Cách xác định giá đất để tính tiền bồi thường

“Cho tôi hỏi, trong trường hợp bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, giá đất được sử dụng để tính tiền tại thửa đất bị thu hồi sẽ được xác định dựa trên giá đất cụ thể hay giá đất theo bảng giá đất? Tương tự, giá đất tại thửa đất được dự kiến dùng để bồi thường sẽ được xác định theo giá đất cụ thể hay bảng giá đất?”

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Radanhadat. Sau đây là giải đáp cho thắc mắc Cách xác định giá đất để tính tiền bồi thường là như thế nào?

Quy định của Pháp luật về việc bồi thường đất đai

Dựa trên thông tin từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, tại Điểm e Khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai năm 2024 quy định như sau:

Điều 160. Giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp sau đây:

• Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án; công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất có phát sinh nghĩa vụ tài chính.
• Xác định tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất và thu tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, ngoại trừ trường hợp đất được đấu giá quyền sử dụng.
• Tính giá trị quyền sử dụng đất trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định pháp luật về cổ phần hóa.
• Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, ngoại trừ những trường hợp quy định tại điểm i khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024.
• Tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi thực hiện gia hạn thời gian sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn, thay đổi quy hoạch xây dựng chi tiết, hoặc chuyển đổi hình thức sử dụng đất.
• Xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định về vấn đề tài chính đất đai và giá đất khi Luật này có hiệu lực:

1. Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai số 45/2013/QH13 sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trong trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai năm 2024, nguyên tắc bồi thường về đất được quy định như sau:

• Việc bồi thường được thực hiện thông qua giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Trường hợp không có quỹ đất để bồi thường, người bị thu hồi sẽ được bồi thường bằng tiền, dựa trên giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định.
• Nếu người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất hoặc nhà ở nhưng có nguyện vọng nhận bồi thường bằng tiền, họ sẽ được giải quyết theo mong muốn đã đăng ký trong phương án bồi thường.
• Trong trường hợp địa phương có đủ quỹ đất hoặc quỹ nhà ở, người bị thu hồi đất có thể được xem xét bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở.

Như vậy, theo quy định trên, nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ưu tiên giao đất có mục đích sử dụng tương tự với đất thu hồi. Trường hợp không có quỹ đất, việc bồi thường sẽ được thực hiện bằng tiền, với mức giá cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Từ ngày 01/8/2024, thời điểm xác định giá đất bồi thường sẽ được xác định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường.

Cách xác định giá đất để tính tiền bồi thường

Theo khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cụ thể trong trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Phương pháp này được áp dụng đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng, đã có giá đất quy định trong bảng giá đất nhưng không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Dựa trên quy định tại điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai năm 2024 và khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng công thức sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất như sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá (m²) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)

Trong đó:

• Giá đất trong bảng giá đất: Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp phê duyệt. Bảng giá đất đầu tiên sẽ được công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Các địa phương sẽ cập nhật và điều chỉnh bảng giá đất mỗi năm một lần nhằm đảm bảo phù hợp với biến động giá đất thị trường, thay vì điều chỉnh mỗi 5 năm một lần như trước đây và căn cứ vào khung giá tối thiểu, tối đa do Chính phủ ban hành.
• Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K): Được xác định dựa trên từng loại đất, vị trí đất và khu vực. Cụ thể, hệ số này được tính bằng cách lấy giá đất trên thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí hoặc khu vực tương ứng.

>> Xem thêm bài viết Luật thừa kế đất đai của vợ chồng: Quy định, thủ tục và những điều cần biết

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.