Tỷ suất sinh lời khi cho thuê căn hộ khu Đông TP.HCM nửa cuối 2026: Bài toán thực tế

Trong bối cảnh giá bán căn hộ TP.HCM liên tục lập đỉnh mới suốt từ đầu năm 2026, câu hỏi mà rất nhiều nhà đầu tư đang đặt ra là: cho thuê căn hộ khu Đông TP.HCM (Thủ Đức, Bình Dương cũ, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) còn thực sự sinh lời, hay chỉ còn là bài toán kỳ vọng tăng giá? Bài viết dưới đây tổng hợp số liệu tỷ suất cho thuê mới nhất, so sánh giữa các khu vực và đưa ra góc nhìn thực tế cho nhà đầu tư trong nửa cuối năm 2026.

1. Tỷ suất cho thuê căn hộ TP.HCM đang ở đâu?

Theo dữ liệu được VnExpress dẫn từ báo cáo thị trường, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại TP.HCM đã sụt giảm liên tục trong những năm gần đây: từ mức 4,5% năm 2023 xuống còn 3,6% năm 2024, và tiếp tục rơi về khoảng 2,2% trong quý III/2025 – so với 3,1% chỉ một quý trước đó. Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận mức phổ biến hiện nay là dưới 2%, tức thấp hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng. Trong khi đó, Savills đánh giá tỷ suất cho thuê căn hộ TP.HCM đang dao động 2-2,5%, mức thấp nhất trong nhiều năm trở lại đây.

So với giai đoạn trước dịch Covid-19, khi tỷ suất cho thuê phổ biến ở mức 6-8%/năm, mức 2-2,5% hiện tại cho thấy một sự thay đổi cấu trúc rõ rệt của thị trường: giá bán tăng nhanh hơn nhiều so với giá thuê. Cụ thể, trong quý III/2025, giá bán căn hộ tăng tới 33% trong khi giá thuê chỉ tăng khoảng 11,5% – nới rộng đáng kể khoảng cách giữa hai chỉ số này.

2. Vì sao tỷ suất cho thuê ngày càng “mỏng”?

Nguyên nhân cốt lõi nằm ở tốc độ tăng giá bán vượt xa tốc độ tăng giá thuê. Một ví dụ điển hình được VnExpress ghi nhận: căn hộ có giá 2 tỷ đồng, cho thuê 8 triệu đồng/tháng cách đây một năm, nay đã được rao bán 3-3,5 tỷ đồng nhưng giá thuê gần như không đổi. Ở phân khúc cao cấp, giá bán phổ biến 120-150 triệu đồng/m² trong khi tiền thuê thực nhận chỉ khoảng 15-30 triệu đồng/tháng – một khoảng cách khiến dòng tiền cho thuê không đủ “nuôi” khoản lãi vay ngân hàng đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy.

Báo cáo CBRE quý II/2026 cũng cho thấy bức tranh nguồn cung đang dịch chuyển mạnh: giá sơ cấp trung bình toàn thị trường TP.HCM đạt khoảng 76 triệu đồng/m² (tăng 8% theo quý, 16% theo năm), giá thứ cấp khoảng 62 triệu đồng/m² (tăng 26% theo năm). Đáng chú ý, khu vực Bình Dương cũ hiện đóng góp khoảng 80% nguồn cung căn hộ mới toàn thị trường, với hơn một nửa số dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m² – mức giá vẫn còn khoảng trống lớn để tỷ suất cho thuê hấp dẫn hơn so với khu vực trung tâm mở rộng.

3. Khu Đông TP.HCM: đâu là điểm sáng về dòng tiền cho thuê?

Dữ liệu tổng hợp theo từng dự án tại TP. Thủ Đức (theo Rever) cho thấy một quy luật khá rõ: các dự án tầm trung, giá vừa túi tiền ở khu vực đang phát triển thường có tỷ suất cho thuê tốt hơn các dự án cao cấp ven sông. Những dự án có mức giá 25-53 triệu đồng/m² tại khu vực Quận 9 cũ ghi nhận tỷ suất cạnh tranh quanh 3-4,8%/năm, trong khi các dự án cao cấp view sông tại Quận 2 cũ với giá 172-189 triệu đồng/m² chỉ đạt tỷ suất khoảng 3,1-3,2%/năm do giá vốn quá cao so với mức thuê thực tế thị trường chấp nhận được.

Điều này gợi ý một nguyên tắc đầu tư quan trọng cho khu Đông mở rộng hiện nay (bao gồm cả khu vực Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ sau sáp nhập): căn hộ giá vừa phải, gần khu công nghiệp, trường đại học hoặc tuyến hạ tầng kết nối (Vành đai 3, các tuyến metro đang triển khai) thường cho tỷ suất khai thác cho thuê tốt hơn phân khúc cao cấp thuần túy đầu cơ tăng giá.

4. Bài toán thực tế cho nhà đầu tư nửa cuối 2026

Với mặt bằng lãi suất vay mua nhà thương mại hiện phổ biến quanh 9-11%/năm sau thời gian ưu đãi, một tỷ suất cho thuê 2-2,5% rõ ràng không thể bù đắp chi phí vốn nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy ngân hàng trên 50% giá trị căn hộ. Điều này đồng nghĩa với ba nhóm nhà đầu tư sẽ có chiến lược khác nhau:

• Nhà đầu tư dùng tiền mặt hoặc vay ít (dưới 30%): Vẫn có thể chấp nhận tỷ suất cho thuê 3-5% tại các dự án khu Đông giá vừa túi tiền như một khoản thu nhập thụ động ổn định, kết hợp kỳ vọng tăng giá trung – dài hạn nhờ hạ tầng.
• Nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao: Cần đặc biệt thận trọng, vì dòng tiền cho thuê hiện tại khó đủ bù lãi vay; rủi ro dòng tiền âm kéo dài nếu thị trường thanh khoản chậm lại.
• Người mua ở thực kết hợp cho thuê một phần (như thuê lại phòng, một phần căn hộ): Ít bị ảnh hưởng bởi tỷ suất thấp vì mục tiêu chính là an cư, cho thuê chỉ là phần bù chi phí.

Về dài hạn, giới chuyên gia được VnExpress trích dẫn nhận định tỷ suất cho thuê khó cải thiện trong ngắn hạn khi giá bán vẫn neo cao, nhưng có thể dần lấy lại sức hấp dẫn khi nguồn cung mới tại khu Đông mở rộng (đặc biệt khu vực Bình Dương cũ) đi vào vận hành, kéo giá thuê tăng theo nhu cầu ở thực và làn sóng dịch chuyển dân cư, chuyên gia, người lao động ra vùng ven.

Kết luận

Tỷ suất cho thuê căn hộ TP.HCM nói chung đang ở vùng thấp nhất nhiều năm, nhưng bức tranh không đồng nhất giữa các khu vực. Khu Đông TP.HCM mở rộng – với lợi thế nguồn cung dồi dào, mặt bằng giá còn dễ tiếp cận hơn khu trung tâm và hạ tầng kết nối đang hoàn thiện – vẫn là khu vực có nhiều dự án giữ được tỷ suất cho thuê tương đối cạnh tranh so với mặt bằng chung. Nhà đầu tư nửa cuối 2026 nên ưu tiên phân tích dòng tiền thực tế theo từng dự án cụ thể, thay vì kỳ vọng chung chung vào đà tăng giá, đặc biệt cân nhắc kỹ tỷ lệ đòn bẩy tài chính trước khi xuống tiền.

Nguồn tham khảo: VnExpress, CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Rever Blog.