Thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ đầy đủ từ A – Z

Mua bán nhà đất là giao dịch lớn, đòi hỏi sự cẩn trọng cao, đặc biệt là đối với những ngôi nhà không có sổ đỏ. Trường hợp này đòi hỏi người mua phải chuẩn bị nhiều thủ tục và các loại giấy tờ pháp lý khác nhau. Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây của Radanhadat.vn để tìm hiểu chi tiết hơn về thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ.

Mua bán nhà không có sổ đỏ có hợp pháp không?

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, sổ đỏ là giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà đất. Việc sở hữu sổ đỏ là điều kiện quan trọng để đảm bảo tính minh bạch và an toàn trong các giao dịch mua bán nhà đất. Tuy nhiên, trong thực tế, vẫn có những trường hợp nhà đất chưa được cấp sổ đỏ nhưng người dân vẫn muốn thực hiện giao dịch mua bán. Vậy, thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ có hợp pháp hay không? – Câu trả lời là tùy thuộc vào từng trường hợp.

Theo Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013, một mảnh đất muốn chuyển nhượng cần có sổ đỏ. Do đó, nếu thực hiện giao dịch mua bán nhà đất không có sổ đỏ được xem là bất hợp pháp. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp đặc biệt, mua bán nhà đất không có sổ đỏ những vẫn được xem là hợp pháp. Các trường hợp này sẽ được pháp luật quy định cụ thể và được trình bày cụ thể dưới đây!

Trường hợp nào được mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ?

Các trường hợp dưới đây vẫn có quyền mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ:

• Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013).
• Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế” (khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).

Thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ đầy đủ nhất

Mua bán nhà không có sổ đỏ được thực hiện theo các trình tự, thủ tục dưới đây!

Đăng ký để được cấp sổ đỏ

Các thủ tục đăng ký, cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu được quy định tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Theo đó, để tiến hành đăng ký cấp sổ đỏ bạn cần chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ:

• Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ;
• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
• Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính như: tiền sử dụng đất, biên lai nộp thuế…; giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quy trình và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các công đoạn dưới đây!

Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc nhằm giúp việc chuyển nhượng hợp pháp, tránh tình trạng xảy ra lừa đảo. Các giấy tờ chuẩn bị công chứng gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
•  Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua;
• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
• Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân;
• Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật.

Kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cả bên bán và bên mua đều phải tiến hành kê khai thông qua các giấy tờ:

• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Bản sao, bản chụp sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn lệ phí, miễn thuế (nếu có).

Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Hồ sơ sang tên sổ đỏ được quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. Bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động;
•  Bản gốc Sổ đỏ;
• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Trả kết quả

Thời gian sang tên sổ đỏ không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã hải đảo, miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời hạn sang tên sổ đỏ được tăng thêm 10 ngày.

Tuy nhiên, thời gian trên không được tính đối với các thời gian sau:

• Thời gian các ngày lễ, ngày nghỉ;
• Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
• Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Các rủi ro gặp phải khi mua bán nhà không có sổ đỏ

Bên cạnh tìm hiểu thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ, bạn cũng cần nắm được những rủi ro thường gặp phải khi mua bán nhà đất không có sổ đỏ. Dưới đây là một số rủi ro điển hình mà bạn có thể gặp phải khi tham gia vào loại hình giao dịch này.

Rủi ro pháp lý

• Mất quyền sở hữu: Một trong những rủi ro lớn nhất khi mua nhà không có sổ đỏ là nguy cơ mất trắng quyền sở hữu. Do không có giấy tờ chứng minh rõ ràng quyền sở hữu, bạn rất dễ rơi vào tình huống bị người khác đòi lại nhà hoặc bị cơ quan chức năng thu hồi. Đặc biệt, khi xảy ra tranh chấp, việc chứng minh quyền sở hữu của bạn sẽ gặp rất nhiều khó khăn.
• Tranh chấp với chủ cũ hoặc bên thứ ba: Việc mua bán nhà không có sổ đỏ thường không được thực hiện qua các thủ tục pháp lý chặt chẽ, dẫn đến khả năng xảy ra tranh chấp với chủ cũ hoặc các bên thứ ba có quyền lợi liên quan đến ngôi nhà. Ví dụ, có thể xảy ra tình huống chủ cũ đã bán nhà cho nhiều người hoặc ngôi nhà đang bị thế chấp. Khi đó, bạn sẽ phải đối mặt với những vụ kiện tụng kéo dài và tốn kém.
• Không được cấp sổ đỏ sau này: Mặc dù ban đầu có thể được hứa hẹn sẽ làm thủ tục cấp sổ đỏ sau này, nhưng thực tế việc này rất khó thực hiện, đặc biệt là khi ngôi nhà có những vấn đề về pháp lý. Nếu không được cấp sổ đỏ, quyền sở hữu của bạn sẽ luôn trong tình trạng không ổn định và bạn sẽ không thể thực hiện các giao dịch liên quan đến ngôi nhà như thế chấp, chuyển nhượng.

Rủi ro tài chính

• Mất toàn bộ số tiền đã đầu tư: Trong trường hợp xấu nhất, bạn có thể mất trắng toàn bộ số tiền đã đầu tư vào ngôi nhà. Điều này xảy ra khi bạn không thể lấy lại được nhà hoặc khi giá trị thực tế của ngôi nhà thấp hơn nhiều so với số tiền bạn đã bỏ ra.
• Phải tốn thêm chi phí phát sinh: Việc mua bán nhà không có sổ đỏ thường đi kèm với nhiều chi phí phát sinh khác, chẳng hạn như chi phí thuê luật sư, chi phí giải quyết tranh chấp, chi phí làm lại thủ tục. Những chi phí này có thể khiến bạn tốn kém rất nhiều tiền bạc và thời gian.

Một số lưu ý khi mua nhà không có sổ đỏ

Mua nhà không có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy người mua cần hết sức thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định. Dưới đây là một số lưu ý quan trọng:

• Tìm hiểu kỹ nguyên nhân nhà chưa có sổ đỏ: Trước khi quyết định mua, bạn cần tìm hiểu kỹ nguyên nhân tại sao ngôi nhà đó chưa được cấp sổ đỏ. Có thể là do vấn đề pháp lý, tranh chấp, quy hoạch hoặc đơn giản là chủ nhà chưa làm thủ tục. Việc nắm rõ nguyên nhân sẽ giúp bạn đánh giá được mức độ rủi ro và đưa ra quyết định sáng suốt hơn.
• Kiểm tra thông tin nhà đất một cách kỹ lưỡng: Bạn nên yêu cầu chủ nhà cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan đến ngôi nhà như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có), giấy phép xây dựng, quyết định giao đất, sổ hộ khẩu… Đồng thời, bạn cũng nên kiểm tra thông tin nhà đất trên hệ thống thông tin đất đai để đảm bảo tính chính xác.
•  Lập hợp đồng mua bán rõ ràng, cụ thể: Hợp đồng mua bán là căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của bạn. Hợp đồng cần ghi rõ thông tin của hai bên, thông tin về ngôi nhà, giá cả, hình thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà, trách nhiệm của mỗi bên trong trường hợp xảy ra tranh chấp, đặc biệt là các điều khoản liên quan đến việc cấp sổ đỏ sau này.
• Thanh toán theo tiến độ, có bảo đảm: Việc thanh toán một lần số tiền lớn cho một giao dịch đầy rủi ro là điều không nên. Thay vào đó, bạn nên chia nhỏ số tiền thanh toán thành nhiều lần, mỗi lần tương ứng với một giai đoạn nhất định trong quá trình làm thủ tục. Đồng thời, bạn cũng nên yêu cầu chủ nhà đặt cọc để đảm bảo quyền lợi của mình.
• Tham khảo ý kiến của luật sư: Luật sư sẽ giúp bạn đánh giá một cách khách quan về tính pháp lý của giao dịch, soạn thảo hợp đồng và tư vấn các giải pháp phòng tránh rủi ro. Việc tham khảo tư vấn của luật sư sẽ giúp bạn an tâm hơn rất nhiều.
•  Cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định: Mua nhà không có sổ đỏ là một quyết định lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến tài chính và cuộc sống của bạn. Vì vậy, bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng, so sánh giữa các lợi ích và rủi ro trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Trên đây là cập nhật thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ chi tiết nhất. Tuy nhiên cần lưu ý rằng, việc mua bán nhà không có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để hạn chế tối đa những rủi ro này, người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin, tham khảo ý kiến của chuyên gia và cân nhắc thật kỹ trước khi đưa ra quyết định.

***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần báo trước.

Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.

Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và đảm bảo tính chính xác.

Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.