Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Người được uỷ quyền có được bán nhà không có lẽ là điều được nhiều người quan tâm hiện nay. Cũng đơn giản và dễ hiểu thôi vì không phải ai cũng nắm rõ những điều khoản trong Luật Đất đai để thực hiện một cách chính xác. Nếu bạn đang gặp phải trường hợp này hãy cùng radanhadat.vn tìm hiểu về vấn đề uỷ quyền trong bài viết dưới đây nhé.
Một số quy định về hợp đồng uỷ quyền
Hợp đồng ủy quyền được quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Từ định nghĩa trên có thể thấy, uỷ quyền là một bên nhân danh của bên uỷ quyền thực hiện các công việc thay cho cá nhân, đơn vị uỷ quyền. Hợp đồng uỷ quyền là loại giấy tờ xác nhận vai trò, nghĩa vụ, quyền hạn của bên uỷ quyền và được uỷ quyền.
Hợp đồng uỷ quyền cần phải có thời hạn để thực hiện. Sau thời gian đó, việc uỷ quyền sẽ hết hạn, mọi hoạt động của bên được uỷ quyền không còn mang giá trị đại diện cho bên uỷ quyền.
Trường hợp hợp đồng uỷ quyền chưa kết thúc nhưng muốn chấm dứt hợp đồng thì hai bên thoả thuận với nhau hoặc bên uỷ quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.”
Người được uỷ quyền có được bán nhà không?
Bạn đang không biết người được uỷ quyền có được bán nhà không? Câu trả lời đó là chúng ta có thể uỷ quyền cho người khác bán nhà đất bằng cách làm hợp đồng để 2 bên ký kết. Hợp đồng này được quy định tại Khoản 1 Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
- Cá nhân, pháp nhân có nhu cầu hoàn toàn có thể ủy quyền cho một cá nhân, pháp nhân khác trong việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thay cho mình. Lúc này, người được uỷ quyền sẽ trở thành người đại diện thực hiện các công việc theo yêu cầu của người uỷ quyền.
- Phạm vi công việc mà người được uỷ quyền được phép thực hiện sẽ theo sự xác lập của người uỷ quyền. Nếu bên uỷ quyền có đất và muốn bên được uỷ quyền bán đất thì bên được uỷ quyền thực hiện nhiệm vụ theo như hợp đồng đã quy định.
- Các giao dịch đất mà người được ủy quyền thực hiện sẽ chỉ giới hạn trong phạm vi mà người uỷ quyền cho phép.
- Người được uỷ quyền bắt buộc phải thông báo cho bên thứ ba trong giao dịch dân sự. Như vậy họ mới biết được phạm vi đại diện của mình.
Hiệu lực của hợp đồng ủy quyền bán đất được tính từ ngày bên uỷ quyền ký tên các nhận đồng ý với những nội dung được hai bên thống nhất. Bên được uỷ quyền sẽ thực hiện các nội dung uỷ quyền bên trong.
Hợp đồng uỷ quyền phải được công chứng để đảm bảo tính hợp pháp. Đồng thời, tránh được những xung đột có thể xảy ra quá trình thực hiện uỷ quyền.
Thủ tục ủy quyền trong quá trình thực hiện giao dịch bất động sản
Văn bản ủy quyền trong việc thực hiện giao dịch bất động sản sẽ phải thực hiện theo quy định của Luật Dân sự và Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Vì hợp đồng chuyển nhượng liên quan đến đất đai nên văn bản này bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực.
Nếu như bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền không thể đến một tổ chức hành nghề công chứng để xác lập hiệu lực của văn bản, chúng ta có thể thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014 như sau:
- Bên ủy quyền thực hiện yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng tại địa phương mà họ đang cư trú thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền.
- Tiếp đến, bên được ủy quyền sẽ yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú sẽ thực hiện công chứng vào bản gốc hợp đồng uỷ quyền đó để hoàn tất thủ tục uỷ quyền.
Nếu 1 trong 2 bên ở nước ngoài thì bạn có thể đến Cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để tiến hành thủ tục lập giấy ủy quyền đối với bên còn lại. Như vậy, bên được uỷ quyền hoàn toàn có thể thực hiện mọi thủ tục chuyển nhượng đất một cách hoàn toàn bình thường.
Một số chú ý khi nhờ người khác bán nhà đất thông qua ủy quyền
Trong quá trình nhờ người khác bán nhà đất thông qua uỷ quyền cần phải tuân theo những quy định của pháp luật. Hai bên phải là những người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để có thể thực hiện các công việc đã được thỏa thuận. Trong đó, phân chia thành những khía cạnh sau đây:
Về hình thức
Hình thức của hợp đồng ủy quyền được Nhà nước quy định cụ thể và chi tiết tại Điều 562 – Điều 569 Bộ Luật Dân sự. Trong đó:
- Quy định về việc uỷ quyền phải có sự đồng ý của bên uỷ quyền.
- Hình thức của hợp đồng uỷ quyền phải lập thành văn bản. Sau khi hoàn tất, hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực để xác lập giá trị pháp lý.
- Thời hạn ủy quyền hoàn toàn do các bên tự thỏa thuận với nhau. Nếu không tự thoả thuận được có thể dựa trên những quy định của pháp luật. Nếu không thoả thuận được và pháp luật cũng không có quy định thì hiệu lực của hợp đồng uỷ quyền sẽ có giá trị trong 1 năm kể từ ngày xác lập quyền uỷ quyền.
- Bên được uỷ quyền nếu muốn uỷ quyền cho bên thứ 3 thì phải có sự đồng ý của bên uỷ quyền hoặc có quy định trong pháp luật.
Về nội dung
Nội dung của hợp đồng uỷ quyền không được trái với pháp luật. Khi thực hiện cần phải tuân thủ theo các yếu tố sau đây:
- Phạm vi ủy quyền như: Giới hạn những công việc mà người được uỷ quyền được phép làm như: bán cho ai, bán ra sao, mức giá bao nhiêu…
- Trong hợp đồng uỷ quyền nếu có xác định đích danh người mua thì người được uỷ quyền không được phép chuyển nhượng nhà đất cho bên thứ 4 khác. Chỉ được chuyển nhượng cho người nêu đích danh trong hợp đồng mà thôi. Nếu như hợp đồng uỷ quyền không xác định đích danh đâu là người mua thì người được uỷ quyền có thể bán nhà đất cho bất cứ ai.
- Thù lao khi nhận nhiệm vụ ủy quyền (nếu có).
- Trách nhiệm về thuế (nếu có): Thực tế hiện nay, nhiều bên thực hiện chuyển nhược thường không làm hợp đồng để trốn đóng thuế. Để hạn chế tình trạng này, cơ quan thuế sẽ tính thuế thu nhập cá nhân thông qua giá chuyển nhượng cho người ủy quyền cũng như bên được ủy quyền.
- Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng nếu có.
- Khi phát sinh các tranh chấp, mọi vấn đề sẽ được cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo luật định.
Thuế thu nhập cá nhân
Như đã chia sẻ, trong quá trình thực hiện uỷ quyền mua bán nhà, nếu không có hợp đồng thì sẽ căn cứ theo thu nhập cá nhân để tính thuế. Vấn đề này được quy định chi tiết tại tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT_BTC.
Theo đó “cá nhân được ủy quyền có quyền bán đất hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản”.
Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cùng với các văn bản có liên quan khác, trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bên chuyển nhượng sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên lợi nhuận thu được.
Ngoài ra, Công văn số 1133/TCT-TNCN cũng quy định thêm:
- Người ủy quyền sẽ phải có nghĩa vụ thực hiện kê khai và nộp thuế TNCN theo đúng như quy định tại Luật thuế TNCN.
- Nếu người nhận uỷ quyền là cá nhân có thù lao khi thực hiện hợp đồng uỷ quyền thì người nhận uỷ quyền sẽ phải nộp thuế TNCN. Ngay cả khi chi phí này nhận được từ việc được ủy quyền và sử dụng tài sản.
Như vậy, có thể thấy, cả bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền đều sẽ phải nộp thuế TNCN.
Một số rủi ro khi mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền
Thực tế cho thấy, có nhiều trường hợp mua bán đất qua uỷ quyền đã được thực hiện với mục đích trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước. Hình thức này tồn tại rất nhiều rủi ro như:
- Giao dịch không có hiệu lực: Công tác chuyển nhượng bắt buộc phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Hiệu lực của hợp đồng tính từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Các bên sẽ phải thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính và đăng ký sang tên. Tuy nhiên, nếu bạn thực hiện mua bán đất bằng hợp đồng uỷ quyền thì không chứng minh được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà mình đang thực hiện có hiệu lực.
- Giới hạn quyền với căn nhà: Theo phạm vi uỷ quyền, người mua nhà có thể không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất khi không có thoả thuận trong hợp đồng.
- Phải chứng minh được giao dịch: Nếu phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng, bên nhận uỷ quyền phải chứng minh có giao dịch chuyển nhượng. Tuy nhiên, việc chứng minh này khó hơn vì thực tế hai bên thường chỉ lập giấy viết tay để thoả thuận mà thôi. Dù có giấy tờ nào đi chăng nữa thì chúng cũng có thể bị tuyên vô hiệu vì không tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật theo hình thức đã được quy định nhử ở trên.
- Rủi ro khi đơn phương chấm dứt hợp đồng: Trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền hoàn toàn được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào. Điều kiện duy nhất đó là phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền theo đúng như những công việc mà họ đã thực hiện. Nếu uỷ quyền không có thù lao thì trước khi chấm dứt hợp đồng, bên uỷ quyền phải báo trước trong một thời gian hợp lý.
- Một trong hai bên chết: Nếu 1 trong các bên chết khi chưa hết hợp đồng uỷ quyền thì văn bản này hết hiệu lực. Căn nhà sẽ được chia cho người thừa kế bên bán. Tuy nhiên, nếu như có di chúc thì mọi thứ sẽ được căn cứ theo văn bản này.
Trên đây là toàn bộ thông tin có liên quan đến vấn đề người được uỷ quyền có được bán nhà không mà chúng tôi muốn chia sẻ. Hy vọng sẽ giúp bạn có được phương án lựa chọn phù hợp nhất trong những trường hợp cần thiết.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
