Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Trong hàng nghìn giao dịch bất động sản mỗi năm, mua bán nhà đất của người đã ly hôn luôn nằm trong nhóm rủi ro cao nhất mà người mua dễ gặp phải. Chỉ cần thiếu một chữ ký đồng ý của người cũ, không có bản án ly hôn chính thức hoặc chưa làm thủ tục đăng ký biến động theo bản án, hợp đồng công chứng dù có đóng dấu đỏ vẫn có nguy cơ bị tòa án tuyên vô hiệu hoàn toàn. Hậu quả là người mua có thể mất trắng hàng tỷ đồng, không đòi được tiền và cũng không nhận được đất.
Phân biệt rõ hai tình trạng pháp lý hoàn toàn khác nhau
Khi tiếp xúc với người bán đã ly hôn hoặc đang ly thân, chỉ có hai khả năng pháp lý xảy ra và cách xử lý của mỗi khả năng là hoàn toàn trái ngược nhau.
Trường hợp thứ nhất: Vợ chồng chỉ ly thân, chưa chính thức ly hôn
Dù hai người đã chia tay nhiều năm, không còn sống chung, thậm chí đã có con riêng với người khác, nhưng nếu chưa có bản án hoặc quyết định ly hôn của tòa án có hiệu lực pháp luật thì quan hệ hôn nhân vẫn còn tồn tại đầy đủ.
Lúc này, quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong thời kỳ hôn nhân (kể cả sổ đỏ chỉ đứng tên chồng hoặc vợ) vẫn được xác định là tài sản chung hợp nhất của vợ chồng theo Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014.
Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định rõ, việc định đoạt bất động sản là tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả hai vợ chồng. Do đó, để hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp luật, bắt buộc phải đáp ứng một trong hai điều kiện sau:
- Cả hai vợ chồng cùng ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng hoặc cùng ký văn bản đồng ý bán đất.
- Người không đứng tên trên sổ đỏ phải làm giấy ủy quyền công chứng cho người đứng tên được toàn quyền định đoạt thửa đất đó.
Giấy ủy quyền này phải được lập tại tổ chức hành nghề công chứng và công chứng viên sẽ yêu cầu xuất trình bản chính Giấy đăng ký kết hôn để xác định chính xác đây là tài sản chung. Nếu chỉ một bên ký hợp đồng mà không có sự đồng ý của bên còn lại, hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu tuyệt đối dù đã công chứng và đã thanh toán đủ tiền.
Một lưu ý cực kỳ quan trọng là người được ủy quyền không được tự chuyển nhượng cho chính mình. Theo khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015, người đại diện không được xác lập giao dịch dân sự với chính mình trừ trường hợp pháp luật cho phép khác. Vì vậy, nếu người mua nhận giấy ủy quyền từ cả hai vợ chồng, vẫn không được tự ký hợp đồng sang tên cho chính mình mà phải thông qua một bên thứ ba trung gian hoặc thực hiện theo hình thức khác.
Trường hợp thứ hai: Vợ chồng đã chính thức ly hôn theo bản án hoặc quyết định của Tòa án
Khi đã có bản án, quyết định ly hôn có hiệu lực pháp luật, tài sản chung đã được tòa án phân chia rõ ràng. Theo khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2024, người được giao đất theo bản án, quyết định của tòa án có quyền đăng ký quyền sử dụng đất.
Lúc này có hai khả năng:
- Thửa đất được tòa án chia làm hai phần riêng biệt cho vợ và chồng và mỗi người chỉ có quyền định đoạt phần của mình. Muốn bán toàn bộ thửa đất, phải có sự đồng ý của cả hai và làm thủ tục tách sổ riêng trước.
- Toàn bộ thửa đất được tòa án giao cho một người (vợ hoặc chồng) thì người đó trở thành chủ sở hữu riêng duy nhất.
Trong trường hợp thứ hai, người được giao đất chỉ cần hoàn tất thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật thông tin mới trên sổ đỏ gốc (hoặc cấp sổ mới) theo đúng nội dung bản án. Sau khi sổ đỏ đã ghi rõ tên một mình người đó và không còn ghi tên người cũ, người này có toàn quyền chuyển nhượng mà không cần bất kỳ giấy tờ nào từ người cũ nữa. Hợp đồng chuyển nhượng lúc này chỉ cần chữ ký của một người là hoàn toàn hợp pháp.
Quy trình kiểm tra an toàn mua bán nhà đất của người đã ly hôn trước khi đặt cọc
Để tránh mọi rủi ro khi mua bán nhà đất của người đã ly hôn, cần thực hiện tuần tự các bước sau:
- Yêu cầu người bán cung cấp bản chính Giấy đăng ký kết hôn và hỏi thẳng: đã ly hôn chính thức chưa.
- Nếu chưa ly hôn, yêu cầu cả hai vợ chồng cùng ký hợp đồng hoặc làm giấy ủy quyền công chứng đầy đủ.
- Nếu đã ly hôn, yêu cầu cung cấp bản án hoặc quyết định ly hôn có hiệu lực pháp luật (có đóng dấu đỏ của tòa và đã hết thời hạn kháng cáo).
- Đọc kỹ phần xử lý tài sản trong bản án: thửa đất được giao cho ai, chia thế nào.
- Mang bản án đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để kiểm tra: đã làm thủ tục đăng ký biến động theo bản án chưa, hiện tại sổ đỏ đang ghi tên ai.
- Chỉ đặt cọc khi:
- Trường hợp chưa ly hôn: đã có đủ chữ ký hoặc giấy ủy quyền của cả hai bên.
- Trường hợp đã ly hôn: sổ đỏ đã cập nhật đúng theo bản án (chỉ còn tên một người).
Nếu người bán chưa làm đăng ký biến động, có thể thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc rằng người bán phải hoàn tất thủ tục này trước ngày công chứng chính thức và giữ lại một phần tiền lớn đến khi nhận sổ đỏ đứng tên mình.
>> Xem thêm bài viết Năm 2025 làm sổ đỏ bao nhiêu tiền 1m2?
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
