Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Mỗi khi nhắc đến câu chuyện người trẻ mua nhà thành phố, TP.HCM đang là ví dụ rõ nhất cho áp lực an cư ngày càng lớn. Chỉ vài năm trước, một căn hộ 60 m² giá 10 tỷ đồng còn bị xem là khó tin. Nhưng nay, mức giá đó đã xuất hiện ở một số khu vực tốt của thành phố, phản ánh một thực tế: nhà ở tại TP.HCM đang bước vào mặt bằng giá mới, cao hơn đáng kể so với khả năng chi trả của đa số người mua ở thực. Theo số liệu được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường dẫn lại, giá căn hộ TP.HCM năm 2025 đã lên quanh ngưỡng 89-100 triệu đồng/m² ở mặt bằng trung bình, còn nhiều dự án cao cấp vượt 100 triệu đồng/m², thậm chí khu lõi trung tâm vượt 230 triệu đồng/m².
Vì sao người trẻ mua nhà thành phố ngày càng khó?
Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập
Điểm đáng lo nhất không phải chỉ là giá cao, mà là tốc độ tăng giá vượt xa đà tăng thu nhập. Dữ liệu CBRE được báo chí trích dẫn cho thấy sau 10 năm, giá nhà bình quân tại TP.HCM tăng khoảng 2,9 lần, trong khi thu nhập người lao động chỉ tăng khoảng 1,5 lần. Nói cách khác, giá nhà đang đi nhanh gần gấp đôi khả năng tích lũy của người dân đô thị.
Nguồn cung lệch hẳn sang phân khúc cao cấp
Một nguyên nhân cốt lõi khác là cơ cấu sản phẩm. Tại TP.HCM, nguồn cung mới những năm gần đây nghiêng mạnh về căn hộ cao cấp và hạng sang. Báo cáo 9 tháng năm 2025 cho thấy hơn một nửa lượng căn hộ mở bán có giá trên 100 triệu đồng/m²; trước đó, nhiều dự báo cũng cho thấy gần 80% nguồn cung mới thuộc nhóm cao cấp giá trên 60 triệu đồng/m². Điều này khiến nhóm sản phẩm vừa túi tiền cho người trẻ gần như ngày càng hiếm trong nội đô.
Lãi suất vay tăng ảnh hưởng thế nào đến thị trường?
Với bài toán người trẻ mua nhà thành phố, lãi suất là biến số cực kỳ quan trọng. Đầu năm 2026, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi vay mua nhà từ mức ưu đãi thấp lên vùng 12-14%/năm, có thời điểm cao hơn. Theo các chuyên gia được báo chí dẫn lời, mặt bằng lãi suất sau ưu đãi 12-15% đang là yếu tố khiến đà phục hồi của thị trường chậm lại, nhất là ở phân khúc nhà ở thương mại.
- Người mua ở thực trì hoãn quyết định xuống tiền vì áp lực trả góp tăng mạnh.
- Thanh khoản thị trường giảm, đặc biệt với nhóm căn hộ giá cao dùng đòn bẩy tài chính lớn.
- Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven mạnh hơn, khi người mua buộc phải cân đối ngân sách và chấp nhận ở xa trung tâm hơn.
Ngay cả khi lãi suất có thể dịu lại trong nửa cuối 2026, chuyên gia vẫn cho rằng thị trường chỉ cải thiện thanh khoản chứ khó kéo giá nhà giảm sâu, bởi nguồn cung nội đô vẫn thiếu và chi phí phát triển dự án còn cao.
Người trẻ mua nhà thành phố nên nhìn thị trường ra sao?
Dưới góc nhìn chuyên gia bất động sản, câu chuyện hiện nay không còn là “có nên mua ngay trung tâm hay không”, mà là “mua đúng khả năng chi trả và đúng chu kỳ tài chính”. Khi sản phẩm trung cấp dần dịch chuyển sang các đô thị giáp ranh, xu hướng tìm nhà ở khu ven TP.HCM hoặc các đô thị lân cận sẽ tiếp tục mạnh lên. Bình Dương cũ, nay thuộc TP.HCM, từng ghi nhận giá căn hộ trung bình khoảng 46 triệu đồng/m² trong quý III/2025, thấp hơn đáng kể so với khu lõi đô thị.
Tóm lại, bài toán người trẻ mua nhà thành phố sẽ còn khó trong vài năm tới nếu giá nhà tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập, nguồn cung vừa túi tiền không được cải thiện và lãi suất vay vẫn neo cao. Muốn giấc mơ an cư thực tế hơn, thị trường cần thêm nguồn cung trung cấp, chính sách tín dụng ổn định và hạ tầng đủ tốt để kéo giãn nhu cầu ra ngoài khu trung tâm.
>> Liệu gói vay cho người trẻ mua nhà có dễ tiếp cận?
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
