Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Trong các giao dịch mua bán đất đai, định vị đất là yếu tố quan trọng để đảm bảo quyền lợi của các bên, đặc biệt khi hợp đồng không ghi rõ vị trí thửa đất. Việc thiếu thông tin cụ thể về vị trí có thể dẫn đến tranh chấp hoặc tuyên bố hợp đồng vô hiệu, gây thiệt hại cho người mua.
Định vị đất là gì?
Định vị đất là việc xác định rõ ràng vị trí, ranh giới và các thông tin cụ thể của thửa đất trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng, hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Điều này bao gồm thông tin như số thửa, số tờ bản đồ, kích thước, diện tích và các mốc giới giáp ranh. Việc định vị đất chính xác giúp đảm bảo giao dịch hợp pháp, tránh tranh chấp và tạo cơ sở để đăng ký quyền sử dụng đất.
Theo khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng ranh giới thửa đất và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan. Nếu hợp đồng mua bán đất không ghi rõ vị trí thửa đất, giao dịch có thể gặp rủi ro pháp lý, như bị tuyên bố vô hiệu hoặc khó khăn trong việc cấp Sổ đỏ.
Trường hợp hợp đồng mua bán không ghi rõ vị trí thửa đất
Khi hợp đồng mua bán đất không ghi rõ vị trí thửa đất, tờ bản đồ, hoặc ranh giới cụ thể, người mua có thể đối mặt với các vấn đề:
- Nguy cơ hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu: Bên bán có thể lập luận rằng hợp đồng không xác định rõ đối tượng giao dịch, dẫn đến vô hiệu theo Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 (giao dịch không xác định rõ đối tượng).
- Khó khăn trong cấp Sổ đỏ: Cơ quan đăng ký đất đai yêu cầu thông tin cụ thể về thửa đất để xử lý hồ sơ.
- Tranh chấp vị trí đất: Bên bán có thể yêu cầu trả lại đất hoặc thay đổi vị trí đất sang khu vực kém giá trị hơn.
Tuy nhiên, theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức (như thiếu công chứng) vẫn có thể được Tòa án công nhận hiệu lực nếu:
- Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch (ví dụ: người mua đã thanh toán đầy đủ tiền).
- Có yêu cầu từ một bên hoặc các bên để Tòa án công nhận hiệu lực giao dịch.
Phải làm gì khi mua đất không ghi rõ vị trí?
Để bảo vệ quyền lợi và làm thủ tục cấp Sổ đỏ cho phần đất đã mua, người mua có thể thực hiện các bước sau:
Thu thập bằng chứng về giao dịch
- Giấy viết tay mua bán đất: Dù không công chứng, giấy này vẫn là bằng chứng quan trọng về giao dịch, đặc biệt nếu có chữ ký của các bên.
- Chứng cứ thanh toán: Biên lai, hóa đơn, hoặc giấy tờ chứng minh đã thanh toán đầy đủ tiền.
- Thông tin định vị đất: Dù không có văn bản xác nhận, người mua có thể thu thập thông tin về vị trí đất (như giáp ranh với thửa đất của mình, hướng ra bờ sông) thông qua các nhân chứng, hình ảnh, hoặc tài liệu liên quan.
- Hồ sơ địa chính: Liên hệ UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để lấy trích lục bản đồ địa chính, xác định vị trí thửa đất.
Yêu cầu công nhận hiệu lực giao dịch
Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, người mua có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự nếu đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán. Các bước thực hiện:
- Nộp đơn khởi kiện: Tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất, yêu cầu công nhận hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Cung cấp bằng chứng: Bao gồm giấy viết tay, chứng cứ thanh toán và thông tin về vị trí thửa đất (dù chỉ là lời khai hoặc mô tả từ người mua).
- Yêu cầu bên bán hợp tác: Nếu Tòa án công nhận giao dịch, bên bán phải trả lại quyền sử dụng đất hoặc bồi thường thiệt hại (như trả lại tiền và chi phí phát sinh).
Làm thủ tục cấp sổ đỏ
Sau khi giao dịch được công nhận, người mua có thể làm thủ tục cấp Sổ đỏ theo điểm a khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, kết hợp với Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Các bước bao gồm:
- Chuẩn bị hồ sơ:
- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu).
- Giấy viết tay mua bán đất (bản chính hoặc bản sao).
- Giấy tờ chứng minh thanh toán (biên lai, hóa đơn).
- CMND/CCCD của người mua (bản sao công chứng).
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc sơ đồ thửa đất (do cơ quan địa chính cung cấp).
- Quyết định công nhận hiệu lực giao dịch của Tòa án (nếu có).
- Nộp hồ sơ:
- Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã (nếu được phân quyền theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP).
- Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra tính hợp lệ và yêu cầu bổ sung nếu cần.
- Nộp thuế, lệ phí:
- Thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị chuyển nhượng, trừ trường hợp miễn thuế).
- Lệ phí trước bạ (0,5% giá trị đất).
- Phí thẩm định hồ sơ (tùy địa phương).
- Nhận Sổ đỏ: Thời gian xử lý không quá 17 ngày làm việc cho đăng ký đất đai lần đầu và 3 ngày làm việc cho cấp Sổ đỏ, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
>> Xem thêm bài viết Đất thương mại dịch vụ là đất gì? Giải đáp những câu hỏi thường gặp
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
