Giấy chứng nhận và giấy tờ về quyền sử dụng đất có gì khác biệt?

Giấy chứng nhận và giấy tờ về quyền sử dụng đất là hai khái niệm quen thuộc trong lĩnh vực pháp lý bất động sản, nhưng không phải ai cũng hiểu rõ sự khác biệt giữa chúng. Tại Việt Nam, các loại giấy tờ này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai và là cơ sở để thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, hoặc giải quyết tranh chấp. 

Định nghĩa giấy chứng nhận và giấy tờ về quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng) là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp để xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất. Theo quy định pháp luật, đây là loại giấy tờ chính thức, có giá trị pháp lý cao nhất trong việc chứng minh quyền sở hữu và sử dụng đất đai hợp pháp.

Ví dụ, khi một cá nhân hoặc hộ gia đình mua đất và hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước, họ sẽ được cấp giấy chứng nhận để khẳng định quyền sở hữu của mình. Giấy chứng nhận này thường bao gồm các thông tin như: tên chủ sở hữu, diện tích đất, loại đất, thời hạn sử dụng, và các quyền lợi pháp lý liên quan.

Giấy tờ về quyền sử dụng đất là gì?

Giấy tờ về quyền sử dụng đất là các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Đây là những tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất của cá nhân hoặc hộ gia đình trước khi được cấp giấy chứng nhận, hoặc là căn cứ để cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận trong các trường hợp cụ thể.

Cụ thể, các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất bao gồm:

Giấy tờ được cấp trước ngày 15/10/1993:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, được UBND cấp xã xác nhận.
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Giấy tờ do chế độ cũ cấp:

• Bằng khoán điền thổ.
• Văn tự đoạn mãi bất động sản (nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
• Văn tự mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế nhà ở gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
• Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận phân chia di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.
• Giấy phép xây dựng hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc do chế độ cũ cấp.
• Bản án của Tòa án chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.

Các loại giấy tờ khác trước ngày 15/10/1993:

• Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.
• Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người sử dụng đất hợp pháp.
• Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND cấp xã, Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã, hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập.
• Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất (thời điểm xác lập đơn được tính theo thời điểm sớm nhất ghi trong đơn nếu có sự khác nhau).
• Giấy tờ chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp xã, huyện, tỉnh.
• Giấy tờ kê khai đăng ký nhà cửa được UBND cấp xã, huyện, tỉnh xác nhận, trong đó ghi diện tích đất có nhà ở.
• Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo Chỉ thị 282/CT-QP ngày 11/7/1991.
• Dự án, danh sách, văn bản di dân đi khu kinh tế mới, tái định cư được UBND cấp huyện, tỉnh phê duyệt.
• Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh giao đất cho người lao động làm nhà ở.
• Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình, hoặc việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận.
• Giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, tỉnh; đơn đề nghị sử dụng đất được UBND cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt trước ngày 01/7/1980.
• Giấy tờ giao đất của cơ quan nhà nước cho tổ chức, cơ quan để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở phân cấp (không sử dụng ngân sách nhà nước).

Các trường hợp đặc biệt:

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký các bên liên quan, nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền trước ngày 01/07/2014 và không có tranh chấp, thì được cấp giấy chứng nhận.
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước (bản án Tòa án, quyết định thi hành án, văn bản hòa giải, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo).
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/07/2014 nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận, sẽ được cấp dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất.

Giá trị sử dụng của giấy chứng nhận và giấy tờ về quyền sử dụng đất

Giá trị sử dụng của giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý quan trọng, được sử dụng trong nhiều mục đích khác nhau:

• Chứng minh quyền sở hữu hợp pháp: Xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Thực hiện các giao dịch: Dùng để chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Căn cứ bồi thường: Là cơ sở để nhận bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
• Giải quyết tranh chấp: Dùng để giải quyết các tranh chấp đất đai.
• Xác định loại đất: Là căn cứ để xác định loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại…).
• Hồ sơ đăng ký biến động: Là thành phần quan trọng trong hồ sơ sang tên khi tặng cho, chuyển nhượng.

Ví dụ, nếu anh Nguyễn Văn A muốn thế chấp đất để vay ngân hàng, anh cần xuất trình giấy chứng nhận để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp và thực hiện giao dịch.

Giá trị sử dụng của giấy tờ về quyền sử dụng đất

Giấy tờ về quyền sử dụng đất chủ yếu được sử dụng để:

• Căn cứ cấp giấy chứng nhận: Là cơ sở để cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
• Miễn tiền sử dụng đất: Là căn cứ để không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận.
• Xác định loại đất: Dùng để xác định loại đất (đất ở, đất nông nghiệp…).
• Xác định diện tích đất ở: Đặc biệt trong trường hợp đất có vườn, ao.
• Giải quyết tranh chấp: Là căn cứ xác định thẩm quyền (nơi nộp đơn) khi giải quyết tranh chấp đất đai.

Ví dụ, chị Trần Thị B có văn tự mua bán nhà ở từ chế độ cũ (trước 15/10/1993) và được UBND cấp xã xác nhận. Dựa trên giấy tờ này, chị có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận và giấy tờ về quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý chính thức do Nhà nước cấp, có giá trị pháp lý cao nhất trong việc chứng minh quyền sở hữu và sử dụng đất đai. Đây là loại giấy tờ bắt buộc để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai như chuyển nhượng, thế chấp, hoặc góp vốn. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, giấy chứng nhận sẽ là căn cứ quan trọng để cơ quan chức năng giải quyết.

Giấy tờ về quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý thấp hơn, vì đây chỉ là căn cứ để được cấp giấy chứng nhận. Các giấy tờ này chứng minh quyền sử dụng đất trong quá khứ, nhưng không đủ giá trị để thực hiện các giao dịch hiện đại nếu không được chuyển đổi thành giấy chứng nhận. Tuy nhiên, chúng vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ cấp giấy chứng nhận và xác định quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

(Nguồn Thuvienphapluat)

>> Xem thêm bài viết Các tiêu chí đánh giá hệ thống phòng cháy chữa cháy chung cư cao tầng

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.