Hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì có làm sổ đỏ được không?

“Tôi đang muốn tách sổ đỏ từ miếng đất của bố mẹ cho. Nhưng hàng xóm lại không chịu ký giáp ranh, trong trường hợp này tôi có thể làm sổ đỏ được không? Nếu không ra được sổ đỏ thì tôi cần phải làm gì?”

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Radanhadat. Dưới đây là giải đáp cho vấn đề hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì có làm sổ đỏ được không?

Hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì có làm sổ đỏ được không?

Căn cứ Điều 11a Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, được bổ sung bởi khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, quy định về những trường hợp cơ quan nhà nước từ chối hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) như sau:

Điều 11a. Từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:

a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;

b) Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;

c) Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật;

d) Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;

đ) Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

e) Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.

…

Trong quá trình đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, việc xác định ranh giới giữa các thửa đất liền kề là rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác và tránh các tranh chấp phát sinh sau này. Tuy nhiên, sự không đồng ý của hàng xóm không phải là căn cứ để từ chối hồ sơ. Vấn đề này cần được giải quyết thông qua các phương tiện pháp lý như thông báo, đối thoại hoặc giải quyết tranh chấp, tùy thuộc vào tình huống cụ thể.

Theo quy định, nếu hàng xóm không ký giáp ranh mà không có tranh chấp đất đai, việc này không phải là lý do để từ chối tiếp nhận hồ sơ. Đồng thời, cơ quan tiếp nhận hồ sơ chỉ có thể từ chối khi nhận được văn bản từ cơ quan có thẩm quyền về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, chứ không thể từ chối hồ sơ chỉ vì có tranh chấp xảy ra trên thực tế mà chưa được xử lý chính thức.

Do đó, trong trường hợp hàng xóm không ký giáp ranh, người nộp đơn vẫn có thể tiếp tục nộp hồ sơ theo đúng quy định để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng đất đai, tình trạng tranh chấp (nếu có), nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày. Sau đó, cơ quan này sẽ tiếp nhận các ý kiến phản hồi và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để hoàn tất thủ tục.

Những cách xử lý khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh

Bên cạnh thắc mắc nếu hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì có làm sổ đỏ được không thì những phương thức xử lý khác cũng được nhiều người quan tâm.

Đề nghị cơ quan nhà nước phản hồi bằng văn bản

Trên thực tế, nhiều người dân mặc dù đủ điều kiện theo quy định nhưng vẫn không được cấp hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận do hàng xóm từ chối ký giáp ranh.

Theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi cấp Giấy chứng nhận, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp, và các thông tin liên quan tại trụ sở và khu dân cư nơi có đất trong thời gian 15 ngày, đồng thời xem xét giải quyết các ý kiến phản hồi (nếu có).

Căn cứ Điều 11 và khoản 3 Điều 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về việc xác định và đo vẽ ranh giới thửa đất, các thửa đất đã được cơ quan địa chính xác định, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới và lưu trữ trong hồ sơ địa chính, ngay cả khi thửa đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Khi xác định ranh giới thửa đất để đo vẽ chi tiết, sự có mặt của những người sử dụng đất liền kề là bắt buộc. Trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt, việc niêm yết công khai thông tin trong vòng 15 ngày phải được thực hiện.

Như vậy, quy định về niêm yết công khai trong 15 ngày và việc xác định ranh giới thửa đất trong hồ sơ địa chính đã ghi nhận sự đồng ý của các bên sử dụng đất liền kề. Trường hợp hàng xóm từ chối ký giáp ranh và cũng không nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, việc cấp Giấy chứng nhận vẫn có thể được tiến hành nếu đủ điều kiện. Nói cách khác, không có quy định nào cho phép từ chối cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp chỉ vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh.

Do đó, người nộp hồ sơ có quyền yêu cầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ trả lời bằng văn bản về lý do từ chối hoặc chậm trễ trong việc cấp Giấy chứng nhận.

Sử dụng thông tin từ Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất của cơ quan nhà nước

Theo quy định tại điểm 2.4 khoản 2 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, trong trường hợp người sử dụng đất hoặc người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt quá trình đo đạc, việc lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất sẽ do cán bộ đo đạc, các bên liên quan và người dẫn đạc xác định dựa trên thực địa và hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có).

Đơn vị đo đạc sẽ chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận sự vắng mặt, đồng thời thông báo qua loa truyền thanh và niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận.

Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, nếu người sử dụng đất không có mặt và không phát sinh khiếu nại hay tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất, thì ranh giới thửa đất sẽ được xác định theo bản mô tả đã lập.

Trong trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận và cũng không có văn bản tranh chấp, khiếu nại, hoặc tố cáo liên quan đến ranh giới, thì ranh giới thửa đất sẽ được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan và người dẫn đạc ký xác nhận, với lý do người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận được ghi rõ trong phần “lý do không đồng ý” của Bản mô tả.

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp này và gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lưu trữ trong hồ sơ đo đạc.

Như vậy, sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, nếu người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận và không có tranh chấp, ranh giới thửa đất sẽ được xác định dựa trên Bản mô tả đã ký bởi các bên liên quan. Người xin cấp sổ đỏ có thể sử dụng thông tin này để hoàn thiện hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo tính hợp lệ và thống nhất theo quy định của pháp luật.

Đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai

Khi hàng xóm từ chối ký giáp ranh với lý do tranh chấp đất đai, người đề nghị cấp Giấy chứng nhận có thể tự hòa giải với bên có tranh chấp hoặc thông qua hòa giải viên (việc hòa giải này là tùy chọn). Ngoài ra, người đề nghị có thể gửi đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tiến hành hòa giải (đây là bước hòa giải bắt buộc).

Trong trường hợp nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận mà có đơn tranh chấp đất đai, thủ tục cấp Giấy chứng nhận sẽ bị tạm dừng cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Nếu việc hòa giải thành công, tranh chấp sẽ kết thúc và thủ tục cấp Giấy chứng nhận sẽ được tiếp tục. Nếu hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn không thành, người sử dụng đất có quyền khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết theo quy định.

Sau khi tranh chấp được giải quyết, thủ tục cấp Giấy chứng nhận sẽ tiếp tục theo đúng quy định pháp luật.

Trong trường hợp người sử dụng đất liền kề tuyên bố: “Tôi đang có tranh chấp với hàng xóm nên không ký giáp ranh” nhưng không nộp đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn tổ chức hòa giải, thì tranh chấp đó chỉ được coi là tranh chấp thực tế, không đủ căn cứ để dừng thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Khởi kiện hành vi cố ý cản trở quyền được cấp Sổ đỏ

Dù phương án này không phổ biến, nhưng trong trường hợp hàng xóm từ chối ký giáp ranh và có hành vi cố ý cản trở việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp, người sử dụng đất có quyền khởi kiện đối với hành vi này nếu có đủ căn cứ.

Hành vi cố ý ngăn cản việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp được coi là một tranh chấp dân sự và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Khi người sử dụng đất nộp đơn khởi kiện kèm theo các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện, Tòa án sẽ tiếp nhận và thụ lý vụ việc theo đúng quy định của pháp luật, cụ thể là khoản 14 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

(Nguồn Thuvienphapluat)

>> Xem thêm bài viết Sổ đỏ cấp sai mục đích sử dụng đất có bị thu hồi không?

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.