Có được chuyển mục đích sử dụng đất dù đã có thông báo thu hồi hay không?

Xin hỏi Radanhadat.vn: Tôi vừa mua thửa đất vườn 100m2 của ông N. Sau khi đã làm thủ tục sang tên, tôi làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư thì được biết mảnh đất này đang nằm trong quy hoạch và đã có thông báo thu hồi cách đây 2 năm. Tuy nhiên, Chủ tịch tỉnh bảo tôi vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất dù đã có thông báo thu hồi. Xin hỏi điều này có đúng không và tôi có thể xây dựng nhà ở hay không? Nhờ Radanhadat.vn giải đáp giúp tôi. Xin cảm ơn.

Cảm ơn câu hỏi của bạn. Đối với trường hợp này, Radanhadat.vn xin giải thích chi tiết như sau:

Trường hợp 1. Đất được thông báo thu hồi nằm trong khu quy hoạch có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện

Theo khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2018 quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau: “… Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật” .

Nguồn: Luật Việt Nam

Như vậy, có thể hiểu trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất dù đã có thông báo thu hồi và nằm trong khu quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì chủ sở hữu vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai. 

Các điều kiện cần đáp ứng khi chuyển đổi mục đích sử dụng:

• Cần phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện và đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Đất không thuộc diện tranh chấp hay bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng

Một số lưu ý khác cần đảm bảo:

Việc chuyển mục đích sử dụng đất dù đã có thông báo thu hồi thuộc trường hợp này, ngoài các điều kiện được nêu trên, còn phải đáp ứng điều kiện được quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai sửa đổi 2018. Cụ thể như sau:

Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được công bố công khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất.

Nguồn: Luật Việt Nam

Do đó, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đối với phần diện tích đất, người sở hữu cần phải thực hiện trước thời điểm quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư cho người dân đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và  được công bố công khai.

Trường hợp 2. Xây nhà tạm trên đất có thông báo thu hồi theo kế hoạch sử dụng đất

Về việc có được xây dựng công trình nhà ở trên đất đã có thông báo thu hồi hay không, Radanhadat.vn giải thích chi tiết như sau:

Căn cứ theo quy định tại điểm 2 khoản 7 Luật Đất đai 2013 thì “…người sử dụng đất không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Nguồn: Luật Việt Nam

Theo đó, tại khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng 2020 đã được sửa đổi, bổ sung tại Điều 94 Luật Xây dựng 2014 quy định cụ thể như sau:

“Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch hằng năm của cấp huyện thì không được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này”.

Nguồn: Luật Việt Nam

Điều kiện cần đáp ứng để được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn:

Căn cứ theo khoản 1 Điều 94 Luật Xây dựng 2014, quy định về điều kiện được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;

d) Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nguồn: Luật Việt Nam

Kết luận

Từ những phân tích trên, căn cứ theo quy định hiện hành của pháp luật nước ta, anh/chị được chuyển mục đích sử dụng đất dù đã có thông báo thu hồi. Tuy nhiên vẫn chưa được phép xây dựng nhà ở có thời hạn trên đất quy hoạch có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, mà anh/chị chỉ được cấp phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất nhưng chưa có quyết định thu hồi thì anh/chị được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn. Thêm vào đó, cần phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 93, khoản 1 Điều 94 Luật Xây dựng. 

>> Xem thêm: Chi phí làm Sổ hồng chung cư mới nhất là bao nhiêu?