Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Đối với giới đầu tư bất động sản hay những ai trong ngành xây dựng, chắc hẳn khái niệm đất hỗn hợp không còn quá xa lạ. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết đất hỗn hợp là gì?
Đất hỗn hợp là gì?
“Theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, đất hỗn hợp là loại đất được xác định trong đồ án quy hoạch, được sử dụng để xây dựng công trình, nhà ở hỗn hợp hoặc nhắm đến một số mục đích khác.”
Quy hoạch đất hỗn hợp liên quan đến việc định hướng và tổ chức không gian đô thị, vùng đất, điểm dân cư, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Đất hỗn hợp không thuộc vào các nhóm đất được phân loại theo Luật Đất đai năm 2013, mà được quy định trong Thông tư 01/2021/TT-BXD.
Ví dụ, đất quy hoạch hỗn hợp có thể được sử dụng để xây dựng nhà ở kết hợp với văn phòng, cửa hàng (shophouse), hoặc để xây dựng nhà ở kết hợp với hoạt động sản xuất phi nông nghiệp như nhà ở cho cán bộ công nhân viên, nhà xưởng, kho hàng, nơi đóng gói sản phẩm,…
Có được cấp phép xây dựng trên đất hỗn hợp không?
Hiện nay, việc cấp giấy phép xây dựng cho đất hỗn hợp vẫn còn nhiều khó khăn, do chưa có văn bản chung quy định cụ thể. Đa phần là các văn bản do địa phương ban hành.
Ví dụ, Sở Xây dựng TP.HCM đã đưa ra công văn đề xuất về việc cấp giấy phép xây dựng cho các dự án quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp. Đề xuất này đã được thông qua, và tiêu chí cụ thể cho việc cấp giấy phép xây dựng như sau:
- Khu vực có 50% diện tích đất hỗn hợp: Khu vực này có chức năng kết hợp giữa nhà ở chung cư và dịch vụ – thương mại văn phòng, không có công trình công cộng hoặc công viên. Do trong phạm vi đất ở có sự hiện diện của cư dân đông đúc, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.
- Khu vực có 30% diện tích đất hỗn hợp: Khu vực này chủ yếu được sử dụng cho các công trình dịch vụ – thương mại – văn phòng, không có nhà ở, chỉ có các nhà xưởng, cơ sở sản xuất gây ô nhiễm từ ngành công nghiệp ô tô cần di dời. Trong trường hợp không ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân, việc cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho những người đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được tiến hành.
- Khu vực có 20% diện tích đất hỗn hợp: Khu vực này có nhiều nhà, đất của người dân lụp xụp, cần thu hút nhà đầu tư để xin phép xây dựng. Các địa phương sẽ tiến hành kiểm tra và điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu, chỉnh trang để sau đó có thể cấp phép xây dựng chính thức.
Tuy nhiên, các quy định trên vẫn chỉ áp dụng tại một số địa phương và chưa có sự thống nhất ở mức quốc gia. Việc cấp giấy phép xây dựng cho đất hỗn hợp vẫn đang tiếp tục được điều chỉnh và cập nhật để đáp ứng đúng nhu cầu và quyền lợi của cộng đồng.
Có được bồi thường khi mua đất hỗn hợp bị thu hồi?
Theo quy định tại Điều 75 của Luật Đất Đai 2013, các điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất cho mục đích vì lợi ích quốc gia và cộng đồng. Các điều kiện này được quy định như sau:
“Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không phải đất thuê có trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (bao gồm các loại giấy vừa nêu tên) theo đúng quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật này, người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
Do đó, cần phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ theo quy định của pháp luật để được hưởng bồi thường theo quy định hiện hành.
Có nên đầu tư vào đất hỗn hợp không?
Để trả lời chính xác về việc có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp hay không là khá khó. Loại đất này có những ưu và nhược điểm riêng, và quyết định cuối cùng của bạn nên được dựa trên nhu cầu sử dụng, mục đích đầu tư và khả năng tài chính.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc mua đất quy hoạch hỗn hợp có thể gặp một số khó khăn, bao gồm:
- Thiếu quy định chính thức: Hiện chưa có nhiều quy định cụ thể về đất quy hoạch hỗn hợp, dẫn đến việc thủ tục thực thi pháp luật và cấp phép vẫn chưa rõ ràng.
- Xây dựng tạm thời: Đất quy hoạch hỗn hợp thường được xem như đất quy hoạch, nên việc xây dựng nhà ở hoặc công trình trên đất này thường chỉ được coi là tạm thời và không được cấp phép chính thức.
- Thay đổi quy hoạch đất đai: Tình trạng quy hoạch đất đai thường thay đổi liên tục, điều này gây khó khăn cho người dân trong việc nắm bắt thông tin và lập kế hoạch đầu tư xây dựng và sử dụng lâu dài.
Trước khi đưa ra quyết định cuối cùng về việc mua đất quy hoạch hỗn hợp, bạn cần xác định một số vấn đề sau đây:
- Mục đích sử dụng: Xác định liệu mục đích mua đất là để đầu tư hay để ở.
- Sổ hồng: Kiểm tra xem đất quy hoạch hỗn hợp đã có sổ hồng chưa.
- Công trình hiện có: Xem xét xem trên đất có tồn tại các công trình nào không, nếu có thì loại công trình đó là gì và đã được nghiệm thu hay chưa.
Mong rằng qua bài viết này, bạn đã hiểu rõ hơn về khái niệm đất hỗn hợp là gì. Từ đó, bạn có thể đưa ra quyết định phù hợp cho việc lựa chọn mua đất quy hoạch hỗn hợp hay không.
>> Xem thêm bài viết:
