Cách tính thuế cho thuê nhà – 5 điều cần biết để tránh vi phạm

Bạn đang có kế hoạch cho thuê nhà nhưng chưa biết phải nộp những loại thuế nào? Bạn lo lắng về các thủ tục kê khai thuế và mức phạt nếu chậm nộp? Năm 2025, các quy định thuế có nhiều điểm cần lưu ý để tránh vi phạm. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ cách tính thuế cho thuê nhà, các mức thuế suất và hạn nộp thuế để có kế hoạch quản lý tài chính tốt nhất.

1. Căn cứ pháp lý về thuế cho thuê nhà

Năm 2024, cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà cần tuân thủ các quy định về thuế theo luật hiện hành, bao gồm:

• Thông tư 40/2021/TT-BTC – Hướng dẫn cách tính thuế GTGT, thuế TNCN cho cá nhân kinh doanh
• Nghị định 139/2016/NĐ-CP và Nghị định 22/2020/NĐ-CP – Quy định về lệ phí môn bài
• Nghị định 126/2020/NĐ-CP – Hướng dẫn về kê khai và quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê nhà

2. Cách tính thuế cho thuê nhà 

Cá nhân cho thuê nhà cần nộp 3 loại thuế chính: Lệ phí môn bài, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

2.1. Lệ phí môn bài

Theo Bộ Tài chính, thuế môn bài (hay lệ phí môn bài) là một khoản thuế trực thu mà cá nhân, hộ kinh doanh và tổ chức hoạt động trong lĩnh vực sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải nộp định kỳ hàng năm. Mức thuế được xác định dựa trên vốn điều lệ, vốn đầu tư hoặc doanh thu, và được nộp cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp.

Cụ thể, quy định này được nêu rõ trong Điều 4 Khoản 2 của Nghị định 139/2016/NĐ-CP. Lệ phí này thu theo tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm:

• Doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm: Miễn lệ phí môn bài
• Doanh thu 100 – 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm
• Doanh thu 300 – 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm
• Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1 triệu đồng/năm

Lưu ý:

• Nếu cá nhân có nhiều hợp đồng thuê tại cùng một địa chỉ, lệ phí môn bài tính trên tổng doanh thu
• Nếu có nhiều bất động sản ở các địa chỉ khác nhau, lệ phí môn bài tính riêng cho từng địa điểm

2.2. Thuế giá trị gia tăng (GTGT)

• Doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm: Miễn thuế GTGT
• Doanh thu trên 100 triệu đồng/năm: Thuế GTGT = 5% tổng doanh thu

Ví dụ: Nếu doanh thu từ cho thuê nhà là 200 triệu đồng/năm, thuế GTGT phải nộp = 200 triệu x 5% = 10 triệu đồng

2.3. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

• Doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm: Miễn thuế TNCN
• Doanh thu trên 100 triệu đồng/năm: Thuế TNCN = 5% tổng doanh thu

Lưu ý:

• Thuế GTGT và TNCN đều được tính trên tổng doanh thu, không trừ chi phí
• Nếu hợp đồng thuê nhà có giá thuê trả trước nhiều năm, số tiền thuê sẽ được chia đều theo từng năm để xác định nghĩa vụ thuế

>> Cập nhật ngay xu hướng bất động sản mới nhất để đầu tư đúng cách

3. Cách kê khai và nộp thuế cho thuê nhà

Trường hợp cá nhân kê khai trực tiếp

• Hồ sơ nộp tại Chi cục Thuế nơi có nhà cho thuê
• Gồm:
  ✅ Tờ khai thuế theo mẫu 01/TTS
  ✅ Bản sao hợp đồng thuê nhà
  ✅ CMND/CCCD công chứng của chủ nhà

Trường hợp doanh nghiệp nộp thuế thay chủ nhà

• Doanh nghiệp có thể kê khai thuế theo tháng, quý hoặc từng lần phát sinh hợp đồng.
• Hạn kê khai:
  ✅ Kê khai tháng: Ngày 20 của tháng tiếp theo
  ✅ Kê khai quý: Ngày cuối tháng đầu tiên của quý tiếp theo
  ✅ Kê khai năm: Ngày cuối tháng 1 năm sau

4. Mức phạt nếu chậm kê khai thuế cho thuê nhà

Nếu không kê khai thuế đúng hạn, chủ nhà có thể bị phạt theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP, với mức phạt cụ thể như sau:

• Chậm 1-5 ngày: Cảnh cáo (nếu có tình tiết giảm nhẹ)
• Chậm 1-30 ngày: Phạt 2-5 triệu đồng
• Chậm 31-60 ngày: Phạt 5-8 triệu đồng
• Chậm 61-90 ngày: Phạt 8-15 triệu đồng
• Chậm trên 90 ngày: Phạt 15-25 triệu đồng (chỉ áp dụng nếu có số thuế phải nộp)

📌 Lưu ý quan trọng:

• Ngay cả khi không phải nộp thuế (doanh thu dưới 100 triệu/năm), chủ nhà vẫn phải kê khai thuế để tránh bị phạt
• Nếu hợp đồng thuê nhà có thay đổi về giá trị, kỳ thanh toán, thời gian thuê, chủ nhà cần cập nhật lại hồ sơ thuế kịp thời

5. Một số câu hỏi thường gặp

Người thuê nhà có phải đóng thuế không?

Người thuê nhà không phải đóng thuế. Các loại thuế GTGT, TNCN, lệ phí môn bài đều là trách nhiệm của chủ nhà. Người thuê chỉ cần thanh toán tiền thuê theo hợp đồng.

Trường hợp đặc biệt khi kê khai thuế

• Trả trước tiền thuê nhiều năm: Nếu tổng tiền thuê >100 triệu nhưng chia bình quân từng năm <100 triệu, cá nhân vẫn được miễn thuế
• Đồng sở hữu bất động sản: Chỉ một người đại diện đứng tên kê khai thuế thay cho các đồng sở hữu khác

Thời hạn nộp thuế?

• Kê khai năm: Hạn cuối cùng tháng 1 năm sau
• Kê khai từng kỳ phát sinh: Hạn 10 ngày kể từ khi hợp đồng có hiệu lực

Tóm lại: Khi cho thuê nhà, cần lưu ý gì?

✅ Doanh thu <100 triệu/năm: Không phải đóng thuế nhưng vẫn phải kê khai
✅ Doanh thu >100 triệu/năm: Phải đóng thuế GTGT (5%) + thuế TNCN (5%) + lệ phí môn bài
✅ Hạn kê khai: Tùy theo tháng, quý hoặc từng lần phát sinh
✅ Nộp chậm thuế: Có thể bị phạt từ 2 – 25 triệu đồng

Việc nắm rõ quy định thuế giúp bạn tránh rủi ro pháp lý, đồng thời tối ưu lợi nhuận khi cho thuê nhà. Đừng để những sai sót trong kê khai thuế ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của bạn.