Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Trong các giao dịch bất động sản, việc ủy quyền bán nhà là giải pháp phổ biến khi chủ sở hữu không thể trực tiếp thực hiện. Tuy nhiên, nhiều người vẫn băn khoăn liệu người được ủy quyền có được bán nhà không. Điều này còn phụ thuộc vào nội dung hợp đồng ủy quyền và quy định pháp luật. Cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết để tránh rủi ro.
Khái niệm về ủy quyền và hợp đồng ủy quyền
Ủy quyền là một hình thức đại diện được pháp luật công nhận, trong đó một cá nhân hoặc tổ chức cho phép người khác thay mặt mình thực hiện một hoặc nhiều công việc nhất định. Theo quy định tại Điều 135 Bộ luật Dân sự 2015, ủy quyền là sự chuyển giao quyền hạn và trách nhiệm, giúp người ủy quyền thực hiện các giao dịch dân sự thông qua người đại diện. Đây là giải pháp phổ biến khi người ủy quyền không thể trực tiếp tham gia vào các công việc hoặc giao dịch.
Hợp đồng ủy quyền, theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, được định nghĩa là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được ủy quyền cam kết thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Hợp đồng này có thể có thù lao hoặc không, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên hoặc quy định của pháp luật. Đặc điểm nổi bật của hợp đồng ủy quyền là tính song vụ, yêu cầu cả hai bên thực hiện đúng nghĩa vụ và quyền lợi đã cam kết trong phạm vi được xác định.
Mục đích chính của việc ủy quyền là đảm bảo các công việc hoặc giao dịch dân sự được thực hiện vì lợi ích của người ủy quyền. Tuy nhiên, bên được ủy quyền không được phép vượt quá phạm vi đã thỏa thuận trong hợp đồng. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của người ủy quyền và đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch.
Người được uỷ quyền có được bán nhà không?
Câu hỏi “Người được ủy quyền có được bán nhà không?” phụ thuộc vào nội dung cụ thể của hợp đồng ủy quyền và các quy định pháp luật liên quan. Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, người được ủy quyền chỉ có thể thực hiện công việc trong phạm vi được ủy quyền. Nếu hợp đồng ủy quyền quy định rõ ràng rằng người được ủy quyền có quyền bán nhà, họ hoàn toàn có thể thực hiện giao dịch này với tư cách đại diện cho người ủy quyền.
Tuy nhiên, để đảm bảo tính hợp pháp, hợp đồng ủy quyền cần phải được lập thành văn bản và công chứng theo quy định tại Luật Công chứng nếu liên quan đến bất động sản. Điều này nhằm xác minh rõ ràng quyền hạn của người được ủy quyền và đảm bảo giao dịch không vi phạm pháp luật. Nếu hợp đồng không quy định cụ thể hoặc chỉ giới hạn ở một số công việc như tìm kiếm khách hàng hoặc thương lượng giá, người được ủy quyền sẽ không có quyền tự ý ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
Ngoài ra, theo Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015, nếu người được ủy quyền vượt quá phạm vi đại diện mà không có sự chấp thuận của người ủy quyền, giao dịch đó có thể bị tuyên vô hiệu. Điều này bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản và tránh các rủi ro phát sinh từ việc lạm dụng quyền hạn.
Như vậy, người được ủy quyền chỉ có thể bán nhà khi họ được trao đầy đủ thẩm quyền trong hợp đồng và thực hiện đúng theo các điều khoản đã thỏa thuận. Để tránh tranh chấp hoặc rủi ro pháp lý, cả bên ủy quyền và bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng trước khi tiến hành giao dịch.
Thủ tục ủy quyền bán nhà
Thủ tục ủy quyền bán nhà là ““““““““““““““““““`quy trình pháp lý quan trọng nhằm đảm bảo giao dịch bất động sản được thực hiện đúng quy định và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Trong đó, việc lập hợp đồng ủy quyền và công chứng hoặc chứng thực hợp đồng là hai bước không thể thiếu để xác định rõ quyền hạn của người được ủy quyền.
Hình thức hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền bán nhà phải được lập thành văn bản để đảm bảo tính minh bạch và có giá trị pháp lý. Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng cần ghi rõ nội dung ủy quyền, phạm vi quyền hạn của người được ủy quyền, thời hạn ủy quyền, cũng như các điều kiện và nghĩa vụ của các bên.
Đặc biệt, trong giao dịch bất động sản, hợp đồng nên quy định chi tiết về việc người được ủy quyền có thể quyết định giá bán, lựa chọn người mua hay ký kết hợp đồng chuyển nhượng thay mặt người ủy quyền. Việc lập hợp đồng bằng văn bản không chỉ giúp tránh tranh chấp mà còn là cơ sở để thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực.
Thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền
Để hợp đồng ủy quyền bán nhà có hiệu lực pháp lý cao hơn, việc công chứng hoặc chứng thực là yêu cầu bắt buộc theo Luật Công chứng. Người ủy quyền và người được ủy quyền cần đến văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để thực hiện thủ tục này. Khi đi công chứng, các bên phải chuẩn bị đầy đủ giấy tờ như :
- Giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD/hộ chiếu)
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất (sổ đỏ)
- Dự thảo hợp đồng ủy quyền…
Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng, xác minh ý chí tự nguyện của các bên và tiến hành công chứng. Nếu không có điều kiện công chứng, các bên có thể thực hiện thủ tục chứng thực tại UBND cấp xã/phường nơi cư trú.
Một số chú ý khi nhờ người khác bán nhà đất thông qua ủy quyền
Trong quá trình nhờ người khác bán nhà đất thông qua uỷ quyền cần phải tuân theo những quy định của pháp luật. Hai bên phải là những người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để có thể thực hiện các công việc đã được thỏa thuận. Trong đó, phân chia thành những khía cạnh sau đây:
Về hình thức
Hình thức của hợp đồng ủy quyền được Nhà nước quy định cụ thể và chi tiết tại Điều 562 – Điều 569 Bộ Luật Dân sự. Trong đó:
- Quy định về việc uỷ quyền phải có sự đồng ý của bên uỷ quyền.
- Hình thức của hợp đồng uỷ quyền phải lập thành văn bản. Sau khi hoàn tất, hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực để xác lập giá trị pháp lý.
- Thời hạn ủy quyền hoàn toàn do các bên tự thỏa thuận với nhau. Nếu không tự thoả thuận được có thể dựa trên những quy định của pháp luật. Nếu không thoả thuận được và pháp luật cũng không có quy định thì hiệu lực của hợp đồng uỷ quyền sẽ có giá trị trong 1 năm kể từ ngày xác lập quyền uỷ quyền.
- Bên được uỷ quyền nếu muốn uỷ quyền cho bên thứ 3 thì phải có sự đồng ý của bên uỷ quyền hoặc có quy định trong pháp luật.
Về nội dung
Nội dung của hợp đồng uỷ quyền không được trái với pháp luật. Khi thực hiện cần phải tuân thủ theo các yếu tố sau đây:
- Phạm vi ủy quyền như: Giới hạn những công việc mà người được uỷ quyền được phép làm như: bán cho ai, bán ra sao, mức giá bao nhiêu…
- Trong hợp đồng uỷ quyền nếu có xác định đích danh người mua thì người được uỷ quyền không được phép chuyển nhượng nhà đất cho bên thứ 4 khác. Chỉ được chuyển nhượng cho người nêu đích danh trong hợp đồng mà thôi. Nếu như hợp đồng uỷ quyền không xác định đích danh đâu là người mua thì người được uỷ quyền có thể bán nhà đất cho bất cứ ai.
- Thù lao khi nhận nhiệm vụ ủy quyền (nếu có).
- Trách nhiệm về thuế (nếu có): Thực tế hiện nay, nhiều bên thực hiện chuyển nhược thường không làm hợp đồng để trốn đóng thuế. Để hạn chế tình trạng này, cơ quan thuế sẽ tính thuế thu nhập cá nhân thông qua giá chuyển nhượng cho người ủy quyền cũng như bên được ủy quyền.
- Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng nếu có.
- Khi phát sinh các tranh chấp, mọi vấn đề sẽ được cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo luật định.
Thời hạn và chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là một thỏa thuận pháp lý có tính chất tạm thời, với thời hạn thực hiện và các điều kiện chấm dứt được quy định rõ ràng.
Thời hạn ủy quyền
Thời hạn của hợp đồng ủy quyền được xác định dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định pháp luật nếu không có thỏa thuận cụ thể. Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng không ghi rõ thời hạn, thì thời hạn ủy quyền sẽ được tính là vô thời hạn cho đến khi một trong hai bên chấm dứt theo ý chí hoặc do các điều kiện pháp lý khác.
Trong giao dịch bán nhà, thời hạn ủy quyền thường được giới hạn trong một khoảng thời gian cụ thể để phù hợp với tiến độ thực hiện giao dịch. Điều này giúp đảm bảo người được ủy quyền hoàn thành nhiệm vụ trong khung thời gian đã cam kết, đồng thời tránh việc kéo dài trách nhiệm không cần thiết.
Các trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt trong nhiều trường hợp khác nhau, bao gồm cả lý do chủ quan và khách quan. Theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng sẽ chấm dứt khi hết thời hạn đã thỏa thuận hoặc khi công việc được ủy quyền đã hoàn thành. Ngoài ra, một bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu có lý do chính đáng, nhưng phải thông báo trước cho bên kia.
Hợp đồng cũng sẽ tự động chấm dứt nếu một trong hai bên mất năng lực hành vi dân sự, qua đời hoặc tổ chức đại diện bị giải thể. Đặc biệt, nếu người được ủy quyền lạm dụng quyền hạn hoặc thực hiện giao dịch vượt quá phạm vi cho phép, bên ủy quyền có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng để bảo vệ lợi ích của mình.
Nghĩa vụ tài chính liên quan đến ủy quyền bán nhà
Trong quá trình ủy quyền bán nhà, các bên tham gia hợp đồng cần thực hiện một số nghĩa vụ tài chính nhất định. Bao gồm:
- Chi phí công chứng hoặc chứng thực hợp đồng ủy quyền: Công chứng hợp đồng liên quan đến bất động sản phải được thực hiện tại văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền. Phí công chứng được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc nội dung công việc được ủy quyền. Trong trường hợp giá trị nhà đất lớn, khoản phí này có thể tăng lên đáng kể. Thông thường, các bên sẽ thỏa thuận ai là người chịu trách nhiệm thanh toán chi phí này, nhưng phần lớn bên ủy quyền sẽ đảm nhận.
- Tiền thù lao cho người được ủy quyền: Nếu người được ủy quyền thực hiện việc bán nhà thành công, họ có thể nhận được một khoản thù lao theo thỏa thuận trong hợp đồng. Điều này phụ thuộc vào nội dung cụ thể của hợp đồng ủy quyền, trong đó có thể quy định rõ mức thù lao cố định hoặc tỷ lệ phần trăm trên giá trị giao dịch.
- Các loại phí khác: Trong quá trình chuyển nhượng nhà đất, người ủy quyền (chủ sở hữu) cũng phải chịu các loại thuế và phí liên quan. Có thể kể đến như: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cùng các chi phí hành chính khác. Người được ủy quyền chỉ đóng vai trò đại diện thực hiện giao dịch chứ không chịu trách nhiệm tài chính trực tiếp đối với các nghĩa vụ thuế này.
Một số rủi ro khi mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền
Thực tế cho thấy, có nhiều trường hợp mua bán đất qua uỷ quyền đã được thực hiện với mục đích trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước. Hình thức này tồn tại rất nhiều rủi ro như:
- Giao dịch không có hiệu lực: Công tác chuyển nhượng bắt buộc phải được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Hiệu lực của hợp đồng tính từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Các bên sẽ phải thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính và đăng ký sang tên. Tuy nhiên, nếu bạn thực hiện mua bán đất bằng hợp đồng uỷ quyền thì không chứng minh được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà mình đang thực hiện có hiệu lực.
- Giới hạn quyền với căn nhà: Theo phạm vi uỷ quyền, người mua nhà có thể không được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất khi không có thoả thuận trong hợp đồng.
- Phải chứng minh được giao dịch: Nếu phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng, bên nhận uỷ quyền phải chứng minh có giao dịch chuyển nhượng. Tuy nhiên, việc chứng minh này khó hơn vì thực tế hai bên thường chỉ lập giấy viết tay để thoả thuận mà thôi. Dù có giấy tờ nào đi chăng nữa thì chúng cũng có thể bị tuyên vô hiệu vì không tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật theo hình thức đã được quy định nhử ở trên.
- Rủi ro khi đơn phương chấm dứt hợp đồng: Trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền hoàn toàn được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào. Điều kiện duy nhất đó là phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền theo đúng như những công việc mà họ đã thực hiện. Nếu uỷ quyền không có thù lao thì trước khi chấm dứt hợp đồng, bên uỷ quyền phải báo trước trong một thời gian hợp lý.
- Một trong hai bên chết: Nếu 1 trong các bên chết khi chưa hết hợp đồng uỷ quyền thì văn bản này hết hiệu lực. Căn nhà sẽ được chia cho người thừa kế bên bán. Tuy nhiên, nếu như có di chúc thì mọi thứ sẽ được căn cứ theo văn bản này.
Trên đây là toàn bộ thông tin có liên quan đến vấn đề người được uỷ quyền có được bán nhà không mà chúng tôi muốn chia sẻ. Hy vọng sẽ giúp bạn có được phương án lựa chọn phù hợp nhất trong những trường hợp cần thiết.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
