Dĩ An – Thuận An: “vùng trũng đầu tư” nhờ căn hộ dưới 3 tỷ

Những tháng gần đây, thị trường ghi nhận sự bùng nổ nhu cầu đối với căn hộ dưới 3 tỷ TPHCM và các tỉnh vệ tinh. Dù phân khúc này ngày càng hiếm trong nội đô, nhưng lại chiếm tới hơn 60% tổng lượng giao dịch ở khu vực miền Nam, phản ánh nhu cầu nhà ở vừa túi tiền vẫn cực kỳ lớn trong bối cảnh giá chung cư tại TPHCM tiếp tục leo thang.

Căn hộ giá dưới 3 tỷ: Nguồn cung nội đô sụt giảm

Theo báo cáo quý III của Savills Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm, căn hộ dưới 3 tỷ chỉ chiếm khoảng 9% lượng giao dịch tại TPHCM – mức thấp nhất nhiều năm qua. Điều này cho thấy sự chênh lệch  giữa nhu cầu ở thật và nguồn cung thực tế trong nội thành.

Ngược lại, tại các khu vực vừa được sáp nhập và các tỉnh vệ tinh, sản phẩm cùng mức giá lại chiếm hơn 60% lượng giao dịch, trong đó Bình Dương cũ dẫn đầu với gần 90% tổng số căn hộ giá phải chăng của toàn khu Nam.

Sự thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền tại trung tâm khiến dòng tiền chuyển hướng về các khu vực lân cận như Dĩ An, nơi vẫn còn nhiều dự án trong mức 2,5–3 tỷ đồng/căn. Không chỉ người mua ở thực, giới đầu tư cũng xem đây là “điểm rơi giá” hợp lý để đón đầu cơ hội tăng trưởng.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan – cho biết, khoảng cách giá giữa TPHCM và các tỉnh vệ tinh ngày càng lớn trong khi mức độ đô thị hóa không còn quá khác biệt, tạo nên sức hút mạnh cho những khu vực này và biến chúng thành “vùng trũng đầu tư”.

Bình Dương cũ: Trung tâm hấp thụ lớn phân khúc 3 tỷ

Dữ liệu từ Avison Young Việt Nam chỉ ra rằng, các tỉnh vệ tinh liên tục ghi nhận lượng mở bán lớn với mức giá dễ tiếp cận, nhờ đó tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức cao. Trong đó, Bình Dương cũ chiếm hơn một nửa nguồn cung toàn khu vực quý III, tập trung vào nhóm căn hộ trên dưới 3 tỷ đồng – phù hợp với khách hàng trẻ và tầng lớp trung lưu.

Trong khi đó, CBRE Việt Nam ghi nhận: tại nội thành TPHCM, gần như không còn dự án nào dưới 60 triệu/m². Phân khúc trung cấp và bình dân đã dịch chuyển hẳn ra vùng ven, và Bình Dương cũ hiện chiếm hơn 60% lượng căn hộ đang chào bán của toàn miền Nam.

Khảo sát thị trường cho thấy giá căn hộ khu Đông TPHCM dao động 70–90 triệu/m², trong khi Dĩ An chỉ 35–50 triệu/m² – chênh lệch trung bình 50%. Loạt dự án Phú Đông SkyOne, Bcons City, The Gió Riverside… đều chào bán khoảng 35–50 triệu/m² và đạt thanh khoản 70–80% mỗi đợt mở bán.

Khoảng cách giá rõ rệt, trong khi hạ tầng và tiện ích ngày càng tương đồng, đang đưa Dĩ An, Thuận An, Đức Hòa và Bến Lức trở thành tâm điểm đón vốn trong giai đoạn mới.

Lợi thế từ quy hoạch hạ tầng, sáp nhập hành chính

Theo ông David Jackson – Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam – sức hút vùng ven không chỉ đến từ giá bán cạnh tranh, mà còn nhờ:

• Hạ tầng kết nối liên vùng phát triển mạnh
• Các dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 3, metro
• Quy hoạch đô thị và sáp nhập hành chính
• Chi phí phát triển thấp nên giá thành sản phẩm dễ tiếp cận

Các địa phương như Bình Dương cũ, Tây Ninh hay Bà Rịa – Vũng Tàu cũng ghi nhận lượng dự án vừa túi tiền tăng lên, dù số lượng còn chưa nhiều.

Chi phí sinh hoạt trong nội đô tăng cao khiến nhiều người có xu hướng chọn vùng vệ tinh, nơi giá bất động sản lẫn chi phí sống thấp hơn rõ rệt. Các khu vực này cũng đang thu hút đầu tư mạnh, với FDI năm 2024 tăng:

• 20% tại Bình Dương cũ
• 17% tại Tây Ninh
• 8% tại Đồng Nai

Ông Troy Griffiths – Phó Tổng Giám đốc Savills TPHCM dự báo trong 3 năm tới thành phố sẽ có khoảng 60.000 căn hộ mới, nhưng nguồn cung thực sự ở trung tâm vẫn hạn chế do chi phí cao và vướng pháp lý. Vì vậy, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục chuyển dịch ra vùng ven, nơi còn quỹ đất lớn, giá thành thấp và dễ hấp thụ.

Trong giai đoạn này, phân khúc trung cấp và căn hộ dưới 3 tỷ tại các tỉnh vệ tinh được dự báo tiếp tục giữ vai trò chủ lực, phục vụ nhu cầu an cư của nhóm khách hàng trẻ, gia đình trung lưu và người lao động có thu nhập ổn định.

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.