Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Là một trong những thông số kỹ thuật quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của công trình. Vậy bạn đã biết chính xác mật độ xây dựng là gì và các quy định chính xác về thông số này chưa?
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích khu đất (không bao gồm diện tích các khu vực: bể bơi, tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời, ngoại trừ sân thể thao xây dựng cố định và chiếm không gian lớn trên mặt đất).
Nói cách khác, đây là công cụ trực quan giúp so sánh tỷ lệ quỹ đất đang dành cho sinh hoạt dân cư. Mật độ quy chuẩn xây dựng sẽ đảm bảo cộng đồng có không gian sinh hoạt khoa học, thoáng đãng, phục vụ được các tiện ích, nhu cầu chung. Đây cũng được xem là thông số phản ánh giá trị các dự án đô thị và khu dân cư.
Phân loại mật độ xây dựng
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng bao gồm hai loại:
- Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật)
Lưu ý: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.
- Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình)
Công thức tính mật độ xây dựng
Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD vào năm 2008 “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”, trong đó có quy định về cách tính mật độ xây dựng như sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) x 100 / Tổng diện tích toàn khu đất (m2)
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất của công trình (m2): được xác định bằng hình chiếu của công trình đó
- Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng không phụ thuộc vào diện tích chiếm đất của các công trình khác như sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí (ngoại trừ khu vực sân thể thao xây cố định…)
Các quy định về mật độ xây dựng mới nhất
Mật độ xây dựng đối với nhà ở nông thôn
Được chia thành 2 nhóm: quy định về mật độ xây dựng nhà ở và quy định về mật độ xây dựng tối đa.
- Về quy định mật độ xây dựng nhà ở
- Đối với khu đất có diện tích từ 50m2 trở xuống, mật độ xây dựng tối đa là 100%
- Đối với khu đất có diện tích từ 50 – 75m2, mật độ xây dựng tối đa là 90%
- Đối với khu đất có diện tích từ 75 – 100m2, mật độ xây dựng tối đa là 80%
- Đối với khu đất có diện tích từ 100 – 200m2, mật độ xây dựng tối đa là 70%
- Đối với khu đất có diện tích từ 200 – 300m2, mật độ xây dựng tối đa là 60%
- Đối với khu đất có diện tích từ 300 – 500m2, mật độ xây dựng tối đa là 50%
- Đối với khu đất có diện tích từ 1000m2 trở lên, mật độ xây dựng tối đa là 40%
- Về quy định mật độ xây dựng tối đa (chiều cao tối đa)
- Đối với công trình cao dưới 6m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 3 tầng
- Đối với công trình cao từ 6m – dưới 12m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng
- Đối với công trình cao từ 12m – dưới 20m, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 4 tầng
- Đối với công trình cao từ 20m trở lên, chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 5 tầng
Mật độ xây dựng đối với nhà phố
Thông thường, UBND sẽ đưa ra những quy định về mật độ xây dựng. Số tầng sẽ tùy thuộc vào địa điểm xây dựng, lộ giới.
- Chiều cao của công trình xây dựng phụ thuộc vào lộ giới
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Chiều cao tối đa từ nền vỉa hè đến sàn tầng 1 | Độ cao chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng tầng cao tối đa (m) | |||||
| Tầng 3 | Tầng 4 | Tầng 5 | Tầng 6 | Tầng 7 | Tầng 8 | ||
| L ≥ 25 | 7 | – | – | 21.6 | 25 | 28.4 | 31.8 |
| L ≥ 20 | 7 | – | – | 21.6 | 25 | 28.4 | 31.8 |
| 12 ≤ L < 20 | 5.8 | – | 17 | 20.4 | 23.8 | 27.2 | – |
| 12 ≤ L < 20 | 5.8 | – | 17 | 20.4 | 23.8 | – | – |
| 3.5 ≤ L < 7 | 5.8 | 13.6 | 17 | – | – | – | – |
| L < 3.5 | 5.8 | 11.6 | – | – | – | – | – |
- Độ vươn của ban công và ô văng tùy thuộc vào lộ giới
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Độ vươn tối đa |
| L < 6 | 0 |
| 6 ≤ L < 12 | 0.9 |
| 12 ≤ L < 20 | 1.2 |
| L ≥ 20 | 1.4 |
Lưu ý:
- Đối với nhà có hẻm, chủ đầu tư không được phép xây dựng sân thượng ở tầng trên cùng
- Đối với các con đường có lộ giới dưới 7m, chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng 2 tầng lầu, trệt và sân thượng
- Đối với các con đường có chiều rộng nhỏ hơn 20m, chủ đầu tư chỉ được xây trệt, tầng lửng và 2 tầng lầu
- Đối với các con đường rộng hơn 20m, chủ đầu tư được phép xây tới 4 tầng cộng với tầng trệt, sân thượng và lửng.
Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất | |||
| ≤3.000 m2 | 10.000 m2 | 18.000 m2 | ≥35.000 m2 | |
| ≤16 | 75 | 65 | 63 | 60 |
| 19 | 75 | 60 | 58 | 55 |
| 22 | 75 | 57 | 55 | 52 |
| 25 | 75 | 53 | 51 | 48 |
| 28 | 75 | 50 | 48 | 45 |
| 31 | 75 | 48 | 46 | 43 |
| 34 | 75 | 46 | 44 | 41 |
| 37 | 75 | 44 | 42 | 39 |
| 40 | 75 | 43 | 41 | 38 |
| 43 | 75 | 42 | 40 | 37 |
| 46 | 75 | 41 | 39 | 36 |
| >46 | 75 | 40 | 38 | 35 |
Lưu ý: Đối với các công trình có chiều cao >46m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.
Quy định về mật độ xây dựng gộp
- Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp lý có liên quan, nhưng không quá 5%
Radanhadat.vn đã giải đáp cho bạn mật độ xây dựng là gì và cập nhật những quy định mới nhất về thông số này. Hy vọng bạn sẽ có được những thông tin hữu ích trước khi quyết định xây dựng nhà ở hoặc đầu tư dự án căn hộ.
>> Xem thêm bài viết Lộ giới là gì? Hướng dẫn xác định lộ giới khi xây nhà chuẩn nhất!
