Chuyển nhượng là gì? Quy trình chuyển nhượng nhà đất

Bên cạnh vấn đề tài chính, việc đảm bảo đầy đủ hồ sơ giấy tờ cũng là bước quan trọng cho việc chuyển nhượng nhà đất thành công. Vậy chuyển nhượng là gì và quy trình chuyển nhượng như thế nào để đúng theo quy định Pháp luật?

Chuyển nhượng là gì?

Chuyển nhượng là quá trình chuyển giao, nhượng lại quyền sở hữu, quyền sử dụng và các nghĩa vụ liên quan đến tài sản, giao dịch, từ một cá nhân hoặc tổ chức này sang một cá nhân hoặc tổ chức khác. 

Theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng nhà đất là quy trình chuyển giao quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua theo quy định của Pháp luật. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra tương tự như các hoạt động mua bán bất động sản thông thường hoặc người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất.

Điều kiện để chuyển nhượng là gì?

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử đất được quy định tại Điều 188 luật Đất đai 2013:

“1.  Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2.  Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3.  Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo đó, nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì trong thời hạn sử dụng đất, chủ sở hữu cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp, không có tranh chấp và không bị kê biên để đảm bảo việc thi hành án.

Điều này có nghĩa là ngay cả khi đáp ứng đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu chưa hoàn tất thủ tục để nhận được giấy chứng nhận đó, người sử dụng đất vẫn không được phép chuyển nhượng. Trước khi thực hiện chuyển nhượng, họ phải hoàn thành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 167 luật Đất đai 2013, hai bên phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực khi thực hiện chuyển nhượng đất đai.

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Quy trình chuyển nhượng nhà đất

Bước 1: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng

Hai bên sẽ đến văn phòng công chứng để thực hiện việc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng hợp đồng. Khi đi, cần mang theo các tài liệu sau: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu của cả hai bên. Nếu người mua đã kết hôn, cần có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn. Trong trường hợp chưa kết hôn, cần có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Bước 2: Kê khai tài chính

Để thực hiện việc sang tên sổ đỏ, bạn cần kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai và chuẩn bị hồ sơ sau:

• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký)
• Bản gốc hợp đồng công chứng đã lập (01 bản)
• Bản sao sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (được chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền)
• Bản sao CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (được chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền)
• Trong trường hợp chuyển nhượng là cho tặng hoặc thừa kế, cần có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
• Thời hạn nộp thuế được thông báo là 10 ngày. Sau khi nhận thông báo, người nộp thuế phải nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên

Hồ sơ để thực hiện việc sang tên sổ đỏ bao gồm:

• Đơn đề nghị đăng ký biến động (được bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng rằng bên mua sẽ thực hiện các thủ tục hành chính, bên mua có thể ký thay.
• Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản.
• Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
• Bản gốc giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
• Bản sao CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
• Thời hạn sang tên sẽ tuân theo quy định của pháp luật.

Bước 4: Nộp lệ phí theo đúng quy định và nhận sổ đỏ

Một số lưu ý khi nhượng quyền sử dụng đất

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp mà pháp luật không cho phép.
• Các tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ khi đã được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Hộ gia đình hoặc cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không có quyền nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp.
• Hộ gia đình, cá nhân không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc đất nông nghiệp thuộc khu vực rừng phòng hộ hoặc các phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái trong rừng đặc dụng, trừ khi họ đang sinh sống trong những khu vực đó.

(Nguồn Thư Viện Pháp Luật)

>> Xem thêm bài viết Hai cách check quy hoạch đất online mới và nhanh chóng nhất