Hệ số sử dụng đất là gì? Hướng dẫn cách tính chuẩn xác nhất

Hệ số sử dụng đất là gì mà rất nhiều bạn đọc thắc mắc. Đây là khái niệm còn tương đối mới mẻ với nhiều người. Chúng ta cần phải hiểu về hệ số sử dụng đất và cách tính bởi hệ số này có vai trò quan trọng đối với việc thi công các công trình xây dựng nhà ở hay các tòa nhà cao ốc. Do đó, Radanhadat.vn sẽ giúp bạn làm sáng tỏ về khái niệm này qua bài viết dưới đây.

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất có thể hiểu là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Trong đó: 

• Tổng diện tích sàn không bao gồm: diện tích sàn tầng trệt, tầng hầm và hố thang máy. 
• Tổng diện tích sàn có bao gồm tầng mái và diện tích sàn thương mại. 

Hệ số sử dụng đất được dùng để tính tổng số tầng cao trong khu đất xây dựng, tương ứng với số lượng công trình được phép xây dựng. Đây là một chỉ số cực kỳ quan trọng, vì nó cho biết kích thước của công trình, mật độ xây dựng và lợi nhuận được tạo ra trên mỗi mét vuông đất.

Radanhadat.vn sẽ đưa ra ví dụ cụ thể cho bạn đọc dễ hình dung như sau:

Ông A sở hữu một căn nhà có diện tích 70m2 và có 5 tầng thì hệ số sử dụng đất của nhà ông A sẽ là: 70×5/100 = 3.5.

Sự khác biệt giữa hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của công trình trên tổng diện tích sàn của toàn bộ lô đất. Mật độ xây dựng được hiểu là tổng diện tích chiếm đất của từng công trình xây dựng trên toàn bộ diện tích thửa đất (không bao gồm diện tích của công trình: bể bơi, tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời). 

Nói một cách đơn giản, mật độ xây dựng đo lường diện tích mà công trình chiếm dụng trên toàn bộ lô đất. Mật độ xây dựng được tính bằng công thức: 

Mật độ xây dựng = (diện tích xây dựng công trình/diện tích lô đất) x 100%

Ví dụ: Lô đất có diện tích là 1000m2 và diện tích xây dựng công trình là 70m2. Khi đó:

Mật độ xây dựng = (70/1000) x100% = 7%. => Mật độ xây dựng của công trình trên lô đất là 7%.

Hướng dẫn cách tính hệ số sử dụng đất chuẩn xác nhất

Tùy vào mỗi công trình xây dựng, địa điểm thi công mà có hệ số sử dụng đất khác nhau. Các kỹ sư xây dựng dựa vào hệ số sử dụng đất để ước tính chi phí, quy mô và mật độ xây dựng của công trình chiếm bao nhiêu m2. Theo quy ước quốc tế, có 2 loại đơn vị tính hệ số sử dụng đất là 

• FAR: Sử dụng đơn vị lần

• FSI: Sử dụng đơn vị %

Cách tính hệ số sử dụng đất được áp dụng theo công thức sau đây:

• FAR = Tổng sàn xây dựng/ Diện tích lô đất

• FSI = Tổng sàn xây dựng/ Diện tích lô đất x 100%

Tham khảo các ví dụ dưới đây để nắm vững công thức tính hệ số sử dụng đất: 

• Ví dụ 1: Một dự án nhà cao tầng TPHCM có tổng diện tích đất là 1000 m2. Tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà bao gồm 10 tầng và 2 hầm là 500 m2. Diện tích còn lại là 500m2 sử dụng làm không gian mở bên ngoài. Hệ số sử dụng đất ở TPHCM sẽ được xác định như sau: (10 + 2) x (500 m2: 1000 m2) = 6 
• Ví dụ 2: Một căn nhà của bạn được xây dựng trên một lô đất có diện tích 50m2 với 6 tầng. Hệ số sử dụng đất sẽ được tính toán như sau: 50 x (6 : 100) = 3

Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa

Hệ số sử dụng đất tối ưu đóng vai trò then chốt và có ý nghĩa quyết định đối với việc xác định mật độ xây dựng thuần trong quá trình xây dựng. Căn cứ dựa theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành cùng với Thông tư 01/2021/TT-BXD, quy định về hệ số này như sau: 

• Mật độ xây dựng thuần trong quá trình xây dựng phải tuân thủ theo các yêu cầu đối với mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ trên các thửa đất có chiều cao ≤ 25m và diện tích ≤ 100m2, chủ sở hữu được phép xây dựng với mật độ tối đa 100%. Tuy nhiên, phải tuân thủ quy định về khoảng cách giữa các công trình và khoảng lùi. 
• Trường hợp đặc thù của khu vực đô thị, nếu không có quỹ đất phù hợp để đảm bảo mật độ xây dựng của các công trình dịch vụ – công cộng, nhà nước có thể cho phép gia tăng mật độ xây dựng thuần tối đa (không được vượt quá 60%) đối với các công trình dịch vụ – công cộng. 
• Trường hợp trong các khu vực phải kiểm soát chặt chẽ dân cư và cơ sở hạ tầng, thì sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay vì chỉ tiêu mật độ và chiều cao công trình. Hệ số sử dụng đất tối đa sẽ được quyết định trong đồ án thiết kế và quy hoạch, tuy nhiên cần phải tuân thủ các yêu cầu được nêu rõ trong bảng dưới đây. 

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất đóng vai trò quan trọng đối với việc xác định số lượng tầng hạn chế tại các dự án khu đô thị, thể hiện quy mô và mật độ xây dựng của dự án, cũng như có ảnh hưởng đến quyền lợi kinh tế. Việc có kiến thức về hệ số sử dụng đất là điều vô cùng quan trọng khi mua bán nhà đất. Vấn đề này ảnh hưởng rất nhiều đến lợi ích của bạn. Dưới đây là những lợi ích khi bạn hiểu rõ hệ số sử dụng đất là gì.

• Hệ số sử dụng đất là cơ sở để tính toán giới hạn số lượng tầng ở các dự án khu đô thị phù hợp với mật độ xây dựng được cho phép. 
• Hệ số sử dụng đất thể hiện diện tích sàn, chi phí xây dựng. 
• Hệ số sử dụng đất cao thì lợi ích kinh tế có thể sẽ cao do gia tăng diện tích sàn; khi kết hợp với mật độ xây dựng sẽ góp phần tiết kiệm được quỹ đất. Tuy nhiên, khi hệ số sử dụng đất cao sẽ tác động lên hệ thống cơ sở hạ tầng khu vực, gây mất tính cạnh tranh của dự án. 
• Hệ số sử dụng sẽ tỷ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực; hệ số sử dụng càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp. 
• Hệ số sử dụng ảnh hưởng lớn đến lợi ích của chủ sở hữu dự án; tỷ lệ hệ số sử dụng càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn thì càng có lợi cho chủ dự án.

Hệ số sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay

Hiện nay, các quy định sử dụng đất ở nước ta vẫn đang không được quản lý chặt chẽ. Nó liên quan rất nhiều đến công tác xây dựng và quy hoạch hạ tầng. Và hệ số này cũng không được quy định. Hiện tại ở nước ta, tuỳ theo từng khu vực, địa điểm sẽ có hệ số sử dụng đất khác nhau.

Hy vọng những chia sẻ trên của Radanhdat.vn đã giúp bạn đọc hiểu rõ khái niệm hệ số sử dụng đất là gì cũng như công thức tính toán giúp bạn có thể nắm rõ hệ số này. Hệ số sử dụng đất có vai trò rất quan trọng trong việc đưa ra quyết định chuẩn xác khi mua hoặc đầu tư nhà đất. Vì thế, bạn đọc cần tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền đầu tư. Đừng quên theo dõi những bài viết khác của Radanhdat.vn để có thêm nhiều kiến thức bổ ích về nhà đất nhé.