Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Đất quy hoạch có được nhận đền bù không không? Nếu có thì mức đền bù sẽ được tính ra sao? Vấn đề này liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất, đặc biệt trong các trường hợp đất đã có sổ đỏ, giấy phép xây dựng hay nhà ở hợp pháp.
Để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn, dưới đây là phân tích của Radanhadat.vn dựa trên quy định hiện hành. Cùng theo dõi nhé!
Đất trong diện quy hoạch sẽ được đền bù như thế nào?
Trường hợp đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa bị Nhà nước thu hồi thì người sử dụng vẫn có quyền sử dụng hợp pháp. Tuy nhiên, khi có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án, việc bồi thường sẽ được thực hiện theo quy định.
Để trả lời rõ ràng cho câu hỏi “đất quy hoạch có được đền bù không?”, cần xem xét ba khía cạnh: quyền chuyển nhượng đất, giấy phép xây dựng và vấn đề đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.
Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đất nằm trong diện quy hoạch nhưng vẫn chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất vẫn có đầy đủ quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn… miễn là đáp ứng đủ điều kiện tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Nguồn: Luật Việt Nam
Điều này lý giải vì sao nhiều trường hợp đất thuộc diện quy hoạch vẫn được cấp sổ đỏ và cho phép chuyển nhượng hợp pháp. Khi chưa có quyết định thu hồi, cơ quan nhà nước không thể hạn chế quyền sử dụng đất của người dân.
Cấp giấy phép xây dựng trên đất quy hoạch
Đối với xây dựng nhà ở, việc xin cấp phép phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Trong trường hợp đất đã có quy hoạch nhưng chưa triển khai ngay, cơ quan chức năng có thể cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo Điều 94 Luật Xây dựng 2014.
“Điều 94. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:
a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;
c) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.
2. Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này.
4. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.
5. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.”
Nguồn: Luật Việt Nam
Như vậy, việc bạn đã được cấp giấy phép xây dựng chứng tỏ công trình hợp pháp, dù nằm trong diện quy hoạch. Tuy nhiên, công trình này có thể chỉ tồn tại trong thời hạn quy hoạch và khi Nhà nước thu hồi thì sẽ được xem xét bồi thường theo quy định.
Đất thuộc diện quy hoạch có được đền bù khi bị thu hồi không?
Căn cứ Điều 89 Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án, người dân có đủ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất và công trình gắn liền trên đất sẽ được bồi thường.
“1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khỏan 1 Điều này, khi nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ tòan bộ hoặc một phần mà phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.
3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.”
Nguồn: Luật Việt Nam
Nhà bạn đã có sổ đỏ và giấy phép xây dựng hợp pháp, do đó, khi Nhà nước thu hồi, bạn sẽ được đền bù cả đất và nhà theo giá tại thời điểm thu hồi. Đây là cơ sở quan trọng bảo đảm quyền lợi của người dân.
Những lưu ý khi sử dụng đất nằm trong diện quy hoạch
Việc sở hữu đất quy hoạch mang lại nhiều băn khoăn. Ngoài chuyện đất quy hoạch có được đền bù không, người dân còn cần quan tâm đến các rủi ro phát sinh.
- Khả năng chuyển nhượng và vay vốn ngân hàng: Đất quy hoạch vẫn có thể chuyển nhượng khi chưa có quyết định thu hồi, nhưng thường khó khăn hơn do người mua e ngại rủi ro. Ngân hàng cũng sẽ thẩm định chặt chẽ hơn khi dùng đất này làm tài sản thế chấp.
- Giá trị thị trường và biến động pháp lý: Đất quy hoạch thường có giá thấp hơn so với đất ngoài quy hoạch, vì nguy cơ bị thu hồi cao. Người mua cần cân nhắc kỹ trước khi giao dịch, nhất là khi đất nằm trong quy hoạch dài hạn. Ngoài ra, quy hoạch có thể được điều chỉnh, hủy bỏ hoặc thay đổi, do đó giá trị đất cũng biến động theo chính sách nhà nước.
Cách bảo vệ quyền lợi khi đất nằm trong quy hoạch
Người dân khi sở hữu đất quy hoạch cần chuẩn bị sẵn phương án để không bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi.
- Kiểm tra thông tin quy hoạch thường xuyên: Trước khi mua bán, cần tra cứu quy hoạch tại cơ quan chức năng hoặc trên cổng thông tin quy hoạch của địa phương. Việc này giúp tránh rủi ro mua phải đất đã có kế hoạch thu hồi ngắn hạn.
- Lưu giữ giấy tờ pháp lý đầy đủ: Để được bồi thường, người sử dụng đất phải chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. Do đó, cần giữ đầy đủ sổ đỏ, giấy phép xây dựng và các giấy tờ liên quan. Đây là căn cứ quan trọng để xác định mức đền bù.
- Cân nhắc phương án đầu tư dài hạn: Nếu mục tiêu là sinh lời từ bất động sản, nên cân nhắc kỹ khi mua đất quy hoạch. Trong trường hợp chỉ có nhu cầu ở tạm thời, việc xin giấy phép xây dựng có thời hạn là giải pháp phù hợp.
Kết luận
Như vậy, câu hỏi “đất quy hoạch có được đền bù không” được Radanhadat.vn giải thích rõ ràng trong trong bài viết trên. Vì vậy, để bảo vệ tài sản, người dân cần theo dõi thông tin quy hoạch thường xuyên, lưu giữ giấy tờ đầy đủ và tham khảo tư vấn pháp lý khi cần thiết.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
>> Xem thêm:
