Đầu tư bất động sản hòa vốn là tốt hay xấu?

Bất động sản là một hình thức đầu tư mang tính dài hạn. Khác với các loại hình đầu tư khác, việc chấp nhận đầu tư bất động sản hòa vốn chỉ nên xảy ra trong ngắn hạn hoặc tối đa là trung hạn. Về lâu dài, mục tiêu chính của bạn luôn phải là tạo ra lợi nhuận và càng nhiều lợi nhuận thì càng có lợi.

Hòa vốn là gì?

Hòa vốn trong đầu tư bất động sản có nghĩa là thu nhập từ tài sản đủ để bù đắp toàn bộ chi phí đã bỏ ra để sở hữu và duy trì tài sản đó. Nói cách khác, hòa vốn xảy ra khi dòng tiền đạt mức 0.

Các yếu tố chính cần xem xét bao gồm:

• Thu nhập từ việc cho thuê
• Chi phí hoạt động: thuế, bảo hiểm, quản lý tài sản, bảo trì,…
• Khoản thanh toán thế chấp

Nếu thu nhập từ cho thuê chỉ đủ để trang trải các chi phí hoạt động và thanh toán khoản vay, bạn sẽ đạt mức hòa vốn.

Tỷ lệ hòa vốn là gì?

Trong đầu tư bất động sản, tỷ lệ hòa vốn là một công cụ phân tích quan trọng giúp nhà đầu tư đánh giá liệu có nên đầu tư vào một tài sản cụ thể hay không. Cách tính cụ thể như sau:

Tỷ lệ hòa vốn = (Tổng chi phí hoạt động + Tổng khoản thanh toán thế chấp) / Tổng thu nhập từ việc cho thuê

Cần chú ý khi tính toán phải cân nhắc các khoản khấu trừ như tiền lãi, khấu hao, bảo hiểm, sửa chữa, vật tư, chi phí đi lại, nhân viên và phí pháp lý. Những khoản khấu trừ này rất quan trọng, vì chúng có thể tạo ra sự khác biệt giữa thua lỗ và hòa vốn.

Ví dụ minh họa:

• Tổng chi phí hoạt động = 120 triệu đồng
• Tổng khoản thanh toán thế chấp = 12 x 38 triệu đồng = 456 triệu đồng
• Tổng thu nhập từ cho thuê = 12 x 60 triệu đồng = 720 triệu đồng

Tỷ lệ hòa vốn = (120 triệu đồng + 456 triệu đồng) / 720 triệu đồng = 80%

Điều này có nghĩa là cần đảm bảo tỷ lệ lấp đầy đạt 80% để hòa vốn. Tỷ lệ lấp đầy là tỷ lệ diện tích bất động sản được cho thuê so với tổng diện tích, tính bằng phần trăm. Sau khi tính toán tỷ lệ này, bạn có thể dễ dàng quyết định đầu tư. Nếu tự tin có thể đạt hoặc vượt tỷ lệ đó, việc đầu tư là hợp lý. Ngược lại, nếu thấy khó đạt được tỷ lệ này, bạn nên cân nhắc không đầu tư vào tài sản đó.

Đầu tư bất động sản hòa vốn là tốt hay xấu?

Thông thường, việc mua bất động sản mà không có khả năng đáp ứng chi phí là một quyết định không nên thực hiện, bởi chắc chắn bạn sẽ thua lỗ. Và tất nhiên, thua lỗ không phải là mục tiêu mà bạn hướng đến khi đầu tư vào bất động sản hoặc bất kỳ loại tài sản nào khác.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, việc chấp nhận đầu tư bất động sản hòa vốn trong ngắn hạn là hoàn toàn có thể chấp nhận được. Các lý do bao gồm:

Giá thuê có xu hướng tăng theo thời gian

Trong phần lớn các trường hợp, giá thuê sẽ tăng dần theo thời gian. Sự tăng trưởng về dân số, lạm phát, và phát triển kinh tế là những yếu tố khiến giá thuê tăng lên trong trung và dài hạn, thậm chí có thể trong ngắn hạn. Mặc dù chi phí vận hành cũng sẽ tăng, nhưng sẽ không lớn bằng mức tăng của giá thuê. Trong khi đó, khoản thanh toán thế chấp thường không thay đổi cho đến khi hoàn tất khoản vay.

Điều này có nghĩa là việc cho thuê bất động sản sẽ mang lại nguồn thu nhập ngày càng lớn hơn, trong khi chi phí gần như không thay đổi. Vì vậy, ngay cả khi ban đầu bạn chỉ hòa vốn, bất động sản sẽ sớm có khả năng sinh lời.

Giá trị bất động sản có xu hướng gia tăng

Cùng với sự phát triển dân số và sự sôi động của thị trường, giá trị bất động sản cũng sẽ tăng lên. Bên cạnh đó, nhiều yếu tố khác như quỹ đất, vị trí, quy hoạch phát triển, tình hình kinh tế, lãi suất… đều có tác động đến giá trị bất động sản, nhưng nhìn chung, giá trị sẽ tăng trong trung và dài hạn. Đây là lý do tại sao việc đầu tư vào bất động sản ban đầu chỉ hòa vốn có thể mang lại lợi nhuận đáng kể khi giá trị tài sản tăng lên và bạn có thể bán nó.

Tóm lại, việc đầu tư vào một bất động sản ban đầu chỉ hòa vốn không phải là một lựa chọn tồi. Nếu bất động sản đó có tiềm năng mang lại thu nhập trong trung và dài hạn, đây có thể là một quyết định đầu tư hợp lý. Tuy nhiên, nếu có thể, tốt nhất vẫn là lựa chọn bất động sản có khả năng sinh lời ngay từ khi bắt đầu.

(Nguồn Cafeland)

>> Xem thêm bài viết Cập nhật lãi suất vay mua nhà mới nhất tháng 10/2024

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.