Luật Đất đai sửa đổi: Công bố bảng giá đất mới từ 2026

Trong kỳ họp bất thường lần thứ 5 của Quốc hội khóa XV, một sự thay đổi đáng chú ý trong Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã được thông qua: việc loại bỏ “khung giá đất” và thay thế bằng “bảng giá đất mới”, quy định tại Điều 159. Sự thay đổi này không chỉ đánh dấu một kỷ nguyên mới trong việc định giá bất động sản mà còn tạo ra những ảnh hưởng sâu rộng đối với thị trường bất động sản.

Bỏ “khung giá đất”, thay thế bằng “bảng giá đất” từ 2026

Luật Đất đai 2013 từng đặt ra khung giá đất, được Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần, phân loại theo từng vùng và loại đất. Trong trường hợp giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm đáng kể (từ 20% trở lên) so với giá trong khung giá đất, Chính phủ sẽ tiến hành điều chỉnh cho phù hợp.

Tuy nhiên, Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã bãi bỏ quy định này. Thay vào đó, “bảng giá đất” mới sẽ được áp dụng cho các trường hợp như sau:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân, chuyển mục đích sử dụng đất.
• Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.
• Tính thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
• Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
• Tính tiền phạt vi phạm hành chính và tiền bồi thường cho Nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
• Làm cơ sở tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê.
• Tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp không thông qua đấu giá.
• Tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Đáng chú ý, bảng giá đất được xây dựng dựa trên khu vực và vị trí, áp dụng từ ngày 01/01/2026 và sẽ được điều chỉnh hàng năm, cung cấp một cơ sở giá đất tiệm cận với giá trị thực trên thị trường.

Bốn phương pháp định giá đất

Trong khuôn khổ của Luật Đất đai mới, có bốn phương pháp định giá đất được quy định, mang lại sự đa dạng và chính xác hơn trong việc xác định giá trị đất đai. Các phương pháp này bao gồm:

1. Phương pháp so sánh: Được áp dụng bằng cách điều chỉnh giá của những thửa đất có tính chất và mục đích sử dụng tương tự nhau. Quá trình này dựa trên việc phân tích và so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, như vị trí, điều kiện sử dụng, sau khi loại bỏ giá trị của tài sản gắn liền với đất (nếu có). Điều này giúp xác định giá thực của thửa đất dựa trên giá trị thị trường.
2. Phương pháp thu nhập: Tính toán dựa trên thu nhập ròng trung bình hàng năm từ đất, chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm trung bình hàng năm. Lãi suất này thường được lấy từ các ngân hàng thương mại có ít nhất 50% vốn do Nhà nước sở hữu, trên cơ sở dữ liệu ba năm liên tiếp gần nhất.
3. Phương pháp thặng dư: Dựa trên tổng doanh thu ước tính từ việc phát triển đất trừ đi tổng chi phí phát triển. Phương pháp này tính toán dựa trên việc sử dụng đất hiệu quả nhất theo quy hoạch được phê duyệt, bao gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng và số tầng cao tối đa.
4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Được thực hiện bằng cách nhân giá đất trong bảng giá đất với hệ số điều chỉnh. Hệ số này được xác định qua việc so sánh giá đất trong bảng giá với giá đất thực tế trên thị trường.

Tác động của bảng giá đất hàng năm tới thị trường BĐS

Trong nhiều năm qua, khung giá đất đã là một công cụ quan trọng trong việc quyết định giá trị đất đai trên toàn quốc. Tuy nhiên, sự cứng nhắc của khung giá đã không còn phù hợp với tốc độ phát triển nhanh chóng của thị trường.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, việc các tỉnh, thành được quyền ban hành bảng giá đất mới mỗi năm sẽ giúp bảng giá này phản ánh chính xác và sát với giá thị trường hơn. Điều này không chỉ giúp giảm bớt sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá thị trường, mà còn tăng cường khả năng thu thuế của nhà nước từ các giao dịch bất động sản. Sự minh bạch hơn trong giao dịch nhà đất giúp thị trường bất động sản trở nên thu hút hơn với người dân và nhà đầu tư.

Một điểm quan trọng khác mà luật mới mang lại là sự công bằng trong việc bồi thường đất cho người dân. Luật sư Nguyễn Văn Hậu nhấn mạnh rằng, với bảng giá đất mới, việc bồi thường cho người dân phải dựa trên giá trị thực tế của đất, đảm bảo rằng người dân không bị thiệt thòi khi đất của họ bị thu hồi.

Luật mới cũng đặt ra yêu cầu rằng, trong trường hợp bồi thường, người dân phải được đảm bảo quyền lợi tương xứng với giá trị thực tế của đất đai họ đang sử dụng. Điều này có nghĩa là, ngoài việc nhận bồi thường tiền mặt, người dân còn có thể được cân nhắc các phương án bồi thường khác như đất đai tương đương, giúp họ tái định cư và ổn định cuộc sống sau khi đất của họ bị thu hồi.

Lời kết

Việc bỏ khung giá đất và áp dụng bảng giá đất mới mỗi năm là một bước tiến lớn trong lĩnh vực quản lý đất đai tại Việt Nam. Điều này không chỉ giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch và công bằng hơn mà còn mở ra những cơ hội mới cho sự phát triển của thị trường. Với sự thay đổi này, chúng ta có thể hy vọng rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ và ổn định trong thời gian tới.