Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển giao quyền lợi liên quan đến đất đai phổ biến hiện nay. Quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả người chuyển nhượng và người được chuyển nhượng phải tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật. Để hiểu rõ hơn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì cũng như điều kiện và quy trình thực hiện mời bạn cùng tham khảo thông tin trong bài viết của radanhadat.vn!
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hoạt động pháp lý phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Đây là hành vi mà chủ thể có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) tự nguyện chuyển giao toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác (người nhận chuyển nhượng). Quyền sử dụng đất sau khi chuyển nhượng sẽ thuộc về người nhận chuyển nhượng. Đồng thời người này sẽ có những quyền và nghĩa vụ tương ứng với quyền sử dụng đất đó.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- b) Đất không có tranh chấp;
- c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- d) Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. (Nguồn: Thư viện Pháp luật)
Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên cạnh tìm hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì, bạn cũng cần nắm rõ về hợp đồng chuyển nhượng cũng như các thông tin cần có trong hợp đồng. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một văn bản pháp lý thể hiện sự thỏa thuận giữa hai bên, trong đó một bên (người chuyển nhượng) đồng ý chuyển giao quyền sử dụng một lô đất cụ thể cho bên còn lại (người nhận chuyển nhượng). Đồng thời, bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán một khoản tiền nhất định cho bên chuyển nhượng.
Thông thường, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bao gồm các nội dung cơ bản sau:
- Tên, tuổi, địa chỉ chính thức theo giấy tờ tùy thân của các bên tham gia chuyển nhượng;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên khi ký kết hợp đồng;
- Thông tin chi tiết về mảnh đất hai bên đang chuyển nhượng quyền sử dụng. Bao gồm: Loại đất, diện tích đất, hạng đất, ranh giới mảnh đất, tình trạng mảnh đất tính đến thời điểm ký hợp đồng…;
- Thời hạn bên chuyển nhượng giao đất, thời hạn bên nhận chuyển nhượng được sử dụng đất;
- Giá chuyển nhượng đất theo thỏa thuận của cả hai bên;
- Thời gian thanh toán và hình thức thanh toán;
- Quyền của bên thứ ba (nếu có) đối với mảnh đất chuyển nhượng;
- Quy định về trách nhiệm của các bên liên quan nếu xảy ra tình trạng vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Một số thông tin khác đối với quyền sử dụng mảnh đất.
Loại đất và đối tượng nào được phép chuyển nhượng?
Để xác định rõ mảnh đất có được phép chuyển nhượng hay không cần căn cứ vào loại đất cũng như người có quyền sở hữu. Cụ thể:
- Các tổ chức hoặc cá nhân đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất nhưng không thu tiền thì không có chuyền chuyển nhượng cũng như tặng, cho, bán, thế chấp hay góp vốn bằng mảnh đất đó. Khi Nhà nước chuyển đổi mục đích sử dụng của mảnh đất cần có văn bản thông báo từ trước cho bên đang được cấp quyền sử dụng.
- Các cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao quyền sử dụng đất và có nộp tiền thuê đất, sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản đi kèm đất.
- Các đơn vị hành chính sự nghiệp công lập có tự chủ về tài chính đã trả tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê có thể chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đó. Tuy nhiên, quá trình thực hiện chuyển nhượng phải có văn bản hợp quy thể hiện sự chấp thuận của cơ quan nhà nước quản lý đất đai tại địa phương.
- Các cá nhân đã được Nhà nước giao đất theo định mức hoặc cho thuê đất và đã thu toàn bộ tiền thuê được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, cá nhân có quyền chuyển nhượng hợp pháp đối với mảnh đất đó.
- Các tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất nhưng thu tiền hàng năm không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sau khi đã hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì và các điều kiện chuyển nhượng, bạn cần nắm rõ thêm về quy trình chuyển nhượng. Điều này giúp bạn hạn chế tối đa sai sót về mặt pháp lý trong quá trình thực hiện. Theo Luật Đất đai năm 2013, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các bước sau:
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng có thể đến văn phòng công chứng để được hướng dẫn thực hiện. Sau đó, đến văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có mảnh đất để thực hiện công chứng hợp đồng.
Để được công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cả hai bên cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau:
- Dự thảo hợp đồng (nếu có);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản sao căn cước công dân;
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng;
- Giấy tờ chứng minh tài sản riêng/chung (Giấy xác nhận độc thân/giấy đăng ký kết hôn);
- Bản sao các giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Bước 2: Kê khai tài chính tại Văn phòng Đăng ký đất đai
Hồ sơ sau khi được chuẩn bị sẽ nộp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, thuộc phòng Tài nguyên Môi trường tại địa phương nơi có mảnh đất cần chuyển nhượng. Trường hợp nếu chỉ chuyển nhượng một phần thửa đất thì Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ thực hiện đo đạc, tách thửa trước khi nộp hồ sơ.
Sau khi hợp đồng chuyển nhượng được chứng thực hợp lệ, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất. Hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
- CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
- Tờ khai đăng ký thuế
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
- Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)
Theo quy định, nếu hồ sơ hợp lệ, thời gian thủ tục sang tên sẽ diễn ra trong vòng 10 ngày làm việc. Ngay khi có thông từ cơ quan thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ý đất đai sẽ gửi thông báo cho chủ sở hữu thửa đất.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên
Theo quy định, hồ sơ sang tên bao gồm các loại giấy tờ:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng chứng thực hợp lệ.
- Bản sao CMND/CCCD của bên nhận chuyển nhượng.
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất sẽ nộp biên lai cho văn phòng đăng ký đất đai và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Các loại lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao nhiêu là thắc mắc của nhiều người. Theo đó, phí chuyển nhượng là số tiền bạn cần nộp cho nhà nước để thực hiện quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lệ phí này do cả hai bên cùng đóng góp và bao gồm các khoản sau:
|
Loại lệ phí |
Mức thu |
|
Lệ phí công chứng |
Văn phòng công chứng và hai bên tự thỏa thuận |
|
Lệ phí trước bạ |
Lệ phí này do bên được chuyển nhượng nộp. Cách tính lệ phí trước bạ như sau: – Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x Lệ phí – Tiền nộp nhà = (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí). Trong đó:
|
|
Thuế thu nhập cá nhân |
Loại thuế này do bên chuyển nhượng nộp và được tính bằng 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng |
|
Phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất |
|
|
Phí cấp giấy chứng nhận chỉ có QSDĐ (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) |
|
|
Phí trích lục bản đồ địa chính |
15.000 VNĐ/lần |
|
Giấy chứng nhận đăng ký biến động đất đai |
20.000 VNĐ/lần |
Cách phòng tránh rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch quan trọng, đòi hỏi người được chuyển nhượng cần hết sức thận trọng để tránh những rủi ro có thể xảy ra. Dưới đây là một số lưu ý quan trọng mà bạn cần nắm vững:
Kiểm tra giấy tờ pháp lý của mảnh đất chuyển nhượng
Hãy yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp đầy đủ các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất như sổ đỏ, giấy phép xây dựng (nếu có), các quyết định hành chính có liên quan. Hãy kiểm tra kỹ các thông tin ghi trên giấy tờ, đảm bảo chúng chính xác và hợp lệ. Đặc biệt, cần chú ý đến thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và các quy định pháp luật liên quan.
Kiểm tra quyền sở hữu đất của bên chuyển nhượng
Bạn cần xác minh rõ ràng người chuyển nhượng có phải là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất hay không. Hãy yêu cầu họ cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu như: giấy chứng nhận kết hôn (nếu đất là tài sản chung), giấy chứng tử (nếu người bán đã qua đời),…
Xác minh tính ổn định của mảnh đất
Việc xác minh tính ổn định của mảnh đất điều vô cùng quan trọng. Bạn cần tìm hiểu xem mảnh đất có nằm trong quy hoạch xây dựng, dự án thu hồi đất, hoặc khu vực có nguy cơ thiên tai, môi trường ô nhiễm hay không. Bạn có thể tham khảo thông tin từ các cơ quan quản lý đất đai địa phương hoặc các đơn vị tư vấn bất động sản.
Cẩn trọng khi thanh toán cho hợp đồng chuyển nhượng
Việc thanh toán là giai đoạn cuối cùng và cũng là giai đoạn quan trọng nhất trong quá trình chuyển nhượng. Bạn không nên thanh toán toàn bộ số tiền ngay từ đầu mà nên chia thành nhiều lần thanh toán. Ngoài ra, nên thực hiện thanh toán qua ngân hàng để đảm bảo tính an toàn. Mỗi lần thanh toán, bạn cần yêu cầu bên bán cung cấp các giấy tờ chứng minh việc nhận tiền và tiến hành các thủ tục đăng ký sang tên. Ngoài ra, bạn nên làm việc với một luật sư để được tư vấn và hỗ trợ trong việc soạn thảo hợp đồng và thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan.
Hy vọng với những thông tin trong bài viết đã giúp bạn giải đáp được thắc mắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì cũng như điều kiện và quy trình thực hiện. Để cập nhật thêm các thông tin về bất động sản, nhà đất, hãy truy cập website radanhadat.vn mỗi ngày để tham khảo những thông tin mới nhất!
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
