Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Hiện chưa có khái niệm rõ ràng về tái định cư nhưng có thể hiểu tái định cư là một chính sách nhằm đảm bảo ổn định cuộc sống cho những người sở hữu nhà, đất và tài sản gắn liền với đất bị thu hồi theo quy định của nhà nước. Đa phần người dân thuộc diện tái định cư sẽ được bồi thường và hỗ trợ đất tái định cư. Vậy giá đất tái định cư được tính thế nào? Trường hợp nào được bố trí tái định cư? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu chi tiết ngay sau đây.
Hiểu đúng về đất tái định cư
Đất tái định cư là loại đất do Nhà nước cấp cho những người dân có đất bị thu hồi, nhằm mục đích bồi thường cho những người phải di dời khỏi chỗ ở cũ. Việc cấp đất tái định cư giúp người dân có chỗ ở mới, từ đó ổn định cuộc sống. Về mặt pháp lý, đất tái định cư được coi là đất thổ cư, có đầy đủ quyền sở hữu và được cấp cho các chủ sở hữu mới theo quy định của pháp luật hiện hành. Các quy định liên quan đến đất tái định cư lần đầu tiên được quy định trong Bộ Luật Đất đai năm 2013. Nhờ vào việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sở hữu đất tái định cư cũng có quyền sử dụng hợp pháp tương tự như các loại đất ở khác.
Các trường hợp được bố trí tái định cư
Điều 83 Luật Đất đai 2013 có quy định về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
- Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
- a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;
- b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.
- Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
- a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
- b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
- c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
- d) Hỗ trợ khác.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Như vậy, trường hợp được hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất là các hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.
Giá đất tái định cư được tính như thế nào?
Vậy giá đất tái định cư được tính thế nào? Dưới đây là nguyên tắc và cách tính giá đất tái định cư cụ thể, bạn có thể tham khảo:
Nguyên tắc định giá đất
Khoản 2 Điều 74 của Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng việc bồi thường cho đất bị thu hồi được thực hiện bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng. Nếu không có đất để bồi thường, thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi.
Theo Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Định giá dựa trên mục đích sử dụng hợp pháp của đất tại thời điểm định giá.
- Căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường đối với loại đất có cùng mục đích sử dụng đã được chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại các khu vực có tổ chức đấu giá, hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
- Các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi tương tự thì phải có mức giá giống nhau.
- Chính phủ sẽ quy định phương pháp định giá đất theo Điều 4 và 5 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
Điều 15 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT có nêu rõ:
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất được quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 của Điều 4 trong Nghị định này, cùng với kết quả tổng hợp và phân tích thông tin về thửa đất và giá đất thị trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định giá đất cụ thể.
- Giá đất cụ thể sẽ được sử dụng làm căn cứ cho các trường hợp được quy định tại Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai; đồng thời là giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với khoản thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể
Theo quy định tại Điều 15 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, quy trình xác định giá đất tái định cư cụ thể được thực hiện như sau:
- Đầu tiên, việc xác định giá đất phải dựa trên nguyên tắc định giá được quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, trong đó giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, đặc điểm của thửa đất, cùng tình hình thị trường bất động sản tại thời điểm định giá.
- Tiếp theo, các phương pháp định giá đất theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 của Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP sẽ được áp dụng. Những phương pháp này bao gồm: so sánh giá đất, tiếp cận chi phí, tiếp cận lợi ích, và tiếp cận thu nhập.
- Quá trình tổng hợp và phân tích thông tin về các thửa đất cùng giá đất trên thị trường sẽ được thực hiện nhằm đưa ra quyết định chính xác về giá đất cụ thể. Việc này cần đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hợp lý cho người dân.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ là cơ quan quyết định giá đất cụ thể. Giá này sẽ được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp được quy định tại Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172, và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai. Đồng thời, giá đất cụ thể cũng sẽ là mức giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất và thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với khoản thu một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Trình tự định giá đất tái định cư sẽ gồm các bước như sau:
- Xác định mục tiêu: Tổ chức có thẩm quyền sẽ xác định mục tiêu cụ thể cho việc định giá đất và đề xuất các phương pháp, tiêu chí định giá phù hợp.
- Thu thập thông tin: Tổ chức có thẩm quyền tiến hành thu thập, tổng hợp và phân tích thông tin liên quan đến các thửa đất cùng giá đất trên thị trường, sau đó áp dụng các phương pháp định giá để xác định giá đất cụ thể.
- Lập phương án định giá: Tổ chức có thẩm quyền sẽ lập phương án định giá đất cụ thể và trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xem xét, thẩm định và quyết định giá đất.
- Thẩm định phương án: Phương án định giá sẽ được cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh hoặc các cơ quan có thẩm quyền khác thẩm định để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quá trình định giá.
- Hoàn thiện dự thảo: Sau khi được thẩm định, dự thảo phương án định giá đất sẽ được hoàn thiện và trình lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quyết định chính thức.
- Quyết định giá đất: Sau khi hoàn tất phương án và xem xét ý kiến từ các cơ quan có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ đưa ra quyết định cuối cùng về giá đất cụ thể.
Quy định về việc chi trả tiền bồi thường và hỗ trợ tái định cư
Quy định về chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được nêu rõ tại Điều 30 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, cụ thể:
+ Khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước nhưng đến thời điểm thu hồi đất vẫn chưa nộp;
+ Số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính quy định tại Điểm a Khoản này được xác định theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Trường hợp số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đến thời điểm có quyết định thu hồi đất lớn hơn số tiền được bồi thường, hỗ trợ thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó; nếu hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư thì sau khi trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ vào số tiền để được giao đất ở, mua nhà ở tại nơi tái định cư mà số tiền còn lại nhỏ hơn số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ số tiền chênh lệch đó;
+ Tiền được bồi thường để trừ vào số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính gồm tiền được bồi thường về đất, tiền được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có). Không trừ các khoản tiền được bồi thường chi phí di chuyển, bồi thường thiệt hại về tài sản, bồi thường do ngừng sản xuất kinh doanh và các khoản tiền được hỗ trợ vào khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Nếu có chênh lệch giá khi bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở, nhà ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:
+ Trường hợp tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch đó;
+ Trường hợp tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền đất ở, nhà ở hoặc tiền nhà ở tái định cư thì người được bố trí tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 22 của Nghị định này.
– Trong trường hợp diện tích đất bị thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng mà vẫn chưa được giải quyết, tiền bồi thường và hỗ trợ liên quan đến phần diện tích đất tranh chấp sẽ được chuyển vào Kho bạc Nhà nước. Số tiền này sẽ được giữ lại cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong tranh chấp, sau đó sẽ được trả cho người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Tin mới nhất về khu tái định cư Thủ Thiêm
Khu đô thị Thủ Thiêm, với tổng diện tích 657 ha, nằm trên bán đảo Thủ Thiêm (TP Thủ Đức), đối diện quận 1 qua sông Sài Gòn, được kỳ vọng trở thành trung tâm tài chính thương mại quốc tế của Đông Nam Á. Ngày 16/5, Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết: “3.790 căn hộ tái định cư tại Thủ Thiêm sẽ được đấu giá vào cuối năm nay”.
Hiện có hơn 11.000 căn hộ và nền đất tái định cư bị bỏ trống, trong đó gần 9.000 căn hộ và hơn 2.100 nền đất. Thành phố đã quyết định đấu giá hơn 4.900 căn hộ và 42 nền đất ở phường Bình Khánh và khu tái định cư Vĩnh Lộc B.
Ông Khiết nhấn mạnh: “Cuối năm 2024 sẽ hoàn tất thủ tục đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư tại phường Bình Khánh.” Trước đó, thành phố đã xem xét chuyển đổi các căn hộ tái định cư sang nhà thương mại, nhưng giá thành quá cao (27 triệu đồng/m²) khiến phương án này không khả thi.
Chuyển đổi sang nhà ở xã hội cũng không phù hợp do các chi phí bồi thường vẫn làm giá tăng cao. Khu tái định cư Bình Khánh nằm trong chương trình 12.500 căn hộ phục vụ cho khu siêu đô thị Thủ Thiêm, được thiết kế để đáp ứng nhu cầu tái định cư cho người dân sau khi thu hồi đất.
Bài viết trên đã chia sẻ và giúp bạn hiểu được “Giá đất tái định cư được tính như thế nào” cũng như trình tự, thủ tục thực hiện việc xác định giá đất tái định cư. Hy vọng bài viết đã mang đến những thông tin hữu ích nhất với bạn.
