Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Nhờ Radanhadat cung cấp thông tin về Nghị định quy định mới về giá đất, có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
Khánh, 4/7/24
Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu đến Radanhadat. Sau đây là những thông tin, quy định mới về giá đất có hiệu lực từ Luật Đất đai số 31/2024/QH15.
Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định về các phương pháp định giá đất
Phương pháp so sánh
Phương pháp này được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, có sự tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Việc phân tích và so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được tiến hành sau khi loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Phương pháp thu nhập
Phương pháp này được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh trong 3 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất.
Phương pháp thặng dư
Phương pháp này được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất hoặc khu đất, dựa trên cơ sở sử dụng đất hiệu quả nhất (bao gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp này được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất trên thị trường.
Làm rõ trình tự, phương pháp định giá đất
- Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
- Nếu tại thời điểm ban hành quyết định thuộc phạm vi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hoặc cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm, thì áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định.
- Nếu quyết định được ban hành từ ngày 01/07/2014 đến ngày 31/12/2014 và thuộc phạm vi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hoặc cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm, thì áp dụng bảng giá đất tại thời điểm ban hành quyết định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015.
- Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không thuộc phạm vi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Áp dụng các phương pháp được quy định tại các điểm a, b, c khoản 5, các điểm a, b, c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6 của Nghị định này.
- Trường hợp giao đất và cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Tùy vào từng trường hợp cụ thể, áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định tại các điểm (1) và (2) nêu trên dựa trên từng quyết định.
- Đối với trường hợp (3) khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất
- Trường hợp có đủ điều kiện để ước tính được doanh thu phát triển và chi phí phát triển của thửa đất, khu đất: Xác định doanh thu phát triển ước tính và chi phí phát triển ước tính dựa trên diện tích giao đất hoặc cho thuê đất của quyết định đó.
- Trường hợp không thể ước tính đầy đủ doanh thu phát triển hoặc chi phí phát triển ước tính lớn hơn doanh thu phát triển ước tính: Việc xác định doanh thu phát triển ước tính và chi phí phát triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
| Loại đất | Yếu tố ảnh hưởng |
| Đất phi nông nghiệp | 1. Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất 2. Điều kiện về giao thông 3. Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện 4. Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất 5. Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng 6. Hiện trạng môi trường, an ninh 7. Thời hạn sử dụng đất 8. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương |
| Đất nông nghiệp | 1. Năng suất cây trồng, vật nuôi 2. Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất 3. Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm 4. Thời hạn sử dụng đất (trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất) 5. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương |
(Nguồn: cafef)
>> Xem thêm bài viết Định giá đất: Vẫn còn nhiều bất cập, cần hoàn thiện hệ thống pháp lý
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
