Thị trường căn hộ Bình Dương 2026: Dân số tăng ở đâu – giá căn hộ tăng ở đó!

Thị trường căn hộ Bình Dương đang trở thành một trong những khu vực sôi động nhất giai đoạn 2026 khi dân số, mật độ cư trú và nhu cầu nhà ở tập trung mạnh ở các phường giáp ranh TP.HCM. Dữ liệu thị trường cho thấy, ba phường Dĩ An, An Phú và Thuận Giao đang dẫn đầu tốc độ tăng dân số lẫn giao dịch. Đây cũng là nhóm khu vực chứng kiến sự dịch chuyển rõ nét của lực lượng lao động trẻ, chuyên gia KCN và người mua nhà lần đầu, kéo theo nhu cầu căn hộ tăng mạnh và giá bán liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Dĩ An – Tâm điểm của thị trường căn hộ Bình Dương

Dĩ An hiện là khu vực có mật độ dân số cao nhất trong toàn tỉnh, đồng thời cũng là phường dẫn đầu về nhu cầu thuê – mua căn hộ. Sau khi trở thành khu vực giáp ranh trực tiếp Thủ Đức và hưởng lợi từ tuyến Metro số 1, Vành đai 3 và cao tốc Mỹ Phước – Tân Vạn, thị trường Dĩ An ghi nhận mức tăng giá trung bình 20–30% trong năm 2025. Đây là kết quả của hiệu ứng “vết dầu loang” từ TP.Thủ Đức và xu hướng giãn dân đang diễn ra mạnh.

Nhiều chuyên gia đánh giá Dĩ An đang sở hữu lợi thế kép: vừa là trung tâm công nghiệp – đô thị năng động, vừa là điểm đến của lực lượng chuyên gia trẻ. Dự báo từ 2025 đến 2030, thị trường tại đây sẽ duy trì tốc độ tăng trưởng mạnh nhờ FDI đổ vào các KCN và chương trình nâng cấp đô thị hướng đến tiêu chuẩn đô thị loại I. Mặt bằng giá trung – trung cao cấp dao động từ 50–70 triệu đồng/m², với tỷ lệ hấp thụ ổn định và rất ít sản phẩm dưới 40 triệu đồng. Điều này biến Dĩ An thành khu vực ưu tiên hàng đầu với người mua thực lẫn nhà đầu tư dài hạn.

An Phú – khu vực tăng dân số nhanh và hưởng lợi mạnh từ quy hoạch liên vùng

An Phú là địa bàn có quy mô dân số lớn thứ hai tại Bình Dương, với hơn 162.000 cư dân và mật độ gần tương đương Dĩ An. Sau sáp nhập hành chính, An Phú được hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch đô thị mở rộng về phía Đông TP.HCM. Các dự án giao thông chiến lược như metro Bình Dương – Suối Tiên, Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành giúp An Phú dần chuyển mình từ vùng ven thành khu vực đô thị trung tâm mới, thu hút lượng lớn người lao động trình độ cao.

Yếu tố “hộ khẩu TP.HCM” cũng tạo tâm lý an cư ổn định, khiến An Phú trở thành điểm đến của nhiều gia đình trẻ tìm nơi ở gần TP.HCM nhưng giá mềm hơn trung tâm. Ngoài ra, mặt bằng giá căn hộ tại An Phú vẫn cạnh tranh, dao động 35–45 triệu đồng/m², phù hợp với tài chính 2–3 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ. Một số dự án mới như A&K Tower đang thu hút lượng đặt chỗ lớn nhờ mức giá hợp lý, thiết kế hiện đại và pháp lý rõ ràng.

Thuận Giao – Trung tâm thương mại, tài chính mới  

Thuận Giao đang nổi lên như trung tâm thương mại mới khi sở hữu lợi thế cạnh AEON Mall, kề cận VSIP 1 và liền mạch trục Nguyễn Thị Minh Khai – Quốc lộ 13. Sự khởi công của dự án One Era với quy mô gần 50 ha và vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD đang tạo động lực mạnh cho thị trường căn hộ Bình Dương, đặc biệt tại Thuận Giao. Đây là khu đô thị quốc tế được phát triển bởi Kim Oanh Group và các đối tác Nhật Bản, cung cấp khoảng 10.000 sản phẩm đa dạng từ căn hộ, nhà phố đến biệt thự.

Bên cạnh đó, khu vực này còn hưởng lợi từ loạt dự án tỷ đô khác như Hồ Gươm Xanh tại Lái Thiêu cùng 8 dự án quy mô lớn mà TP.HCM đang mời gọi đầu tư. Nhờ hạ tầng tốt, quy hoạch chuẩn quốc tế và hệ thống tiện ích đồng bộ, Thuận Giao trở thành khu vực có thanh khoản cao, phù hợp với nhu cầu mua ở lẫn đầu tư dài hạn.

Chu kỳ tăng trưởng mới: Nhu cầu thực và giá tiếp tục neo cao

Dữ liệu thị trường cuối năm 2025 cho thấy TP.HCM và vùng vệ tinh chứng kiến giao dịch căn hộ tăng 20–30%, lượng quan tâm tăng 17% và nguồn cung tập trung 70–80% tại khu vực Bình Dương cũ. Nhu cầu thực từ người trẻ, chuyên gia KCN, cùng làn sóng giãn dân đang đẩy lượng tìm kiếm căn hộ tăng 20–50%.

Giá sơ cấp đang đạt ngưỡng 3.729 USD/m² (khoảng 89 triệu đồng/m²), trong khi phân khúc dưới 40 triệu ngày càng khan hiếm. Dự báo giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng 9–11%/năm trong 3 năm tới dưới tác động của lãi suất ổn định, FDI tăng mạnh và đạt chuẩn đô thị – dịch vụ mới của các địa phương sau sáp nhập.

Gợi ý khu vực mua căn hộ Bình Dương phân khúc 2–4 tỷ đồng

Nếu đang sở hữu nguồn vốn 2–4 tỷ đồng, nhà đầu tư nên cân nhắc các phường Dĩ An, An Phú, Thuận Giao, Lái Thiêu vì đây là những khu vực hội tụ đầy đủ 3 yếu tố quan trọng: dân số tăng nhanh – hạ tầng hoàn thiện – nhu cầu ở thực lớn.

• Dĩ An là lựa chọn hàng đầu nhờ tốc độ đô thị hóa mạnh, mật độ dân cư cao và khả năng kết nối trực tiếp với TP.Thủ Đức thông qua tuyến metro số 1 và Vành đai 3. Tại đây, nhu cầu thuê và mua nhà ở luôn duy trì ở mức cao, giúp giá trị tài sản tăng nhanh và tỷ lệ lấp đầy ổn định.
• An Phú đang nổi lên như trung tâm dân cư mới nhờ quỹ đất rộng, hạ tầng liên vùng được thúc đẩy mạnh sau sáp nhập, cùng mặt bằng giá căn hộ vẫn ở mức cạnh tranh. Khu vực này thu hút đông đảo gia đình trẻ và chuyên gia làm việc tại khu công nghiệp VSIP, Sóng Thần và khu vực Thủ Đức giáp ranh.
• Thuận Giao sở hữu lợi thế thương mại nổi bật khi liền kề AEON Mall và các khu công nghiệp lớn. Sự xuất hiện của các dự án tỷ đô như One Era đang tạo thêm động lực tăng giá bền vững. Đây là khu vực có thanh khoản rất tốt cho cả căn hộ và shophouse.
• Lái Thiêu là khu vực có truyền thống phát triển sầm uất, với hạ tầng thương mại – dịch vụ dày đặc và cộng đồng dân cư ổn định. Giá trị bất động sản tại đây tăng đều theo thời gian nhờ vị trí sát TP.HCM và sự xuất hiện của các đại đô thị quy mô lớn.

Nhìn chung, 4 khu vực này đang nằm trong vùng “hút dân – hút việc làm – hút dòng vốn”, phù hợp để mua an cư lẫn đầu tư cho thuê hoặc đầu tư dài hạn với rủi ro thấp và biên độ tăng giá hấp dẫn.

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.