Dòng tiền rẻ kích hoạt bất động sản Hà Nội – TP.HCM khởi sắc trở lại

Từ đầu năm 2025, lãi suất cho vay mua nhà liên tục được duy trì ở mức thấp, mở ra “dòng tiền rẻ” cho người mua và nhà đầu tư. Theo Ngân hàng Nhà nước, lãi suất huy động 6–12 tháng phổ biến quanh mức 4,5–5,2%/năm, giảm đáng kể so với giai đoạn 2022–2023, khi con số này vượt 7%.

Dòng tiền rẻ từ lãi suất thấp

Các ngân hàng thương mại đồng loạt tung ra gói vay ưu đãi: nhiều đơn vị áp dụng mức chỉ 6–7%/năm trong 12 tháng đầu, thậm chí có ngân hàng đưa ra mức 5–6%/năm cho khách hàng cá nhân. Đây được xem là mức thấp kỷ lục trong nhiều năm, trực tiếp thúc đẩy sức mua bất động sản.

Các chuyên gia bất động sản cho biết, từ đầu năm 2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà và huy động của hệ thống ngân hàng duy trì ở mức thấp nhất trong nhiều năm. Theo Ngân hàng Nhà nước, lãi suất huy động kỳ hạn 6–12 tháng phổ biến quanh mức 4,5–5,2%/năm, giảm mạnh so với giai đoạn 2022–2023 khi từng vượt ngưỡng 7%.

Cùng lúc, nhiều ngân hàng thương mại tung ra gói vay mua nhà chỉ 6–7%/năm trong 12 tháng đầu, thậm chí có nơi áp dụng mức 5–6%/năm cho khách hàng cá nhân. So với mặt bằng nhiều năm, đây được xem là “dòng tiền rẻ”, tạo lực đẩy cho người mua nhà ở thực lẫn nhà đầu tư.

Thị trường khởi sắc nhờ lãi suất cho vay mua nhà

Căn hộ đô thị phục hồi mạnh

Tại các thành phố lớn, sức mua đã khởi sắc rõ rệt. Báo cáo Q2/2025 của Savills cho biết, lượng giao dịch căn hộ tại Hà Nội tăng 18% so với cùng kỳ 2024, trong đó phân khúc trung – cao cấp chiếm gần 70%. Tại TP.HCM, CBRE ghi nhận hơn 13.000 căn hộ được tiêu thụ trong 6 tháng đầu năm, tăng 25% so với năm ngoái – một bước tiến quan trọng sau giai đoạn trầm lắng 2022–2023.

Ngay cả những dự án cao cấp trên 100 triệu đồng/m² ở trung tâm Hà Nội và TP.HCM vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ khả quan, cho thấy dòng tiền rẻ giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận các sản phẩm vốn trước đây khó bán.

Đất nền vùng ven tăng nhiệt

Không chỉ căn hộ, đất nền tại các tỉnh thành vùng ven cũng tăng giá mạnh nhờ dòng vốn mới. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy:

• Bắc Giang: giá rao bán đất nền tăng 100% so với Q1/2023
• Bắc Ninh: tăng 54%
• Hưng Yên: tăng 75%
• Hải Phòng: tăng 18%

Khu vực phía Nam cũng ghi nhận mặt bằng mới: Long An tăng 36%, Bình Dương tăng 25%, Đồng Nai tăng 23%, Bà Rịa – Vũng Tàu tăng 18%.

Đây là minh chứng rõ ràng rằng, lãi suất cho vay mua nhà thấp đang khuyến khích nhà đầu tư quay lại thị trường, đặc biệt ở các khu vực có hạ tầng phát triển hoặc có sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn.

Dòng tiền dịch chuyển từ các kênh khác

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, một yếu tố quan trọng là sự dịch chuyển vốn khỏi chứng khoán và vàng. Thị trường chứng khoán biến động khó lường, giá vàng liên tục tăng giảm mạnh, khiến nhiều nhà đầu tư tìm nơi trú ẩn an toàn. Với tính chất hữu hình và khả năng giữ giá trị, bất động sản tiếp tục được ưu tiên.

Chính vì vậy, ngay cả những dự án cao cấp với giá bán trên 100 triệu đồng/m² tại Hà Nội và TP.HCM vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Điều này chứng minh, lãi suất cho vay mua nhà thấp không chỉ kích thích nhu cầu ở thực mà còn giữ vai trò quan trọng trong việc duy trì niềm tin vào bất động sản cao cấp.

Dù tích cực, lãi suất thấp kéo dài cũng tiềm ẩn không ít rủi ro:

• Đầu cơ và bong bóng giá: Khi chi phí vốn rẻ, tâm lý “lướt sóng” dễ bùng phát. Một số khu vực dù hạ tầng chưa hoàn thiện nhưng giá đất đã bị đẩy cao, chủ yếu từ nhà đầu tư thứ cấp thay vì nhu cầu thực.

• Nguy cơ siết tín dụng: Lãi suất thấp hiện tại dựa trên chính sách điều hành vĩ mô. Nếu lạm phát tăng hoặc kinh tế toàn cầu biến động, kịch bản thắt chặt tiền tệ hoàn toàn có thể quay lại. Nhà đầu tư vay vốn quá cao sẽ rơi vào thế bị động, dẫn đến bán tháo.

• Phụ thuộc ngân hàng: Bài học 2010–2011 cho thấy, khi bất động sản tăng nóng nhờ tín dụng, sau đó thị trường đóng băng vì ngân hàng siết chặt vốn, nhiều nhà đầu tư “cháy túi”.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – cảnh báo: “Dòng tiền rẻ chỉ có ý nghĩa khi chảy vào phân khúc có nhu cầu thực. Nếu chỉ tập trung vào đầu cơ, bong bóng giá sẽ khó tránh.”

Tác động cụ thể đến các phân khúc

• Căn hộ trung – cao cấp: hưởng lợi trực tiếp, thanh khoản cải thiện
• Đất nền vùng ven: hút dòng tiền mạnh, nhưng tiềm ẩn nguy cơ sốt ảo nếu hạ tầng chưa đồng bộ
• Bất động sản nghỉ dưỡng: bắt đầu được chú ý nhờ du lịch phục hồi, song cần sự khác biệt về tiện ích và vận hành
• Doanh nghiệp phát triển dự án: tận dụng cơ hội bán hàng, nhưng phải thận trọng với đòn bẩy tài chính; nếu lãi suất tăng trở lại, rủi ro mất thanh khoản sẽ rất lớn

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.