Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Xây dựng nhà ở thương mại đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế và đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân. Tuy nhiên, trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và các quy định pháp lý chặt chẽ, thị trường nhà ở thương mại đang đối mặt với nhiều thách thức lớn. Từ năm 2014, Luật Nhà ở yêu cầu doanh nghiệp phải sở hữu 100% đất ở mới được triển khai dự án. Đến năm 2022, Quốc hội đã ban hành Luật số 03/2022/QH15, cho phép chuyển nhượng đất ở hoặc đất khác không phải đất ở phù hợp quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư. Quy định này tiếp tục được kế thừa trong Luật Đất đai 2024, mở ra cơ hội mới cho các doanh nghiệp bất động sản.
Những thách thức trong phát triển nhà ở thương mại
Quỹ đất hạn chế và giá đất tăng cao
Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản không được phép nhận chuyển nhượng trực tiếp đất nông nghiệp để chuyển đổi thành đất ở. Thay vào đó, họ phải chờ Nhà nước giao đất hoặc tổ chức đấu thầu để phát triển các dự án khu đô thị. Điều này khiến các dự án nhỏ lẻ của doanh nghiệp tư nhân gặp khó khăn lớn.
Hơn nữa, nguồn cung đất đai chủ yếu là đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp, trong khi việc đấu giá và chuyển đổi quỹ đất yêu cầu tiềm lực tài chính mạnh mẽ. Điều này dẫn đến tình trạng chỉ các chủ đầu tư lớn mới có khả năng phát triển dự án nhà ở thương mại quy mô lớn.
Nguồn cung khan hiếm và giá bán cao
Theo VARS, hàng loạt dự án bị đình trệ vì không có 1m2 đất ở trong phạm vi xây dựng. Việc thiếu quỹ đất khiến nguồn cung nhà ở thương mại bị hạn chế nghiêm trọng, đẩy giá nhà lên cao và gây khó khăn cho các doanh nghiệp nhỏ trong việc tham gia thị trường.
Khi quỹ đất trở nên khan hiếm và chi phí đấu thầu, đấu giá tăng, các chủ đầu tư buộc phải nâng giá bán để đảm bảo lợi nhuận. Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp nhỏ không đủ tiềm lực tài chính sẽ càng khó cạnh tranh, trong khi người mua nhà phải đối mặt với áp lực giá nhà leo thang.
Giải pháp phát triển quỹ đất xây dựng nhà ở thương mại
Tạo lập quỹ đất để đấu giá minh bạch
VARS đề xuất Nhà nước đóng vai trò nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội thông qua các dự án đấu giá hoặc đấu thầu. Việc này sẽ tạo ra một thị trường minh bạch, loại bỏ các chủ thể yếu kém và mang lại nguồn cung nhà ở thương mại đa dạng hơn. Đồng thời, tổ chức phát triển quỹ đất cần rà soát và phân bổ đất đai phù hợp với quy hoạch địa phương, ưu tiên dành một phần quỹ đất cho các dự án nhà ở xã hội và khu tái định cư để đáp ứng nhu cầu của người dân có thu nhập thấp.
Cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ
Để tồn tại trong thị trường cạnh tranh khốc liệt, các doanh nghiệp nhỏ cần có chiến lược tăng vốn và huy động nguồn lực từ các quỹ đầu tư hoặc đối tác chiến lược. Việc hợp tác với các doanh nghiệp khác sẽ giúp họ tạo nền tảng tài chính vững chắc để đấu giá và phát triển dự án.
Bên cạnh đó, thay vì cạnh tranh trực tiếp với các chủ đầu tư lớn, doanh nghiệp nhỏ có thể tập trung vào thị trường ngách như:
- Phát triển dự án nhà ở giá rẻ, nhà cho thuê.
- Triển khai các dự án quy mô nhỏ phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu cụ thể của khách hàng.
Thí điểm cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở thương mại từ đất không phải để ở
Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc thí điểm cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp để phát triển nhà ở thương mại trong vòng 5 năm là một bước đi đúng đắn, giúp tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bị đình trệ, tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp và hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường. Tuy nhiên, quá trình này cần sự hỗ trợ chặt chẽ từ cơ quan Nhà nước, đặc biệt trong việc đàm phán với người dân sở hữu đất nằm trong quy hoạch, bởi việc thỏa thuận giá chuyển nhượng vẫn gặp nhiều khó khăn.
Kết luận
Xây dựng nhà ở thương mại là một lĩnh vực quan trọng, góp phần vào sự phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế. Dù còn nhiều thách thức về pháp lý và quỹ đất, nhưng với các giải pháp linh hoạt từ phía Nhà nước và doanh nghiệp, thị trường sẽ từng bước được khai thông và cân bằng hơn.
Cơ chế thí điểm cho phép chuyển đổi đất không phải đất ở sẽ tạo ra động lực mới, giúp tăng nguồn cung nhà ở, giảm áp lực giá và mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư. Đồng thời doanh nghiệp cần chủ động thích ứng với thị trường bằng cách xây dựng chiến lược tài chính bền vững và khai thác hiệu quả các phân khúc tiềm năng.
Trong dài hạn, Nhà nước cần tập trung vào việc quy hoạch và tạo lập quỹ đất đủ lớn để triển khai đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này sẽ giúp cân bằng thị trường, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có năng lực phát triển nhà ở thương mại quy mô lớn.
>> Xem thêm bài viết Các phương án điều chỉnh bảng giá đất Bình Dương 2024
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
