Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Xin chào Radanhadat.vn, tôi có mua 1 căn chung cư tại TPHCM và sinh sống đã được 3 năm. Mới đây, Ban quản trị của chung cư đã tiếp nhận bàn giao từ chủ đầu tư và quyết định thay đổi đơn vị quản lý vận hành mà không thông qua Hội nghị nhà chung cư. Lý do được đưa ra là để tạm thời giảm chi phí vận hành và tăng cường dịch vụ bảo trì cho tòa nhà trong thời gian chờ tổ chức Hội nghị nhà chung cư chính thức.
Tuy nhiên, cư dân tỏ ra lo ngại nên tôi muốn hỏi liệu việc thay đổi đơn vị quản lý vận hành tạm thời mà không có sự đồng ý của Hội nghị nhà chung cư có vi phạm các quy định pháp luật hay không?
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Radanhadat.vn. Với trường hợp này, chúng tôi xin giải đáp cụ thể như sau:
Ai là người có quyền quản lý vận hành chung cư?
Dựa trên quy định tại các khoản 1, 2, 3 của Điều 27 trong Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư, được ban hành theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, đã được sửa đổi bởi khoản 8 của Điều 3 Thông tư 28/2016/TT-BXD, cùng với khoản 5 của Điều 2 Thông tư 06/2019/TT-BXD, quy định về đơn vị quản lý vận hành chung cư được chia thành 2 trường hợp như sau:
Trường hợp chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu:
- Chủ đầu tư chịu trách nhiệm tổ chức công tác quản lý vận hành chung cư.
- Đối với các khu chung cư có thang máy, nếu chủ đầu tư không đáp ứng được các điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định tại khoản 2 Điều 105 thuộc Luật Nhà ở 2014, thì bắt buộc phải thuê đơn vị có đủ điều kiện và năng lực theo quy định để thực hiện việc quản lý và vận hành.
Trường hợp đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu:
- Đối với các khu chung cư không có thang máy, hội nghị nhà chung cư sẽ tự thống nhất quyết định phương thức quản lý vận hành, có thể tự quản hoặc thuê 01 đơn vị đủ điều kiện về chức năng và năng lực để thực hiện công tác này.
- Đối với các khu chung cư có thang máy, nếu chủ đầu tư đáp ứng được các điều kiện về chức năng và năng lực theo khoản 2 Điều 105 Luật Nhà ở 2014, và mong muốn tham gia quản lý vận hành, Ban quản trị và chủ đầu tư sẽ thương lượng để ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành tiếp tục.
- Trong tình huống nhà chung cư có thang máy nhưng chủ đầu tư không đủ chức năng, năng lực hoặc không muốn tham gia quản lý & vận hành, hoặc đã tham gia nhưng không đáp ứng được yêu cầu theo hợp đồng, hội nghị nhà chung cư sẽ lựa chọn một đơn vị khác có đủ điều kiện để đảm nhận công tác quản lý & vận hành.
Mỗi tòa chung cư có tối đa bao nhiêu đơn vị quản lý vận hành?
Theo quy định tại khoản 4 Điều 27 trong Quy chế quản lý và sử dụng chung cư, ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, đã được sửa đổi bởi khoản 8 Điều 3 Thông tư 28/2016/TT-BXD và khoản 5 Điều 2 Thông tư 06/2019/TT-BXD, có các nội dung như sau:
Mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận hành để quản lý vận hành phần sở hữu chung của tòa nhà. Đối với cụm nhà chung cư thì có thể có một đơn vị quản lý vận hành chung hoặc có nhiều đơn vị để thực hiện quản lý vận hành riêng cho từng tòa nhà theo quyết định của hội nghị cụm nhà chung cư. Trường hợp mỗi tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng thì Ban quản trị cụm nhà chung cư thống nhất với các đơn vị quản lý vận hành để thực hiện quản lý vận hành các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng chung cho cụm nhà chung cư.
Nguồn: Thư viện pháp luật
Dựa theo nội dung trên, mỗi tòa chung cư chỉ được phép có 01 đơn vị quản lý vận hành chung cư.
Đối với các cụm chung cư, có thể chọn 01 đơn vị quản lý chung cho toàn cụm hoặc nhiều đơn vị quản lý riêng lẻ cho từng tòa nhà, dựa trên quyết định của hội nghị cụm chung cư.
Trong trường hợp mỗi tòa nhà trong cụm có 01 đơn vị quản lý vận hành riêng biệt, Ban quản trị của cụm sẽ phối hợp với các đơn vị quản lý để thống nhất việc quản lý và vận hành các công trình, hệ thống kỹ thuật chung của cả cụm.
Có được thay đổi đơn vị quản lý vận hành tạm thời mà không có sự đồng ý của Hội nghị chung cư không?
Theo Khoản 3 Điều 102 của Luật Nhà ở năm 2014, Hội nghị nhà chung cư có quyền quyết định trong việc lựa chọn đơn vị quản lý và vận hành chung cư.
Điểm đ Khoản 1 Điều 104 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định rằng Ban quản trị có trách nhiệm ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với chủ đầu tư hoặc đơn vị có đủ năng lực sau khi Hội nghị nhà chung cư đã lựa chọn đơn vị này theo quy định.
Như vậy, theo các quy định trên, việc lựa chọn đơn vị vận hành chung cư phải được quyết định bởi Hội nghị nhà chung cư. Ban quản trị sẽ ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành đã được Hội nghị nhà chung cư chọn lựa. Bà có thể tham khảo quy định trên để thực hiện đúng quy trình.
Nếu trong quá trình thực hiện gặp phải bất kỳ khó khăn nào, đề nghị bà liên hệ với Sở Xây dựng TPHCM, cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà ở trên địa bàn, để nhận được sự hướng dẫn và hỗ trợ theo đúng thẩm quyền.
Đơn vị quản lý vận hành có được ký hợp đồng với doanh nghiệp cung cấp dịch vụ quản lý vận hành không?
Theo quy định tại khoản 4 Điều 27 của Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư, ban hành kèm Thông tư 02/2016/TT-BXD, được sửa đổi bởi khoản 8 Điều 3 Thông tư 28/2016/TT-BXD và khoản 5 Điều 2 Thông tư 06/2019/TT-BXD, đơn vị quản lý vận hành chung cư có quyền ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ quản lý vận hành. Tuy nhiên, đơn vị quản lý phải chịu trách nhiệm về chất lượng dịch vụ được cung cấp, đảm bảo theo đúng nội dung hợp đồng đã ký với Ban quản trị nhà chung cư.
Kết luận
Trên đây là toàn bộ nội dung giải đáp của Radanhadat.vn dựa trên tình huống nhận được. Nếu còn bất kỳ câu hỏi nào, bạn có thể để lại lời nhắn cho Radanhadat.vn và đừng quên truy cập Radanhadat.vn thường xuyên để cập nhật thêm nhiều thông tin mới nhé!
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
>> Xem thêm:
