Cải tạo chung cư cũ TPHCM: ‘Chìa khóa’ tháo gỡ khó khăn, nâng cao chất lượng

Những điểm mới trong Luật Nhà ở 2023 đã được thông qua đem đến những giải pháp mới cho việc cải tạo chung cư cũ tại TPHCM nhằm đảm bảo người dân có điều kiện sống tốt hơn.

Thực trạng xuống cấp, nguy hiểm tại các chung cư cũ 

Theo thống kê của Sở Xây dựng hiện nay, TPHCM đang sở hữu 474 chung cư cũ, trong đó có tới 573 lô được xây dựng từ trước năm 1975. Dựa trên kết quả kiểm định chất lượng công trình, có đến:

• 14 căn chung cư cấp D 
• 116 căn chung cư cấp C
• 332 căn chung cư cấp B
• 12 chung cư đã được tháo dỡ hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng

Trong đó, chung cư Vĩnh Hội được xây dựng trên đường Nguyễn Hữu Hào, P6, Quận 4, TPHCM từ trước năm 1975. Với quy mô 4 tầng và diện tích xây dựng khoảng 3600 m2, chung cư này cung cấp 104 căn hộ và có sức chứa khoảng 550 cư dân. Đây là một trong những chung cư được xếp loại cấp D, chất lượng xuống cấp nghiêm trọng và nguy hiểm cần phải di dời, tháo dỡ khẩn cấp.

Bà Lê Thị Tâm – một người dân sinh sống gần 50 năm ở chung cư này, cho biết bà luôn lo lắng chất lượng nhà ở bởi chung cư đã xuất hiện nhiều mảng tường, trần nhà bị bong tróc, những đoạn lan can xiêu vẹo,… từ rất lâu. Thêm vào đó, hệ thống cứu hỏa hư hỏng, dây điện chằng chịt giăng khắp lối đi, hành lang gây chật chội cũng như nguy hiểm cho người dân nơi đây.

Phương án chỉ đạo cải tạo chung cư cũ TPHCM

Dựa trên điều luật được thông qua, TPHCM đặt chỉ tiêu đến năm 2025 sẽ hoàn tất việc cải tạo, sửa chữa cho 246 căn hộ chung cư cũ, xuống cấp được thi công trước năm 1975. Bao gồm: 

• Các chung cư được phân loại theo cấp B không đáp ứng điều kiện sử dụng bình thường.
• Các chung cư được phân loại theo cấp C không có khả năng chịu lực và xuất hiện tình trạng nguy hiểm.

Tổng ngân sách sửa chữa, cải tạo chung cư cũ TPHCM dự kiến là 500 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng TPHCM về kế hoạch đầu tư xây dựng mới, do ngân sách vẫn còn hạn hẹp nên việc thay mới chung cư cũ chủ yếu huy động vốn từ nguồn vốn của các doanh nghiệp. 

Chính quyền cũng đã đề ra giải pháp thu hút các nhà đầu tư thông qua cơ chế tăng chỉ tiêu quy hoạch và miễn tiền sử dụng đất. Nhưng do các chung cư cũ này nằm ở trong khu vực nội thành nên việc trình và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/2000, 1/500 thường gặp vướng mắc kéo dài và chưa đảm bảo tính khả thi, từ đó gây khó khăn trong việc mời gọi nhà đầu tư tham gia.

Ngoài ra, với cơ chế miễn tiền sử dụng đất, theo luật về nhà ở thì được thực hiện cơ chế này nhưng theo luật về đất đai & tài chính thì không thống nhất, không rõ ràng và còn nhiều vướng mắc.

Đánh giá sự đột phá trong cải tạo, sửa chữa chất lượng sống người dân

Theo PV Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết như sau:

Luật Nhà ở 2023 được thông qua đã có những giải pháp tháo gỡ cho việc cải tạo chung cư cũ tại TPHCM và các tỉnh thành khác.

Dựa trên Điều 63 Luật Nhà ở năm 2023, chủ đầu tư dự án chung cư không phải thực hiện các thủ tục như: xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn, đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

“Cơ chế ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất này là một chính sách rất quan trọng sẽ tạo điều kiện thu hút đầu tư và thúc đẩy thực hiện hiệu quả chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các đô thị, nhất là ở TPHCM và Hà Nội”, ông Châu nói.

Để giải quyết các khó khăn và vướng mắc trong kế hoạch cải tạo chung cư cũ TPHCM này, UBND TPHCM cũng vừa giao cho UBND các quận thực hiện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người dân dựa trên phương án do chủ đầu tư lập và thực hiện hoàn tất các thủ tục theo quy định đối với dự án chưa được phê duyệt trước khi thực hiện cải tạo, sửa chữa chung cư cũ theo nội dung đã ủy quyền vào ngày 17/8/2022.

UBND TPHCM cũng giao cho Sở Xây dựng hướng dẫn quy định về pháp luật nhà ở, bao gồm nội dung thuộc về nhà chung cư nhiều tầng, như: 

• Hệ số K (tỷ lệ bồi thường) để quy đổi ra diện tích căn hộ mới;
• Giá trị căn hộ được bồi thường đối với trường hợp người dân nhận tiền và tự lo nơi ở mới; 
• Diện tích cầu thang, hành lang, lối đi chung; 
• Diện tích sân, khuôn viên chung; 
• Căn hộ chung cư thuộc sở hữu nhà nước…

Kết luận

Việc cải tạo chung cư cũ tại TPHCM là điều tất yếu và cần thiết nhất tại thời điểm hiện tại nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống người dân. Tuy nhiên, hiện tại vẫn còn nhiều khó khăn và vướng mắc trong việc tháo gỡ, pháp lý, bồi thường,…. Do đó, lãnh đạo thành phố cần có những chính sách hợp lý và quyết liệt hơn để hoàn thành tiến độ trong năm 2025.

>> Xem thêm: Đánh giá tình hình đất nền TP.HCM trong quý 1/2024