Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Trong bối cảnh thông tin sáp nhập tỉnh thành lan rộng, thị trường bất động sản đang chứng kiến làn sóng sốt đất sáp nhập tỉnh tại nhiều địa phương. Những cơn sốt đất này không chỉ tạo ra sự nhộn nhịp ngắn hạn, mà còn tiềm ẩn không ít rủi ro cho nhà đầu tư. Cùng điểm qua 8 khu vực đang được quan tâm nhiều trong làn sóng này và phân tích góc nhìn cơ hội – rủi ro dưới lăng kính chuyên gia.
1. Đồng Nai: Nhộn nhịp lướt cọc tại Nhơn Trạch
Không nằm ngoài xu hướng, Nhơn Trạch, Đồng Nai cũng trở thành tâm điểm của làn sóng sốt đất sáp nhập tỉnh. Từ đầu tháng 3, thị trường nơi đây ghi nhận giá đất tăng 20–30%, thậm chí một số dự án tăng tới 50%.
Theo chuyên gia bất động sản, lượt tìm kiếm bất động sản tại Nhơn Trạch tháng 3/2025 tăng 41% so với đầu năm. Dữ liệu cũng cho thấy, nhiều khu đô thị “đắp chiếu” nhiều năm trước đây nay được lướt cọc sôi động. Tuy nhiên, phần lớn giao dịch chỉ dừng lại ở mức đặt cọc, sang tay nhanh, chưa qua hợp đồng công chứng.
Điều này phản ánh thực tế rằng, nhiều nhà đầu cơ đang tạo sóng ngắn hạn, đẩy giá đất lên cao nhưng chưa có nhu cầu thực về sử dụng bất động sản.
2. Sốt đất nền Bình Dương: Dĩ An, Thuận An tăng tốc theo làn sóng sáp nhập
Không chỉ các tỉnh thành lớn, thị trường đất nền Bình Dương, đặc biệt tại Dĩ An và Thuận An, cũng đang nổi lên như một điểm nóng trong làn sóng sốt đất sáp nhập tỉnh đầu năm 2025. Theo chuyên gia bất động sản, giá đất nền tại hai khu vực này đã tăng trung bình 10–20% so với cùng kỳ năm ngoái, một số vị trí ghi nhận mức tăng tới 25%.
Tâm lý kỳ vọng vào việc sáp nhập và khả năng “đuổi kịp” giá đất TP.Thủ Đức đã khiến nhu cầu săn đất nền ở Dĩ An, Thuận An tăng mạnh. Mặt bằng giá trung bình hiện tại tại Dĩ An đạt khoảng 30 triệu đồng/m², trong khi giá đất tại TP.Thủ Đức đã vọt lên 50–80 triệu đồng/m². Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng cảnh báo, hiện tượng giá tăng nhanh chủ yếu đến từ giao dịch của nhà đầu tư, trong khi nhu cầu thực còn hạn chế, tiềm ẩn rủi ro điều chỉnh khi thị trường lắng xuống.
3. Long An: Hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng và kỳ vọng sáp nhập
Trong làn sóng sốt đất sáp nhập tỉnh đầu năm 2025, Đức Hòa (Long An) đang nổi lên là điểm đến thu hút mạnh dòng tiền đầu tư. Theo chuyên gia bất động sản, từ sau Tết Nguyên đán, giao dịch đất nền tại khu vực này sôi động trở lại nhờ kết hợp cả ba yếu tố: kỳ vọng sáp nhập hành chính với TP.HCM, hạ tầng giao thông bứt tốc và sự xuất hiện của các dự án bất động sản quy mô lớn như Vinhomes Hậu Nghĩa.
Thông tin Long An có thể sáp nhập một phần địa giới với TP.HCM đã tạo tâm lý “đón đầu” mạnh mẽ cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, loạt công trình trọng điểm như đường ĐT823D, Vành đai 3 và Vành đai 4 giúp rút ngắn thời gian kết nối Đức Hòa với trung tâm TP.HCM xuống chỉ còn khoảng một giờ di chuyển, càng củng cố kỳ vọng tăng giá đất dài hạn.
Cao tốc Bến Lức – Long Thành, với chiều dài gần 58 km, kết nối Long An với TP.HCM và Đồng Nai cũng dự kiến sẽ thông xe toàn tuyến vào cuối năm 2025. Hay tuyến cao tốc TP.HCM – Trung Lương cũng đang được mở rộng lên 8 làn xe, cùng với việc bổ sung các đường kết nối mới tại huyện Thủ Thừa, Long An . Sự kết hợp giữa thông tin sáp nhập và phát triển hạ tầng đã khiến giá đất tại Long An, đặc biệt là khu vực Đức Hòa, tăng mạnh.
Giá đất nền tại Đức Hòa đã ghi nhận mức tăng từ 10–20% so với cuối năm 2024, các lô đất quanh những đại dự án đang triển khai có lượng giao dịch tăng rõ nét. Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng lưu ý rằng dù cơ hội lớn, nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng đánh giá tiềm năng thực tế thay vì chạy theo tâm lý đám đông, tránh rơi vào bẫy sốt ảo ngắn hạn.
4. Bà Rịa – Vũng Tàu: “ngôi sao mới” của vùng Đông Nam Bộ lộ diện
Thị trường bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu đang trải qua làn sóng sốt đất sáp nhập tỉnh mạnh mẽ sau khi xuất hiện thông tin địa phương này có thể sáp nhập vào TP.HCM theo Nghị quyết 60-NQ/TW. Theo chuyên gia bất động sản, ngay từ tháng 3/2025, lượng quan tâm và giao dịch nhà đất tại các thành phố Bà Rịa, Phú Mỹ, Vũng Tàu cũng như các huyện tiềm năng như Long Điền, Xuyên Mộc đã tăng đột biến.
Giá đất tại nhiều khu vực ghi nhận mức tăng 30–50% chỉ trong vài tuần, đặc biệt ở những khu vực trung tâm và quanh các khu đô thị lớn. Các sản phẩm đất nền thổ cư, nhà phố thấp tầng và bất động sản khu công nghiệp đều trở thành mục tiêu săn đón của nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức.
Đáng chú ý, dự án chỉnh trang biển Bãi Sau với kinh phí gần 1.100 tỷ đồng đang hoàn thiện và sẽ đưa vào sử dụng dịp 30/4. Việc nâng cấp hạ tầng bãi biển trung tâm giúp gia tăng đáng kể giá trị đất nền, căn hộ nghỉ dưỡng và dịch vụ ven biển, càng đẩy mạnh làn sóng sốt đất tại khu vực này trong ngắn hạn và trung hạn.
Cùng với lợi thế hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ cũng là lực đẩy quan trọng cho thị trường. Các công trình trọng điểm như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức – Long Thành, đường ven biển Vũng Tàu – Bình Châu và dự án sân bay quốc tế Long Thành đang thúc đẩy kết nối vùng, rút ngắn thời gian di chuyển từ TP.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ đến Bà Rịa – Vũng Tàu. Ngoài ra, hệ thống cảng biển quốc tế như Cái Mép – Thị Vải giúp địa phương này trở thành trung tâm logistics quan trọng, tạo nhu cầu lớn cho bất động sản công nghiệp và dịch vụ.
Nhờ lợi thế hạ tầng đồng bộ, du lịch phát triển và quỹ đất rộng, Bà Rịa – Vũng Tàu được đánh giá là thị trường có tiềm năng bứt phá mạnh sau sáp nhập.
5. Bắc Giang: Đất nền gần KCN tăng gấp đôi, gấp ba
Trong những năm gần đây, đất nền gần các khu công nghiệp tại Bắc Giang luôn được giới đầu tư âm thầm thu mua. Tuy nhiên, chỉ tới khi có thông tin sáp nhập, thị trường mới thực sự bùng nổ.
Theo chuyên gia bất động sản, giá đất nền gần một số khu công nghiệp tại Việt Yên, Yên Dũng, Lục Nam đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba so với năm ngoái. Một số khu vực trước đây giá dao động 15–25 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 30–40 triệu đồng/m2, có nơi đạt 50 triệu đồng/m2.
Chẳng hạn tại xã Nội Hoàng, huyện Yên Dũng, giá đất từ 12–15 triệu đồng/m2 trước Tết Nguyên đán nay đã leo lên 25–30 triệu đồng/m2. Tại KCN Quang Châu, giá đất nền cũng tăng mạnh, dao động từ 30–35 triệu đồng/m2. Theo phản ánh, nhiều chủ đất hiện đang “găm hàng”, kỳ vọng giá còn tăng tiếp trong bối cảnh lượng cung khan hiếm.
6. Phú Thọ: Đất vùng ven Việt Trì bùng nổ giao dịch
Đầu tháng 3, thị trường bất động sản Phú Thọ ghi nhận hai khu vực có dấu hiệu sốt đất rõ rệt: khu đô thị Bến Gót (phường Thọ Sơn) và đất nền vùng ven TP. Việt Trì.
Khu đô thị Bến Gót, dù nằm gần các nhà máy hóa chất lâu năm và trước đây ít được quan tâm, nay lại nhộn nhịp với hàng chục môi giới không chuyên thực hiện giao dịch mỗi ngày. Đất nền tại các phường Thanh Miếu, Minh Nông và khu vực Đồi Măng cũng chứng kiến lượng giao dịch tăng đột biến. Các lô đất phân lô diện tích 80m2 hiện được rao bán từ 2–3 tỷ đồng/lô, tăng từ 20–30% so với trước Tết Nguyên đán.
Theo giới đầu tư, những khu vực này từng được quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ, khoảng cách 5–7km đến quảng trường Hùng Vương, nhưng suốt thời gian dài bỏ trống, mật độ xây dựng thấp. Chỉ đến khi thông tin sáp nhập lan rộng, nhu cầu mua đất mới bùng nổ.
7. Ninh Bình: Thành phố Hoa Lư trở thành điểm nóng sau sáp nhập
Việc huyện Hoa Lư sáp nhập vào TP. Ninh Bình để thành lập TP. Hoa Lư đã tạo nên kỳ vọng lớn về tiềm năng phát triển khu vực này. Đây là yếu tố kích hoạt cơn sốt đất sáp nhập tỉnh tại địa phương.
Giá đất tại TP. Hoa Lư tăng mạnh, nhiều lô 80m2 từ mức 3,2–3,4 tỷ đồng/lô nay được rao bán 3,5–4 tỷ đồng/lô. Một lô đất tại phường Nam Thành cuối năm 2024 giá 2,2 tỷ đồng, đến tháng 3/2025 đã tăng lên 4 tỷ đồng. Một số lô đất hơn 100m2 tại Đồng Ối được đăng bán với giá 5,7 tỷ đồng, tương đương 53 triệu đồng/m2.
Tại thị trấn Thiên Tôn, giá đất cũng tăng mạnh, dao động 45–52 triệu đồng/m2. Tâm lý nhà đầu tư đang kỳ vọng rằng Hoa Lư sẽ trở thành trung tâm phát triển mới của Ninh Bình sau sáp nhập.
8. Hưng Yên: Đất nền tăng giá ồ ạt, giao dịch sôi động
Theo ghi nhận từ cuối tháng 2/2025, nhiều khu vực tại Hưng Yên như Văn Giang, Phụng Công, Xuân Cao, Cửu Cao trở nên sôi động với lượng người đến xem đất, giao dịch mua bán tăng vọt. Các lô đất trước đây gần như không giao dịch, nay chứng kiến cảnh tranh nhau đặt cọc, thậm chí cò đất tranh giành khách.
Theo chuyên gia bất động sản, giá đất Hưng Yên tháng 3/2025 đã tăng trung bình từ 6–15% so với cuối năm 2024. Vòng xoay Văn Giang hiện có giá từ 125–150 triệu đồng/m2, đất xã Phụng Công, Xuân Cao dao động 40–55 triệu/m2. Đất tại TP. Hưng Yên thiết lập mặt bằng giá mới tăng 5–7% chỉ sau vài tuần.
Phiên đấu giá 41 lô đất xã Dân Tiến, huyện Khoái Châu đầu tháng 3 ghi nhận mức giá chốt cao nhất 158 triệu/m2. Sau đấu giá, nhiều lô đất được sang tay chênh lệch 500 triệu đến hơn 1 tỷ đồng.
Cơ hội và rủi ro trong cơn sốt đất sáp nhập tỉnh
Thông tin sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh trên cả nước đang mở ra những kỳ vọng lớn về phát triển hạ tầng, kinh tế cho nhiều địa phương, đồng thời tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản bùng nổ trong ngắn hạn. Tuy nhiên, theo góc nhìn chuyên gia, bên cạnh cơ hội, làn sóng sốt đất sáp nhập tỉnh cũng tiềm ẩn không ít rủi ro mà nhà đầu tư cần nhận diện rõ ràng.
Ở chiều cơ hội, những khu vực như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bắc Giang, Phú Thọ, Ninh Bình, Hưng Yên đang trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn nhờ hưởng lợi từ kỳ vọng quy hoạch mới, sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông và chuyển dịch nhu cầu nhà ở, đất nền. Đặc biệt, những địa phương có lợi thế về vị trí chiến lược, hạ tầng kết nối như Nhơn Trạch (Đồng Nai), Đức Hòa (Long An), Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu) hay các khu công nghiệp lớn tại Bắc Giang đều được giới đầu tư đánh giá cao về tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Với tầm nhìn trung và dài hạn, những nhà đầu tư biết chọn lọc vị trí tốt, bám sát tiến độ phát triển hạ tầng, nhu cầu thực sẽ có cơ hội gia tăng giá trị tài sản mạnh mẽ khi quá trình sáp nhập và hoàn thiện hạ tầng dần rõ nét.
Tuy nhiên, ở chiều rủi ro, thực tế tại nhiều điểm nóng như Hưng Yên, Nhơn Trạch, Phú Thọ, Bắc Giang cho thấy, phần lớn các giao dịch hiện nay chủ yếu mang tính chất lướt sóng, đặt cọc, sang tay nhanh mà chưa đi kèm nhu cầu sử dụng thực. Hiện tượng giá đất tăng ảo 20–50% chỉ trong vài tuần, xuất hiện cảnh tranh nhau cọc, cò đất hoạt động dày đặc chính là những tín hiệu của thị trường chưa ổn định. Một số khu vực, chính quyền địa phương thậm chí đã phải ra văn bản cảnh báo hiện tượng tăng giá bất thường, yêu cầu kiểm soát giao dịch.
Chuyên gia bất động sản nhận định, mức tăng giá hiện tại chủ yếu xuất phát từ hiệu ứng kỳ vọng và tâm lý đám đông, chưa dựa trên nền tảng kinh tế thực tế như gia tăng dân số, thu hút lao động, phát triển sản xuất – dịch vụ bền vững. Nếu nhà đầu tư nhỏ lẻ chạy theo đám đông mà thiếu đánh giá kỹ càng, rất dễ rơi vào tình trạng “đu đỉnh”, chôn vốn lâu dài khi thị trường điều chỉnh.
Giá bất động sản, dù được kích thích ngắn hạn bởi các yếu tố hành chính, vẫn phụ thuộc cốt lõi vào hạ tầng thực tế, nhu cầu dân cư, tốc độ đô thị hóa và khả năng phát triển kinh tế địa phương. Những khu vực chỉ tăng giá theo tin đồn mà không có nền tảng thực sẽ nhanh chóng lắng xuống khi lực mua đầu cơ suy giảm.
Trong bối cảnh này, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng: Chỉ nên chọn lọc khu vực có hạ tầng đã hình thành hoặc cam kết triển khai rõ ràng, có dòng dân cư thực sự dịch chuyển, có động lực phát triển lâu dài thay vì mua theo phong trào. Đặc biệt, cần ưu tiên những sản phẩm pháp lý rõ ràng, hạn chế tối đa rủi ro từ các giao dịch lướt cọc, đặt chỗ không chính thống.
*** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
