Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Trong thị trường mua bán bất động sản, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất luôn đòi hỏi sự cẩn trọng về mặt pháp lý. Một trong những hình thức giao dịch phổ biến hiện nay là lập hợp đồng “hứa mua”, “hứa bán” đất nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một thời điểm thích hợp trong tương lai. Tuy nhiên, nhiều người thắc mắc liệu khi hứa mua, hứa bán đất nhưng không thực hiện có bị phạt cọc hay không?
Thực trạng hứa mua, hứa bán trong mua bán bất động sản
Khi mua bán bất động sản, việc ký hợp đồng “hứa mua”, “hứa bán” đất diễn ra khá phổ biến tại nhiều địa phương ở Việt Nam. Đây là hình thức thỏa thuận giữa bên sử dụng đất và bên muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với mục đích cam kết thực hiện giao dịch chuyển nhượng trong tương lai khi các điều kiện pháp lý được đáp ứng.
Tuy nhiên, pháp luật dân sự nói chung và pháp luật đất đai nói riêng, bao gồm Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, không có bất kỳ điều khoản nào định nghĩa hoặc quy định cụ thể về khái niệm “hứa mua”, “hứa bán” đất. Trên thực tế, các hợp đồng này thường xuất hiện trong các trường hợp sau:
- Đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng: Thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng), khiến việc chuyển nhượng chưa thể thực hiện ngay.
- Cần thời gian tách thửa: Bên sử dụng đất muốn bán một phần thửa đất nhưng phải chờ hoàn tất thủ tục tách thửa theo quy định pháp luật.
- Đất đang thế chấp: Quyền sử dụng đất đang bị thế chấp tại ngân hàng, do đó chưa thể chuyển nhượng ngay lập tức.
- Dự án chưa đủ điều kiện phân lô, bán nền: Một số công ty bất động sản huy động vốn bằng cách mời gọi người dân ký hợp đồng góp vốn, trong đó có kèm điều khoản hứa mua, hứa bán đất.
Những trường hợp trên đều chưa đáp ứng điều kiện pháp lý để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Tuy nhiên, vì nhiều lý do như nhu cầu tài chính, thị trường hoặc mong muốn giữ chỗ, các bên vẫn ký hợp đồng “hứa mua”, “hứa bán” với hoặc không kèm quy định về đặt cọc và phạt cọc.
Pháp luật có quy định về hứa mua, hứa bán đất không?
Như đã đề cập, pháp luật Việt Nam hiện hành không có quy định cụ thể về “hứa mua”, “hứa bán” trong mua bán bất động sản. Các hợp đồng này chủ yếu dựa trên thỏa thuận tự nguyện giữa các bên và thường được soạn thảo dưới dạng văn bản, nhưng tính pháp lý của chúng phụ thuộc vào nội dung và cách thức thỏa thuận.
Điều này có nghĩa là hợp đồng “hứa mua”, “hứa bán” không phải là một loại hợp đồng được pháp luật công nhận chính thức. Tuy nhiên, nếu hợp đồng được lập hợp pháp và có quy định về các biện pháp bảo đảm như đặt cọc, các bên vẫn phải tuân thủ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
Hứa mua, hứa bán đất nhưng không thực hiện có bị phạt cọc?
Một trong những vấn đề được quan tâm nhất khi liên quan đến hợp đồng “hứa mua”, “hứa bán” là hậu quả pháp lý khi một bên không thực hiện cam kết. Liệu có bị phạt cọc hay không? Câu trả lời phụ thuộc vào việc hợp đồng có quy định rõ ràng về “đặt cọc” hay không.
Hợp đồng không ghi là “đặt cọc”
Nếu hợp đồng “hứa mua”, “hứa bán” không đề cập đến cụm từ “đặt cọc” mà chỉ ghi là một khoản tiền trả trước hoặc các thuật ngữ khác, thì bên không thực hiện hợp đồng sẽ không bị phạt cọc. Theo Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, nếu các bên không xác định rõ khoản tiền giao dịch là tiền đặt cọc, số tiền này được coi là tiền trả trước để thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Trong trường hợp này:
- Nếu bên mua không tiếp tục thực hiện giao dịch (không mua), khoản tiền trả trước sẽ được hoàn lại.
- Nếu hợp đồng có quy định về phạt vi phạm hợp đồng và hợp đồng đó hợp pháp, bên không thực hiện có thể bị phạt vi phạm hợp đồng (theo thỏa thuận trong hợp đồng).
Hợp đồng có ghi là “đặt cọc”
Nếu hợp đồng “hứa mua”, “hứa bán” quy định rõ ràng rằng khoản tiền giao là “đặt cọc” và hợp đồng này hợp pháp, thì việc không thực hiện hợp đồng sẽ dẫn đến phạt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể:
- Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng: Tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.
- Thỏa thuận khác: Nếu các bên có thỏa thuận riêng về việc không phạt cọc hoặc mức phạt cọc cao/thấp hơn quy định trên, thì thực hiện theo thỏa thuận đó.
Lưu ý quan trọng: Để được coi là đặt cọc, hợp đồng phải ghi rõ cụm từ “đặt cọc”. Đây là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nên việc xác định rõ ràng là rất quan trọng để áp dụng quy định phạt cọc.
Sự khác biệt giữa hứa mua, hứa bán và đặt cọc
Mặc dù pháp luật không quy định cụ thể về “hứa mua”, “hứa bán”, nhưng dựa trên thực tiễn và quy định về đặt cọc trong Bộ luật Dân sự 2015, có thể thấy rõ sự khác biệt giữa hai khái niệm này trong mua bán bất động sản:
|
Tiêu chí |
Hứa mua, hứa bán đất |
Đặt cọc mua đất |
| Khái niệm | Là cam kết, lời hứa giữa bên sử dụng đất và bên muốn nhận chuyển nhượng nhằm thực hiện giao dịch trong tương lai | Là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng |
| Biện pháp bảo đảm | Không phải biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ | Là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng |
| Phạt cọc | Không bị phạt cọc. Nếu có khoản tiền trả trước, số tiền này được hoàn lại khi không thực hiện hợp đồng | Bị phạt cọc nếu một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác |
| Bắt buộc thực hiện | Không bắt buộc thực hiện hợp đồng | Bắt buộc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, nếu không sẽ bị phạt cọc (trừ khi có thỏa thuận khác) |
(Nguồn: Luatvietnam)
>> Xem thêm bài viết Lấn chiếm đất chưa sử dụng có bị xử phạt không?
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
