Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Hầu hết người dân đều lo ngại khi phát hiện mảnh đất mình sở hữu nằm trong diện quy hoạch, bởi nguy cơ bị thu hồi hoặc hạn chế sử dụng là rất cao. Vậy đất quy hoạch là gì, và người mua cần hiểu rõ những quy định nào để tránh rủi ro khi giao dịch hoặc sử dụng loại đất này? Tất cả sẽ được Radanhadat.vn giải đáp chi tiết ngay trong bài viết sau, cùng theo dõi nhé!
Đất quy hoạch là gì?
Để hiểu được đất quy hoạch là gì, chúng ta có thể xét theo 2 góc độ sau đây:
Dựa trên pháp lý
Theo quy định tại khoản 36 Điều 3 của Luật Đất đai 2024:
“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.”
Nguồn: Luật Việt Nam
Theo đó, có thể hiểu một cách đơn giản, đất quy hoạch là phần diện tích được Nhà nước xác định để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh hoặc các nhu cầu sử dụng đất khác của từng ngành, từng địa phương. Nói cách khác, mọi khu vực đất đai đều nằm trong một quy hoạch cụ thể nào đó, chẳng hạn như quy hoạch đất ở, đất thương mại – dịch vụ, đất trồng lúa, đất rừng hay đất công viên.
Về mặt pháp lý, nếu một thửa đất thuộc diện quy hoạch, chủ sở hữu phải sử dụng đúng mục đích đã được phê duyệt. Trong một số trường hợp, Nhà nước có thể thu hồi đất để thực hiện dự án, tuy nhiên tỷ lệ đất bị thu hồi so với tổng diện tích toàn địa phương thường không lớn.
Dựa trên thực tế
Đất quy hoạch được hiểu là phần diện tích nằm trong kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước nhằm phục vụ các mục đích như xây dựng dự án, mở rộng đường giao thông, phát triển công trình công cộng hoặc phục vụ quốc phòng – an ninh. Khi một thửa đất rơi vào trường hợp này, hậu quả pháp lý thường là bị thu hồi theo quy định hiện hành.
Mặc dù có nhiều cách diễn giải khác nhau, nhưng trên thực tế, đất quy hoạch hiện nay thường được hiểu theo nghĩa hẹp, tức là đất được quy hoạch để thực hiện dự án, xây dựng công trình công cộng hoặc phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, thay vì chỉ là phần đất nằm trong quy hoạch tổng thể sử dụng đất của địa phương.
Lưu ý khi mua đất quy hoạch là gì?
Nếu như bạn đã hiểu rõ đất quy hoạch là gì và có ý định mua hoặc đầu tư thì cần lưu ý 3 vấn đề sau đây:
Đất có thể không được thu hồi
Theo quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Khoản 4, khoản 6 Điều 76 của Luật Đất đai 2024:
“…
4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
5. […]
6. Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.”
Nguồn: Luật Việt Nam
Điều này có nghĩa là, đất chỉ bị thu hồi khi có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi chính thức. Trong nhiều trường hợp, dù đất nằm trong quy hoạch nhưng nếu kế hoạch chưa được triển khai hoặc có sự điều chỉnh, thì đất sẽ chưa bị thu hồi.
Nói cách khác, không phải mọi thửa đất thuộc quy hoạch đều chắc chắn bị thu hồi, tuy nhiên khả năng này vẫn rất cao, đặc biệt khi khu vực đó nằm trong định hướng phát triển hạ tầng hoặc dự án trọng điểm của địa phương.
Vẫn được đảm bảo quyền lợi
Mặc dù đất nằm trong diện quy hoạch, người sử dụng đất vẫn được pháp luật bảo đảm một số quyền quan trọng, miễn là chưa có quyết định thu hồi chính thức từ cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể:
Thứ nhất, được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Theo khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, nếu sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà Nhà nước chưa có quyết định thu hồi, tức là đất đang trong tình trạng “quy hoạch treo”, thì chủ sử dụng đất có thể xin phép xây dựng tạm có thời hạn.
Thứ hai, người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng hoặc tặng cho, tuy nhiên cần đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận rõ tình trạng quy hoạch trước khi thực hiện.
Cuối cùng, nếu Nhà nước tiến hành thu hồi, người sử dụng đất vẫn được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất theo đúng quy định, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân trong quá trình thực hiện quy hoạch.
Có thể lấy lại tiền đặt cọc
Trong trường hợp phát hiện thửa đất thuộc quy hoạch, người mua vẫn có khả năng lấy lại tiền đặt cọc, tùy thuộc vào nội dung thỏa thuận và hoàn cảnh cụ thể của giao dịch.
Nếu trong hợp đồng đặt cọc có quy định rõ ràng về việc hoàn trả khi phát hiện đất nằm trong quy hoạch, người đặt cọc hoàn toàn có quyền yêu cầu hoàn lại số tiền đã giao. Ngoài ra, nếu bên nhận đặt cọc hoặc bên chuyển nhượng có hành vi gian dối, cố tình che giấu thông tin quy hoạch, người mua có thể căn cứ vào quy định pháp luật để đòi lại tiền cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).
Tuy những tình huống này không làm thay đổi thực tế rằng mua phải đất thuộc quy hoạch thường tiềm ẩn rủi ro và dễ bị lỗ, nhưng việc hiểu rõ quyền lợi pháp lý sẽ giúp người mua chủ động hơn, yên tâm hơn và có căn cứ bảo vệ mình khi không may rơi vào các trường hợp tương tự.
Kết luận
Trên đây là những thông tin chia sẻ của Radanhadat.vn giúp bạn hiểu rõ khái niệm đất quy hoạch là gì, cùng với đó là những quy định pháp lý và quyền lợi cần nắm nếu không may mua phải đất nằm trong diện quy hoạch. Việc trang bị đầy đủ kiến thức sẽ giúp người dân hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền lợi hợp pháp và đưa ra quyết định đầu tư an toàn, hiệu quả hơn.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
Xem thêm:
