Đất quy hoạch là gì? Làm sao để kiểm tra đất nằm trong quy hoạch?

Đất quy hoạch là một trong những thuật ngữ quen thuộc đối với những ai quan tâm đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để hiểu rõ và chi tiết hơn về các vấn đề: đất quy hoạch là gì, cách kiểm tra đất trong vùng quy hoạch, đất quy hoạch được cấp sổ đỏ không,…. mời bạn cùng theo dõi bài viết dưới đây của Radanhadat.vn nhé!

Tìm hiểu đất quy hoạch là gì?

Khoản 2 khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.

Nguồn: Luật Việt Nam

Đất quy hoạch được hiểu là toàn bộ mảnh đất, vùng đất, thửa đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Đất được lên kế hoạch sử dụng cho các mục đích chung như: An ninh – quốc phòng, giao thông, công trình công cộng,…. 

Một số loại đất quy hoạch phổ biến bao gồm: Quy hoạch đường sắt, quy hoạch xây dựng khu dân cư, xây dựng bệnh viện, quy hoạch làm đường giao thông, xây dựng công viên, … 

Cách kiểm tra đất có nằm trong diện quy hoạch hay không

Việc quy hoạch đất ở mỗi địa phương sẽ khác nhau và thay đổi theo thời gian. Do đó, bạn có thể tiến hành kiểm tra đất có nằm trong vùng quy hoạch hay không bằng cách:

Xem thông tin có trên sổ đỏ

Căn cứ vào Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thông tin quy hoạch đất sẽ được thể hiện rõ tại phần Ghi chú trong sổ đỏ. Cụ thể như:

• Diện tích phần đất
• Diện quy hoạch là gì
• Đền bù khi thu hồi đất,… 

Vậy nên, nếu muốn kiểm tra, bạn hoàn toàn có thể hỏi sổ đỏ, sổ hồng từ người bán. Qua đó làm căn cứ ra quyết định có nên mua mảnh đất này hay không.

Tìm trợ giúp từ công ty môi giới

Muốn biết rõ đất có thuộc diện quy hoạch hay không, bạn cũng có thể tìm sự trợ giúp từ các công ty môi giới trên địa bàn. Đây được xem là một “nguồn thông tin” đáng tin cậy nhất khi mà bạn không phải là dân địa phương cũng như chưa có đủ hiểu biết về đất quy hoạch là gì. Từ đó, bạn có thể xác định đất có nằm trong diện quy hoạch hay không để có phương án kịp thời.

Đến cơ quan hành chính tại địa phương

Trực tiếp đến các cơ quan hành chính tại địa phương (Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện nơi có đất) để hỏi về thông tin quy hoạch đất ở thời điểm hiện tại. Từ yêu cầu này của công dân, cán bộ chức năng phải tra cứu bản đồ quy hoạch và cung cấp một số thông tin liên quan theo yêu cầu.

Tra cứu trực tuyến đất quy hoạch 

Bạn có thể tra cứu quy hoạch đất online tại địa phương thông qua các trang web để tiết kiệm công sức và thời gian. Cách đơn giản nhất là truy cập vào cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện nơi có đất. Sau đó, bạn có thể làm theo chỉ dẫn/yêu cầu của website để tra thông tin chính xác nhất.

Đất thuộc diện quy hoạch thì có nên mua hay không?

Cần xem xét từng mục đích và điều kiện của mỗi người để đánh giá xem có nên mua đất quy hoạch hay không. Bởi đất quy hoạch thường tiềm ẩn rủi ro khi có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào để xây dựng các công trình công cộng ngay khi có quyết định.

Nếu có ý định mua đất với mục đích sử dụng lâu dài thì bạn tốt nhất nên chọn các mảnh đất khác ngoài diện quy hoạch. Tuy nhiên, nếu đất quy hoạch được rao bán với thời gian và giá hợp lý thì bạn hoàn toàn có thể xem xét mua làm kinh doanh hoặc phục vụ các dự án ngắn hạn khác.

Ngoài ra, người mua cũng nên đánh giá các vấn đề khác như:

• Mục đích sử dụng đất được ghi trên sổ đỏ
• Đất đã được cấp sổ đỏ hay chưa
• Lô đất đó có được phép xây dựng nhà ở hay không
• Đất có đang xảy ra tranh chấp, kiện tụng gì hay không,…

Đất quy hoạch có đủ điều kiện cấp sổ đỏ không?

Vì là đất được quy định để phục vụ lợi ích chung của cộng đồng nên đất quy hoạch sẽ không được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, một vài trường hợp ngoại lệ đất quy hoạch vẫn được cấp sổ đỏ.

Trường hợp đất quy hoạch không được cấp sổ đỏ:

Căn cứ vào Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, các trường hợp đất quy hoạch không được phép cấp sổ đỏ bao gồm:

• Tổ chức, cộng đồng được Nhà nước giao đất để quản lý phải thuộc các trường hợp được quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
• Người đang quản lý hoặc sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích địa phương.
• Người đi thuê đất của người sử dụng đất (trừ các trường hợp như: thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,…)
• Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
• Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

Nguồn: Cafeland

Trường hợp đất quy hoạch được cấp sổ đỏ:

Trường hợp thông tin quy hoạch đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng cụ thể hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền như được cấp sổ đỏ, cho thuê, cho thuê lại, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,…

Trường hợp đã có thông báo và kế hoạch sử dụng hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng và thu hồi đất theo quy hoạch. Người sử dụng được tiếp tục thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng không được thi công xây mới công trình hoặc trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa công trình hiện có thì cần phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Đất quy hoạch có được phép chuyển nhượng hay không?

Tuy rằng đất quy hoạch bị hạn chế một số quyền, nhưng không hạn chế quyền chuyển nhượng đối với nhà ở, đất nằm trong quy hoạch mặc dù có kế hoạch sử dụng hàng năm của địa phương. Do đó, người sử dụng đất vẫn có thể tiến hành chuyển nhượng. 

Điều kiện chuyển nhượng đất quy hoạch:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất
• Đất đảm bảo không thuộc diện tranh chấp
• Đất không nằm trong diện kê biên thi hành án
• Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng

Các bước thực hiện chuyển nhượng đất quy hoạch:

• Bước 1: Hai bên mua bán sẽ đến văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng và tiến hành công chứng hợp đồng.
• Bước 2: Tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính ở Văn phòng đăng ký đất đai.
• Bước 3: Tiến hành kê khai hồ sơ sang tên người sở hữu.
• Bước 4: Nộp đầy đủ các khoản phí theo quy định của pháp luật và nhận sổ đỏ.

Thời hạn thu hồi đất quy hoạch là bao lâu?

Sau khi tìm hiểu khái niệm đất quy hoạch là gì và đánh giá những vấn đề được Radanhadat.vn nêu trên nhưng vấn quyết định mua đất quy hoạch thì cần xem xét thêm thời hạn thu hồi của đất. 

Luật Đất đai 2013 có quy định, khi phần đất nằm trong diện quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi, sau 3 năm sẽ phải điều chỉnh lại phần đất đó và đưa ra công bố điều chỉnh.

Nguồn: Bất động sản

Điều này có nghĩa là chủ sở hữu có quyền thực hiện mọi quyền cơ bản như cho thuê, chuyển nhượng đất,…. mà không bị ràng buộc bởi các vấn đề pháp lý đến khi có quyết định thu hồi.

Kết luận

Trên đây là những thông tin Radanhadat.vn chia sẻ giúp làm rõ đất quy hoạch là gì, cách kiểm tra đất quy hoạch cũng như phân tích, đánh giá xem bạn có nên đầu tư vào đất quy hoạch hay không. Bạn đọc đừng quên tiếp tục theo dõi các bài viết hữu ích khác tại chuyên mục Mua bán nhà đất nhé!