Cập nhật quy định mới cho môi giới bất động sản từ 1/1/2025

Với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường nhà đất Việt Nam, vai trò của môi giới bất động sản ngày càng được chú trọng, nhưng cũng đòi hỏi sự chuyên nghiệp và minh bạch hơn bao giờ hết. Từ ngày 01/01/2025, các quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức tác động mạnh mẽ đến lĩnh vực này. 

Môi giới bất động sản là gì?

Môi giới bất động sản là hoạt động trung gian giữa các bên tham gia giao dịch liên quan đến bất động sản, bao gồm mua bán, cho thuê, thuê mua, đổi chủ sở hữu hoặc các dịch vụ liên quan. Người môi giới (hay còn gọi là môi giới nhà đất) là cá nhân hoặc tổ chức cung cấp dịch vụ trung gian, giúp các bên đạt được thỏa thuận phù hợp. Hoạt động này không chỉ đòi hỏi kiến thức về thị trường bất động sản mà còn yêu cầu kỹ năng giao tiếp, đàm phán và am hiểu pháp lý.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, vai trò của môi giới bất động sản được quy định chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ lợi ích của các bên liên quan. Luật này, được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 28/11/2023 và có hiệu lực từ 01/08/2024, đã mang đến nhiều thay đổi quan trọng, đặc biệt trong lĩnh vực môi giới bất động sản.

Tổng quan về Luật Kinh Doanh bất động sản 2023

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là bước tiến lớn trong việc quản lý và điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Với phạm vi điều chỉnh rộng, luật này quy định quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản, đồng thời xác định vai trò của Nhà nước trong quản lý lĩnh vực này. Điểm nhấn của luật nằm ở Điều 82, được sửa đổi bởi Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024, nhằm tăng cường tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Luật áp dụng cho hầu hết các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, nhưng có một số trường hợp ngoại lệ, bao gồm:

• Các cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản trong các trường hợp phá sản, giải thể, chia tách, hoặc sáp nhập theo quy định pháp luật.
• Bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là tài sản công theo quy định về quản lý tài sản công.
• Bán, chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, trọng tài thương mại hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
• Cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam quản lý.

Các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản cũng phải tuân thủ các quy định liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm và chuyển nhượng bất động sản. Mục tiêu của luật là tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

Những quy định mới về môi giới bất động sản từ 01/01/2025

Từ ngày 01/01/2025, các quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức tác động đến hoạt động môi giới bất động sản. Dưới đây là những điểm nổi bật:

1. Giới hạn tiền đặt cọc: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai. So với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định cụ thể tỷ lệ này, quy định mới giúp bảo vệ người mua, tránh rủi ro mất cọc lớn khi dự án không hoàn thành đúng tiến độ.
2. Giảm tỷ lệ thanh toán trước khi thuê mua: Tỷ lệ thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giảm từ 70% xuống 50%. Điều này mang lại sự linh hoạt tài chính cho người thuê mua, đồng thời giảm áp lực thanh toán và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
3. Giao dịch qua ngân hàng: Chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải nhận tiền thanh toán thông qua ngân hàng. Quy định này đảm bảo tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro chậm trễ hoặc mất mát tiền bạc, tạo niềm tin cho khách hàng.
4. Siết chặt hoạt động môi giới: Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không được hoạt động độc lập như trước đây, mà phải làm việc dưới danh nghĩa các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, chẳng hạn như sàn giao dịch bất động sản. Điều này nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp, uy tín và trách nhiệm của người môi giới.
5. Hạn chế phân lô, bán nền: Quy định mới cấm phân lô, bán nền tại các phường thuộc đô thị loại III, ngoài các đô thị đặc biệt và loại I như trước đây. Điều này nhằm kiểm soát tình trạng đô thị hóa quá nhanh, đảm bảo quy hoạch phát triển bền vững.

Những thay đổi này không chỉ nâng cao tính minh bạch mà còn đặt ra tiêu chuẩn cao hơn cho các cá nhân và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản.

Ảnh hưởng của quy định mới đến thị trường bất động sản

Các quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mang lại cả cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản, đặc biệt trong lĩnh vực môi giới bất động sản.

Cơ hội

• Tăng tính minh bạch: Việc yêu cầu giao dịch qua ngân hàng và giới hạn tỷ lệ đặt cọc giúp người mua, thuê bất động sản cảm thấy an tâm hơn. Điều này tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh, nâng cao uy tín của các doanh nghiệp môi giới.
• Bảo vệ người tiêu dùng: Quy định giảm tỷ lệ thanh toán trước và giới hạn tiền đặt cọc giúp giảm rủi ro tài chính cho khách hàng, đặc biệt khi dự án không hoàn thành đúng tiến độ.
• Chuyên nghiệp hóa ngành môi giới: Yêu cầu cá nhân môi giới phải làm việc trong các doanh nghiệp hoặc sàn giao dịch bất động sản giúp nâng cao chất lượng dịch vụ, giảm tình trạng “cò đất” thiếu uy tín.

Thách thức

• Áp lực thích nghi: Các doanh nghiệp và cá nhân môi giới cần nhanh chóng cập nhật kiến thức pháp lý, nâng cao năng lực và tuân thủ các quy định mới. Điều này có thể gây khó khăn trong giai đoạn chuyển đổi.
• Tăng chi phí vận hành: Việc phải hoạt động dưới danh nghĩa doanh nghiệp hoặc sàn giao dịch có thể làm tăng chi phí cho các cá nhân môi giới, đặc biệt với những người trước đây hoạt động độc lập.
• Hạn chế phân lô, bán nền: Quy định này có thể ảnh hưởng đến một số phân khúc thị trường, đặc biệt ở các khu vực đô thị loại III, nơi phân lô, bán nền từng là kênh đầu tư phổ biến.

>> Xem thêm bài viết Hướng dẫn môi giới bất động sản: quy định pháp luật và lưu ý quan trọng

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.