Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Trong lĩnh vực bất động sản, đất thương mại dịch vụ là đất gì là câu hỏi được nhiều người quan tâm, đặc biệt khi có ý định đầu tư hoặc xây dựng công trình. Loại đất này thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2013 và có những đặc điểm riêng biệt về mục đích sử dụng cũng như quyền hạn của người sử dụng đất.
Đất thương mại dịch vụ là đất gì?
Theo khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, cùng với các loại đất khác như:
- Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
- Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
- Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.
- Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Cụ thể, khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013 quy định đất thương mại dịch vụ là đất dùng để xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho mục đích kinh doanh, thương mại, dịch vụ. Ngoài ra, Phụ lục số 01 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT định nghĩa rõ hơn: đất thương mại dịch vụ bao gồm đất để xây dựng trụ sở, văn phòng đại diện của tổ chức kinh tế, kho, bãi để hàng hóa (không thuộc khu vực sản xuất) và bãi tắm.
Như vậy, đất thương mại dịch vụ là đất gì? Đây là loại đất được sử dụng cho các hoạt động kinh doanh, dịch vụ, thương mại, như cửa hàng, nhà hàng, khách sạn, văn phòng, hoặc kho bãi phục vụ kinh doanh. Điểm nổi bật là đất này không nhằm mục đích ở mà tập trung vào khai thác kinh tế.
Quy định về sử dụng đất thương mại dịch vụ
Theo khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất thương mại dịch vụ có nghĩa vụ:
- Sử dụng đất đúng mục đích theo quy định.
- Tuân thủ ranh giới thửa đất và các quy định về độ sâu trong lòng đất.
- Đáp ứng các yêu cầu pháp luật liên quan, như quy hoạch xây dựng và cấp phép xây dựng.
Việc sử dụng đất thương mại dịch vụ phải phù hợp với quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Bất kỳ công trình nào xây dựng trên đất này, như nhà xưởng, kho bãi, hay văn phòng, đều phải đảm bảo:
- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch.
- Có thiết kế xây dựng được phê duyệt.
- Đáp ứng điều kiện an toàn để được cấp phép xây dựng.
Những câu hỏi thường gặp về đất thương mại dịch vụ
Đất thương mại dịch vụ có được xây nhà xưởng không?
Một trong những câu hỏi phổ biến liên quan đến đất thương mại dịch vụ là đất gì là liệu loại đất này có được xây dựng nhà xưởng hay không. Theo khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013 và Phụ lục số 01 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất thương mại dịch vụ được phép xây dựng các công trình như:
- Cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại.
- Kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế (không thuộc khu vực sản xuất).
- Các công trình khác phục vụ mục đích kinh doanh.
Do đó, việc xây dựng nhà xưởng trên đất thương mại dịch vụ là hoàn toàn hợp pháp, miễn là nhà xưởng phục vụ mục đích kinh doanh, như chứa hàng hóa hoặc hỗ trợ hoạt động thương mại. Tuy nhiên, cần lưu ý:
- Phù hợp quy hoạch: Công trình nhà xưởng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Giấy phép xây dựng: Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), xây dựng nhà xưởng trên đất thương mại dịch vụ không thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng. Do đó, người sử dụng đất phải xin giấy phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền.
- Thiết kế được phê duyệt: Nhà xưởng cần có thiết kế xây dựng phù hợp và được phê duyệt trước khi thi công.
- Đáp ứng điều kiện an toàn: Công trình phải đảm bảo các tiêu chuẩn về an toàn xây dựng và phòng cháy chữa cháy.
Trường hợp đất thương mại dịch vụ bị từ chối xây nhà xưởng
Trong trường hợp cán bộ địa chính không cho phép xây nhà xưởng trên đất thương mại dịch vụ với lý do “có thể dùng để ở”, điều này là không hợp lý theo quy định pháp luật. Theo Phụ lục số 01 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất thương mại dịch vụ được phép xây kho bãi và các công trình phục vụ kinh doanh, bao gồm nhà xưởng. Việc cấm xây dựng dựa trên giả định rằng công trình có thể được sử dụng sai mục đích (như làm nhà ở) là không có cơ sở pháp lý, vì:
- Luật không cấm xây nhà xưởng trên đất thương mại dịch vụ.
- Việc kiểm soát mục đích sử dụng công trình thuộc trách nhiệm của cơ quan quản lý sau khi cấp phép, không phải cấm ngay từ đầu.
Nếu gặp tình huống này, người sử dụng đất có thể:
- Yêu cầu cán bộ địa chính cung cấp văn bản pháp luật cụ thể để từ chối.
- Khiếu nại lên cơ quan cấp trên (UBND cấp huyện hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường) nếu bị từ chối sai quy định.
- Tham khảo ý kiến luật sư để đảm bảo quyền lợi hợp pháp.
Đất thương mại dịch vụ có được chuyển sang đất ở không?
Một vấn đề liên quan đến đất thương mại dịch vụ là khả năng chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Theo Điều 174 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở là được phép, nhưng phải đáp ứng các điều kiện:
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất: Thửa đất phải nằm trong khu vực được phép chuyển đổi thành đất ở theo quy hoạch được phê duyệt.
- Xin phép cơ quan có thẩm quyền: Theo Điều 59 Luật Đất đai 2013, UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh (tùy trường hợp) có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Nộp tiền sử dụng đất: Khi chuyển từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm chuyển đổi, trừ trường hợp được miễn giảm theo quy định.
>> Xem thêm bài viết Bảo hiểm khoản vay có bắt buộc không? Giải đáp chi tiết theo quy định Pháp Luật
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
