Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Giá nhà tại TP.HCM tăng cao được cho là do nhiều chủ đầu tư vẫn đang bán sản phẩm theo mức dự báo giá nhà đất cho tương lai, thay vì theo giá thị trường hiện tại.
Giá nhà cao vì bán theo “giá trị trong tương lai”
Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản của Batdongsan.com.vn mới đây cho thấy giá chung cư tại TP.HCM tăng 1-5% so với tháng trước. Xu hướng tăng giá căn hộ ở TP.HCM là do nguồn cung mới nghiêng về hàng cao cấp và hạng sang, khiến mặt bằng giá trung bình bị đẩy lên.
Cụ thể, một trong số ít dự án mới mở bán tháng 5 vừa qua tại TP.HCM là Eaton Park (TP.Thủ Đức, TP.HCM) của Tập đoàn Gamuda Land với quy mô khoảng 2.052 sản phẩm, được giới thiệu ra thị trường với mức giá lên đến hơn 130 triệu đồng/m². Theo đó, căn hộ 1 phòng ngủ diện tích thông thủy 49 m² tại dự án này có giá bán gần 6,7 tỷ đồng, cao hơn rất nhiều so với các dự án cao cấp khác cũng đang triển khai trong cùng khu vực như LUMIÈRE Riverside của Masterise Homes hay The 9 Stella của Sơn Kim có giá tầm 90-100 triệu đồng/m².
Một dự án chung cư khác cũng đang chào bán tại quận 7 là Phú Mỹ Hưng Larcade thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng, với mức giá dự kiến từ 80 – 120 tỷ đồng mỗi căn. Mức giá trên gây sốc cho nhiều nhà đầu tư bởi nếu chia theo m² đất thì giá thấp nhất cũng lên đến hơn 780 triệu đồng/m². Nếu chia theo m² sàn xây dựng, thấp nhất cũng lên đến hơn 183 triệu đồng/m².
Không chỉ ở TP.HCM, ngay cả với thị trường tỉnh, nhiều dự án ra mắt gần đây cũng xác lập mặt bằng giá bán mới. Tại Đồng Nai, Tập đoàn Ecopark mở bán dự án Eco Village Saigon River với mức giá thấp nhất khoảng 126 triệu đồng/m² đất và cao nhất lên đến hơn 170 triệu đồng/m² đất. Dự án Sycamore của Capitalland cũng đưa ra mức giá bán trung bình từ 100-120 triệu đồng/m² cho các căn nhà phố liền kề và song lập.
>> Xem thêm: Điều gì tạo nên sức hút của dự án Eaton Park Mai Chí Thọ?
Theo các đơn vị môi giới, hầu hết giá nhà tăng là do chủ đầu tư vẫn đang rao bán theo mức giá kỳ vọng ở tương lai, khi giao nhà vào 3-5 năm tới. Dù giá cao nhưng chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi lãi suất và thanh toán chậm với giá trị thấp cho đến lúc nhận nhà. Như vậy, nếu xét theo tiềm năng trong tương lai, mức giá hiện nay là không “đắt”.
Dự báo giá nhà đất: Vẫn tăng và nguyên nhân do đâu?
Nguyên nhân từ thị trường sơ cấp và chi phí đầu vào
Giá nhà tăng liên tục được giải thích bởi nhiều đại diện doanh nghiệp cho rằng nguyên nhân chính là do trên thị trường sơ cấp hiện nay có rất ít sản phẩm mở bán, trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn rất lớn. Những chủ đầu tư có dự án trong tay đang trở thành người điều khiển cuộc chơi. Ngoài ra, giá tăng vì các chi phí đầu vào như giá đất, giá thành xây dựng đều tăng, nhất là chi phí vốn tăng rất mạnh.
Ách tắc pháp lý
Ách tắc pháp lý cũng là một nguyên nhân lớn dẫn đến việc giá nhà tăng liên tục trong các năm qua. Theo đại diện một doanh nghiệp tại TP.HCM, trước đây chỉ khoảng 1-2 năm có thể xong pháp lý cho một dự án thì hiện tại phải mất từ 3 – 5 năm là nhanh, nếu vướng pháp lý thì có thể kéo dài 5-7 năm. Điều này dẫn đến chi phí tài chính bị đội lên gấp nhiều lần so với dự kiến ban đầu và chủ đầu tư sẽ quy vào giá thành cho người mua, khiến giá nhà tăng rất cao.
Khan hiếm quỹ đất
Một nguyên nhân nữa là do quỹ đất để phát triển dự án đang ngày càng khan hiếm. Các chủ đầu tư không dám bán giá thấp khi tiền sử dụng đất vẫn là một ẩn số rất lớn. Bán xong một dự án có khi phá sản vì sau này tiền sử dụng đất tăng cao, doanh thu của cả dự án cũng không đủ đóng tiền sử dụng đất. Tình trạng này đang xảy ra với nhiều dự án đã bán trước đây.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) từng chỉ ra rằng trong 10 năm (2013-2023), giá địa ốc đã tăng hàng chục lần. Đơn vị này từng ước tính mỗi năm, Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở. Do sự thiếu hụt này, đặc biệt là thiếu hụt nhà ở giá phù hợp, giá nhà sẽ còn tăng cao hơn.
Những sửa đổi trong Luật Đất Đai 2024
Một số chuyên gia cho rằng khi Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, giá nhà cũng sẽ tăng. Có nhiều nguyên nhân, trong đó một lượng lớn đất chưa cấp sổ sẽ được hợp pháp hóa sau năm 2025 khiến lượng lớn quỹ đất giá rẻ hiện tại trên thị trường sẽ tăng giá và tác động lên mặt bằng giá nhà nói chung.
Mất cân đối cung cầu
Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, thị trường bất động sản năm nay có thể sẽ tiếp tục mất cân đối cung cầu. Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở thiếu hụt, khan hiếm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội dẫn tới giá nhà có thể bị đẩy lên cao. Số liệu tổng hợp của Hiệp hội cho thấy, 71% nguồn cung thị trường BĐS TP.HCM thuộc phân khúc cao cấp, còn lại là nhà ở trung cấp.
Kết luận
Thị trường sẽ tăng trưởng trở lại vào năm 2025 nếu được “tiếp sức” bằng việc Quốc hội cho phép áp dụng sớm 6 tháng kể từ ngày 1/7/2024 đối với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và dự kiến xem xét 2 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội. Đồng thời, các Bộ, ngành, các địa phương và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản nỗ lực thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030. Đến nay, hơn 10 tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn đã cam kết thực hiện 1,6 triệu căn nhà ở xã hội nhằm thực hiện chương trình này.
