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng. Các hành vi vi phạm cụ thể bao gồm:
- Sử dụng căn hộ chung cư làm địa điểm kinh doanh.
- Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thiết kế phần sở hữu riêng của căn hộ.
- Sử dụng phần diện tích hoặc trang thiết bị chung của tòa nhà vào mục đích riêng.
Ví dụ: Nếu bạn sử dụng căn hộ chung cư tại Hà Nội để mở cửa hàng hoặc làm văn phòng công ty mà không được phép, bạn có thể bị phạt 30-40 triệu đồng khi cơ quan quản lý thị trường hoặc UBND kiểm tra.
Các hậu quả khác
- Bị yêu cầu dừng hoạt động kinh doanh: Ban quản lý chung cư hoặc cơ quan chức năng có thể yêu cầu doanh nghiệp ngừng hoạt động và khôi phục công năng để ở của căn hộ.
- Ảnh hưởng đến cư dân khác: Hoạt động kinh doanh tại chung cư có thể gây tiếng ồn, mất an ninh, hoặc vi phạm quy chế quản lý tòa nhà, dẫn đến tranh chấp với cư dân.
- Rủi ro pháp lý lâu dài: Nếu vi phạm kéo dài, doanh nghiệp có thể bị thu hồi giấy phép kinh doanh hoặc bị kiện bởi các bên liên quan.
Cập nhật quy định mới từ Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở sửa đổi
Từ ngày 1/1/2025, Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) và các sửa đổi trong Luật Nhà ở (dự kiến áp dụng từ 2025) đã làm rõ hơn về việc sử dụng chung cư cho mục đích kinh doanh:
- Chung cư thương mại (officetel): Được phép đăng ký kinh doanh nếu căn hộ được cấp phép làm văn phòng theo quy hoạch của chủ đầu tư. Doanh nghiệp cần cập nhật địa chỉ trụ sở tại Sở Kế hoạch và Đầu tư để đảm bảo hợp pháp.
- Chung cư để ở: Tiếp tục bị cấm sử dụng làm địa điểm kinh doanh. Mức phạt có thể tăng lên đến 50-60 triệu đồng từ năm 2025, theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và nhà ở.
- Thủ tục đăng ký online: Doanh nghiệp có thể cập nhật địa chỉ trụ sở kinh doanh qua Cổng dịch vụ công quốc gia (https://dichvucong.gov.vn), giảm thời gian xử lý xuống còn 3-5 ngày.
>> Xem thêm bài viết Top 10 cách kiếm tiền online nhanh nhất 2025
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
