Bố mẹ bán đất có cần chữ ký của con không?

Xin chào Radanhadat, tôi có vấn đề sau cần giải đáp. Năm 1986, vợ chồng tôi đã mua một mảnh đất ở Bình Dương. Năm 1998, cuốn sổ hộ khẩu được cấp dưới tên gia đình. Lúc đó gia đình chúng tôi có 5 người, bao gồm vợ chồng tôi và 3 người con. Năm 2002, chúng tôi đã bán mảnh đất đó và chuyển nhượng cho ông A. Lúc bán đất, ba đứa con của chúng tôi lần lượt ở độ tuổi 3, 5 và 7 nên không ký vào giao dịch. Bây giờ, chúng muốn khởi kiện để yêu cầu tuyên bố hủy hợp đồng mua bán do bán đất không có sự đồng ý của các con. Vụ việc này sẽ được giải quyết như thế nào?

Thắng, 22/2/24

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Radanhadat.vn. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp cho vấn đề “Bố mẹ bán đất có cần chữ ký của con không?”

Những quy định về vô hiệu hợp đồng

Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng vô hiệu trong những trường hợp sau:

1. Vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123): Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
2.  Do giả tạo (Điều 124): Khi các bên xác lập hợp đồng một cách giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác thì hợp đòng đó là giả tạo và bị tuyên vô hiệu, còn hợp đồng bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng đó cũng bị vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự hoặc luật khác có liên quan.
3.  Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 125)
4.  Do nhầm lẫn (Điều 126): nhầm lẫn là trường hợp hợp đồng đó được xác lập khi có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập hợp đồng.
5.  Bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127):

• Lừa dối trong hợp đồng là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập hợp đồng đó.
• Đe dọa, cưỡng ép trong hợp đồng là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện hợp đồng nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

6.  Được xác lập do người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 128). Người có năng lực hành vi dân sự nhưng đã xác lập hợp đồng vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó là vô hiệu.
7.  Giao dịch không tuân thủ hình thức (Điều 129):

• Hợp đồng đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật.
• Hợp đồng đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực.

Bố mẹ bán đất có cần chữ ký của con không?

Quy định về Hộ gia đình sử dụng đất theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 nêu rõ rằng những người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy định của luật hôn nhân và gia đình, sống chung và có quyền sử dụng đất chung vào thời điểm đất được Nhà nước phân, cho thuê hoặc công nhận quyền chuyển nhượng đất. Khi cấp sổ đỏ dưới tên của hộ gia đình, vì gia đình bạn có 3 người con, nên mỗi đứa con đều có đầy đủ quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Trong trường hợp này, theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, khi cha mẹ bán đất, cần có sự đồng ý bằng văn bản và chữ ký của các con thành niên. Văn bản đồng ý này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Trong trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, cần có sự đồng ý bằng văn bản của người giám hộ theo quy định tại điểm c, Khoản 1 của Điều 58 của Bộ luật Dân sự 2015. Văn bản này cũng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Do đó, trong trường hợp không có văn bản đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình được công chứng hay chứng thực theo quy định khi ký hợp đồng mua bán. Thì hoàn toàn có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán/chuyển nhượng là vô hiệu.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, trong trường hợp hợp đồng trở nên vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức chỉ kéo dài trong vòng 02 năm kể từ ngày hợp đồng được ký. Do đó, hợp đồng mua bán đất của bạn từ năm 2002 cho đến nay đã vượt quá thời hiệu để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng là vô hiệu. Theo khoản 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đã có hiệu lực theo quy định pháp luật.

(Nguồn luatvietnam)

>> Xem thêm bài viết Người Việt định cư ở nước ngoài muốn bán nhà ở Việt Nam