Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Ngày 10/10/2025, Nghị định mới về nhà ở xã hội 261/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, sửa đổi và bổ sung nhiều quy định của Nghị định 100/2024/NĐ-CP và Nghị định 192/2025/NĐ-CP. Đây là bước tiến quan trọng trong việc mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở xã hội (NƠXH), giảm thủ tục rườm rà, đồng thời hỗ trợ người thu nhập trung bình – thấp dễ dàng tiếp cận chính sách an cư.
1. Nâng trần thu nhập, mở rộng đối tượng được mua và thuê NƠXH
Theo khoản 2 Điều 1 Nghị định 261/2025/NĐ-CP (sửa đổi Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP), mức thu nhập được nâng lên đáng kể, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội cho người dân, đặc biệt là nhóm lao động có thu nhập trung bình tại các đô thị lớn, vốn trước đây khó đáp ứng điều kiện.
| Đối tượng | Trước đây (NĐ 100/2024) | Từ 10/10/2025 (NĐ 261/2025) | Điểm mới nổi bật |
|---|---|---|---|
| Người độc thân | ≤ 15 triệu đồng/tháng | ≤ 20 triệu đồng/tháng | Nâng mức trần giúp nhóm lao động trẻ có cơ hội sở hữu nhà |
| Độc thân nuôi con nhỏ | Chưa quy định riêng | ≤ 30 triệu đồng/tháng | Lần đầu tiên có quy định riêng, ưu tiên người nuôi con nhỏ |
| Hai vợ chồng | ≤ 30 triệu đồng/tháng | ≤ 40 triệu đồng/tháng | Mở rộng thêm 10 triệu đồng, phù hợp thực tế thu nhập đô thị |
| Hộ có ≥ 3 người phụ thuộc | Không được ưu tiên | Được khuyến khích tiếp cận NƠXH | Chính sách ưu tiên hộ đông người phụ thuộc |
Điểm đáng chú ý: UBND cấp tỉnh được phép điều chỉnh hệ số thu nhập theo điều kiện kinh tế địa phương, nhưng không vượt quá tỷ lệ thu nhập bình quân của tỉnh so với cả nước.
2. Công an cấp xã được xác nhận thu nhập cho lao động tự do
Một điểm đột phá đáng chú ý trong Nghị định 261/2025/NĐ-CP là việc trao thêm thẩm quyền cho Công an cấp xã trong việc xác nhận thu nhập của người dân.
Cụ thể, theo khoản 2 Điều 1 (sửa đổi khoản 2 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP), những trường hợp không có hợp đồng lao động như lao động tự do, kinh doanh nhỏ lẻ sẽ được Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc sinh sống xác nhận mức thu nhập trong vòng 07 ngày kể từ khi tiếp nhận hồ sơ.
Quy định này giúp mở rộng cánh cửa tiếp cận nhà ở xã hội cho hàng triệu lao động phi chính thức, nhóm đối tượng vốn khó chứng minh thu nhập trước đây.
| Nội dung | Trước 10/10/2025 | Từ 10/10/2025 (NĐ 261/2025) |
|---|---|---|
| Cơ quan xác nhận thu nhập | Doanh nghiệp hoặc đơn vị sử dụng lao động | Bổ sung Công an cấp xã xác nhận cho người không có hợp đồng |
| Thời hạn xác nhận | Không quy định cụ thể | Tối đa 07 ngày làm việc kể từ khi tiếp nhận hồ sơ |
| Đối tượng áp dụng | Chỉ người làm việc chính thức | Mở rộng cho lao động tự do, buôn bán cá thể, nghề nghiệp không ổn định |
Ý nghĩa: Giúp hàng triệu lao động tự do có thể chứng minh thu nhập hợp lệ để tiếp cận chính sách mua nhà ở xã hội.
3. Lãi suất vay mua NƠXH giảm còn 5,4%/năm
Theo khoản 4 Điều 1 Nghị định 261/2025/NĐ-CP (sửa đổi khoản 4 Điều 48 Nghị định 100/2024/NĐ-CP), lãi suất vay mua nhà ở xã hội được điều chỉnh về mức 5,4%/năm, thấp hơn đáng kể so với trước đây.
Cụ thể, lãi suất nợ quá hạn được quy định bằng 130% lãi suất cho vay, và trong trường hợp cần thiết, Ngân hàng Chính sách xã hội sẽ phối hợp với Bộ Xây dựng cùng các cơ quan liên quan trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định điều chỉnh.
Quy định mới này giúp ổn định chi phí vay dài hạn, giảm áp lực tài chính cho người mua nhà và tăng tính hấp dẫn của các chương trình tín dụng ưu đãi dành cho nhà ở xã hội.
| Nội dung | Trước đây (NĐ 100/2024) | Từ 10/10/2025 (NĐ 261/2025) |
|---|---|---|
| Lãi suất cho vay | Theo mức áp dụng cho hộ nghèo (do Thủ tướng quyết định từng thời kỳ) | Cố định ở mức 5,4%/năm |
| Lãi suất nợ quá hạn | 130% lãi suất cho vay | Giữ nguyên 130% |
| Điều chỉnh cho hợp đồng cũ | Không quy định | Các hợp đồng ký trước vẫn được áp dụng lãi suất mới cho phần dư nợ còn lại |
Tác động: Giảm chi phí vay, giúp người mua nhà tiết kiệm đáng kể trong suốt thời gian trả nợ dài hạn.
4. Đơn giản hóa hồ sơ, chuyển sang xác nhận điện tử
Theo điểm b khoản 3 Điều 1 Nghị định 261/2025/NĐ-CP (sửa đổi điểm b khoản 2 Điều 35 Nghị định 100/2024/NĐ-CP), chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (NƠXH) sẽ không còn phải nộp toàn bộ hồ sơ bản giấy nếu các thông tin liên quan đã được cập nhật trong:
| Nội dung | Trước đây | Nghị định mới |
|---|---|---|
| Cách thức nộp hồ sơ dự án | Bắt buộc nộp bản giấy đầy đủ (quyết định giao đất, giấy phép, quy hoạch…) | Có thể nộp mã thông tin điện tử, nếu dữ liệu đã có trên hệ thống quốc gia về đất đai, đầu tư, xây dựng |
| Mục tiêu | Quản lý hồ sơ thủ công | Giảm tải thủ tục, đẩy mạnh chuyển đổi số, tiết kiệm chi phí và thời gian |
5. Rút ngắn thời gian lựa chọn chủ đầu tư NƠXH
Theo khoản 2 Điều 2 Nghị định 261/2025/NĐ-CP (sửa đổi khoản 1 Điều 7 Nghị định 192/2025/NĐ-CP):
| Trước đây | Theo Nghị định 261/2025 |
|---|---|
| Không quy định rõ trường hợp nhiều nhà đầu tư cùng đề xuất → gây chậm trễ phê duyệt | Nếu sau 30 ngày UBND tỉnh chưa phê duyệt chủ trương đầu tư, Sở Xây dựng được trình duyệt cho nhà đầu tư đầu tiên hoặc nhà đầu tư có đất hợp pháp đủ điều kiện |
| Lợi ích | Giảm tình trạng “treo” dự án, rút ngắn thời gian phê duyệt đầu tư |
6. Thay đổi mẫu đơn đăng ký mua NƠXH
Theo Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP, Mẫu đơn đăng ký mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội (Mẫu số 01) đã được thiết kế lại hoàn toàn so với trước đây:
| Trước đây | Theo mẫu mới (Phụ lục NĐ 261/2025) |
|---|---|
| Không có phần kê khai chi tiết về thu nhập, người phụ thuộc, nghề nghiệp | Bổ sung đầy đủ: nghề nghiệp, nơi làm việc, nơi ở hiện tại, người phụ thuộc, tình trạng nhà ở |
| Không có xác nhận của Công an xã | Có phần xác nhận thu nhập của Công an cấp xã (đối với lao động tự do) |
| Không có cam kết pháp lý rõ ràng | Bổ sung cam kết trung thực và chịu trách nhiệm trước pháp luật |
Với 6 thay đổi quan trọng, Nghị định mới về nhà ở xã hội 261/2025/NĐ-CP không chỉ đơn giản hóa thủ tục hành chính mà còn mở rộng cơ hội an cư cho người thu nhập trung bình – thấp. Từ lãi suất ưu đãi 5,4%/năm đến cơ chế xác nhận linh hoạt tại cấp xã, nghị định này được kỳ vọng tạo cú hích lớn cho phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân giai đoạn 2025–2030.
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
