Mách bạn 6+ cách định giá nhà đất như một chuyên gia

Cách định giá nhà đất – bạn đã biết chưa? Nếu chưa thì chắc chắn không thể gia nhập được vào giới bất động sản đang vô cùng sôi động hiện nay đâu nhé. Bất cứ món hàng nào cũng vậy, trước khi tiến hành mua bán, giao dịch, bạn cần phải thực hiện định giá chúng. Từ đó, phản ánh đúng giá trị trong quá trình mua bán. 

Định giá nhà đất là gì?

Định giá đất chính là quá trình các định giá trị của một mảnh đất trên một đơn vị tiền tệ. Tất cả phải dựa trên mục đích cụ thể, trong một thời gian nhất định. Như vậy, cả người mua và người bán mới không bị thiệt thòi. 

Giá của mảnh đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như: vị trí, thời gian, khu vực cũng như căn cứ pháp lý, tình hình kinh tế, cùng với các yếu tố tâm lý và xã hội khác.Như vậy, cách định giá nhà đất không hề đơn giản chút nào. Nếu bạn chưa có kinh nghiệm thì không nên thực hiện điều này. 

Quy định về giá đất hiện nay sẽ được chia thành 2 nhóm đó là:

• Định giá đất được quy định bởi nhà nước. Mỗi địa phương sẽ có bảng giá khác nhau.
• Tự thẩm định giá đất dựa trên biến động của thị trường. Cách này được các nhà đầu tư áp dụng nhiều hơn trong việc mua bán và chuyển nhượng đất đai. Chúng được căn cứ dựa trên mục đích chuyển nhượng hay đầu tư.

Mục đích của việc định giá nhà đất

Việc định giá đất không chỉ đơn giản giúp bạn nắm bắt được giá cả sản phẩm trước khi giao dịch mà còn có những mục đích sau:

Bảo toàn tài sản

Định giá nhà đất với mục đích bảo toàn tài sản được phục vụ cho những trường hợp sau đây:

• Đảm bảo trước khi mua sẽ có nhiều lợi ích.
• Phục vụ cho quá trình khấu hao tài sản của người giao dịch.
• Làm cơ sở trong việc thực hiện bồi thường cũng như bảo hiểm tài sản và đánh giá tài sản.

Mua bán tài sản

Trong giao dịch bất động sản, định giá nhà đất là yếu tố tiên quyết và vô cùng quan trọng mà các nhà đầu tư cần phải thực hiện. Như vậy, bên bán mới bán được sản phẩm với mức giá mình mong muốn và bên mua cũng không bị hớ.

Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp

Trong các trường hợp sau đây cũng cần định giá nhà đất:

• Hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp
• Góp vốn hợp tác 
• Bán doanh nghiệp
• Cho thuê nhằm mục đích đổi quyền sử dụng bất động sản
• Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

Chuyển nhượng bất động sản

Chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản cũng cần định giá để tiến hành quá trình bồi thường đúng theo nguyên tắc. Hạn chế những thiệt hại cho bên bị chuyển nhượng. Ví dụ như thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng đất hoặc tiền tùy vào giá trị của bất động sản.

Thế chấp

Thế chấp tài sản để vay ngân hàng không phải là điều xa lạ hiện nay. Số tiền bạn nhận được từ phía ngân hàng sẽ tương đương với giá trị của nhà đất tính tại thời điểm thế chấp. Mục đích của điều này đó là giúp đảm bảo an toàn cho ngân hàng hoặc đơn vị cho vay khi có tình huống bất trắc xảy ra.

Xác định giá trị để cổ phần hóa

Thẩm định giá trị các tài sản của doanh nghiệp trong đó có nhà đất còn được thực hiện với mục đích phục vụ cho quá trình cổ phần hóa. Doanh nghiệp sẽ phải phát hành cổ phiếu dựa theo giá trị của tài sản mà mình đang có.

Hạch toán kế toán

Không chỉ nộp thuế thu nhập, doanh thu, tất cả chúng ta còn phải đóng thuế tài sản của mình. Và hàng năm, nhà nước đều sẽ thu thuế nhà đất với số tiền khác nhau dựa trên giá trị tài sản của mỗi người. Chính vì thế, phải thẩm định chính xác giá trị nhà đất mới nộp thuế đầy đủ, tránh nợ đọng được.

Nghiệp vụ thanh toán

Định giá nhà đất trong nghiệp vụ thanh toán có mục đích:

• Quyết toán, thanh toán các loại tài sản để tách hoặc sáp nhập doanh nghiệp.
• Cá nhân hoàn toàn thể thể đòi hỏi tiền đến bù đối với tài sản. Vậy nên bắt buộc phải thực hiện thẩm định giá, bán. 

Phục vụ tư vấn

Các tư vấn phổ biến hiện nay cần đến định giá nhà đất đó là kiện tụng, hạch toán kế toán. Các doanh nghiệp, chủ nợ, người kinh doanh cũng như bên nguyên đơn phải nắm rõ mình có gì trước khi thực hiện các bước tiếp theo.

Những yếu tố ảnh hưởng đến cách định giá nhà đất

Theo lời khuyên của các chuyên gia bất động sản, khi định giá nhà đất hay mua nhà, chúng ta cần phải dựa trên 5 yếu tố sau đây:

• Kinh tế : Bao gồm việc tính thanh khoản cũng như tiềm năng tăng giá của bất động sản. Đây là yếu tố quan trọng nhất giúp bạn có thể đánh giá chính xác nhất sự phát triển của bất động sản. Từ đó, thu hút đầu tư vào sản phẩm của mình.
• Thị trường : Yếu tố này sẽ tác động đến xu hướng đầu tư của các nhà đầu tư bất động sản. Đồng thời, mang đến sự hấp dẫn cho sản phẩm trên thị trường.
• Yếu tố tự nhiên : Các yếu tố tự nhiên bao gồm: vị trí, địa hình, môi trường và diện tích của bất động sản cũng ảnh hưởng không hề nhỏ đến giá trị và khả năng sinh lời của tài sản.
• Pháp lý : Ở đây, chúng ta cần cân nhắc đến 2 yếu tố đó là quyền sở hữu và các loại giấy tờ pháp lý của tài sản bất động sản đó. Rõ ràng, những thửa đất nào có giấy tờ, quyền sở hữu rõ ràng, không tranh chấp thì định giá sẽ cao hơn.
• Sự uy tín của chủ đầu tư : Ở mỗi một trường hợp cụ thể, yếu tố này có thể có hoặc không.

Ngoài ra, giá trị bất động sản cũng phụ thuộc vào những yếu tố khác nữa như chính trị, văn hóa và kinh tế của khu vực đó. Tuy nhiên, những điều này hoàn toàn không nằm trong tầm kiểm soát của người mua.

Mách bạn 6 cách định giá nhà đất nhanh chóng, chuẩn xác

Thị trường bất động sản luôn biến động, nay thế này mai thế khác bởi chúng phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Chính những điều này đã khiến cho việc định giá nhà đất trở nên khó khăn và không phải ai cũng có khả năng để thực hiện được. 

Để giúp bạn giải quyết vấn đề đó, ngay sau đây sẽ là 6 cách định giá nhà đất không nên bỏ qua. 

Định giá nhà đất dựa vào tình trạng ngôi nhà

Mỗi một loại hình nhà đất sẽ có những mức giá giao dịch khác nhau. Cùng với đó là những ưu, nhược điểm riêng mà các nhà đầu tư cần nắm được để định giá chính xác. Trong đó, chúng ta có thể phân loại nhà đất theo từng sản phẩm là: nhà cấp 4, nhà ống, nhà biệt thự, căn hộ chung cư,…

Ngoài ra, tuổi đời của ngôi nhà cũng là yếu tố tác động không hề nhỏ đến việc định giá. Đơn giản như thế này, bạn đang có nhu cầu mua nhà và được giới thiệu 2 sản phẩm. 1 ngôi nhà vừa mới xây xong và 1 ngôi nhà đã có tuổi đời khoảng 7 năm. Chắc chắn trong trường hợp này, nhà vừa mới xây có giá trị cao hơn bởi chúng chưa bị xuống cấp, không cần phải tu sửa và đã có thể vào ở được luôn.

Muốn tính khấu hao của căn nhà, chúng ta cần dựa vào thời điểm xây trong thực tế cũng như chất lượng công trình. Trung bình, mỗi năm, khấu hao của công trình sẽ được tính là từ 10-30%.

Cách định giá đất qua vị trí nhà đất

Vị trí là yếu tố tác động cực kỳ lớn đến giá trị của bất động sản. Vậy nên khi định giá nhà đất, chúng ta không thể bỏ qua điều này. 

Cách định giá nhà đất dựa trên vị trí như sau:

• Xác định được khu vực cũng như quận/huyện mà nhà đất đó tọa lạc.
• Sản phẩm bất động sản đó nằm trên đường lớn hay nhỏ, có nằm trong ngõ, hẻm hay không.
• Xem xét đến chiều rộng của mặt đường. Khu vực đó ô tô có khả năng di chuyển vào hay không. 

Dựa trên những thông tin thu được, chúng ta sẽ nhận được giá của nhà đất. Những căn nhà nằm ngoài mặt đường lớn chắc chắn sẽ có giá bán cao hơn nằm trong hẻm.

Cách định giá BĐS nhờ vào bảng giá đất tại địa phương

Mỗi địa phương sẽ lại có những bảng giá đất riêng và nó tác động không nhỏ đến sản phẩm mà bạn muốn mua. Chính vì thế, khi xác định giá trị bất động sản, bạn cần nắm rõ bảng giá đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đó. Tiếp đến, đối chiếu với giá cả thị trường là có thể định giá nhà đất một cách tương đối chính xác.

Thông thường, giá của nhà đất sẽ được tính bằng cách sau đây: Nhân giá đất trên bảng giá của khu vực đó cùng với một hệ số khoảng 3,8 – 4,5 lần. Đây là tỷ lệ đã được các chuyên gia tính toán một cách kỹ lưỡng dựa trên sự chênh lệch giữa giá đất đã được quy định bởi nhà nước cũng như mức giá đất thực tế trên thị trường.

Định giá nhà đất thông qua môi giới của khu vực

Cách định giá nhà đất giúp bạn tiết kiệm thời gian và công sức nhất đó chính là nhờ đội ngũ môi giới. Tuy nhiên, chúng ta sẽ phải trả cho họ một khoản phí nhỏ thì mới có thể nhận được sự tư vấn và hỗ trợ việc định giá đất trong khu vực mà mình quan tâm.

Môi giới nhà đất là những người đã có kinh nghiệm cũng như thấu hiểu thị trường và nắm chắc giá cả. Họ sẽ giúp bạn định giá đất một cách chính xác nhất. 

Thông qua việc định giá của môi giới, bạn cũng có cơ hội được tiếp cận thêm với nhiều sản phẩm bất động sản khác. Từ đó, lựa chọn được sản phẩm phù hợp nhất với bản thân mình.

Định giá BĐS qua cách phân loại đất

Ngoài những cách định giá nhà đất ở trên, bạn cũng cần chú ý đến việc phân loại đất trong quá trình thực hiện. Cụ thể:

• Loại đất : Xác định xem lô đất mà mình muốn mua thuộc loại đất nào. Trong đó, các loại đất phổ biến là đất thổ cư, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và các loại đất khác. Từng loại đất sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến mục đích sử dụng cũng như giá trị của lô đất.
• Địa chất : Cần đánh giá về độ chắc của địa chất trên lô đất. Trong đó bao gồm: cấu trúc đất, độ bền của mặt đất cũng như khả năng chịu tải. Những yếu tố này ảnh hưởng không nhỏ đến khả năng sử dụng và xây dựng của lô đất.
• Phong thủy : Cần chú trọng đến hướng để xây nhà bởi đây là yếu tố không nhỏ ảnh hưởng đến vận khí của gia chủ cũng như các thành viên. Ngoài ra, nguồn nước và các yếu tố tự nhiên cũng cần được bàn bạc rõ ràng ở đây.

Những yếu tố này giúp bạn có được cái nhìn toàn cảnh cũng như cụ thể và chi tiết về lô đất mình muốn mua. Từ đó, đánh giá tiềm năng xem có nên xuống tiền hay không.

Thẩm định giá đất qua ngân hàng

Ngân hàng là địa chỉ thẩm định giá của bất động sản cực kỳ nghiên ngặt. Đây là quy trình bắt buộc trước mỗi lần giải ngân cho khách hàng vay tiền. Chính vì thế, bạn có thể sử dụng nguồn thông tin định giá của ngân hàng sẽ đảm bảo vô cùng chính xác.

Thông thường, ngân hàng sẽ thực hiện đánh giá bất động sản ở mức an toàn. Khi tham khảo, bạn nên tăng thêm giá trị lên khoảng 10-20% để có được mức giá phù hợp.

Tuy nhiên, nhược điểm trong cách định giá nhà đất này đó là rất mất thời gian. Tốt nhất là hãy áp dụng nhiều phương pháp với nhau để đánh giá một lô đất. Sau đó, tổng hợp tất cả chúng lại để có được mức giá hợp lý nhất cho sản phẩm mà mìn đang tìm hiểu.

Một số sai lầm của nhà đầu tư khi định giá nhà đất

Trong quá trình định giá nhà đất, không ít những rủi ro có thể xuất hiện nếu như chúng ta đán giá sai. Ngay sau đây sẽ là 3 sai lầm thường mắc phải nhất trong việc định giá nhà đất bạn cần tránh.

Sử dụng thông tin các nguồn không uy tín

Định giá nhà đất nếu chỉ vào thông tin mà bạn thu thập, tìm kiếm được nhiều khi lại không khả thi. Lý do là bởi những thông tin này chưa chắc đã chính xác. Bên cạnh đó, các đối tượng lừa đảo cũng rất tinh vi. Họ có thể tung các tin đồn giả mạo để thổi giá đất lên cao. 

Lời khuyên dành cho bạn đó là hãy cẩn thận trong việc tham khảo các nguồn tin. Chọn lọc nguồn đáng tin cậy, uy tín. Khi có tin tức và tài liệu liên quan thì cần xem xét kỹ nguồn gốc của nó. Sau đó kiểm tra lại về tính xác thực của chúng.

Hạ thấp giá trị của nhà đất để câu khách

Thêm một vấn đề nữa mà bạn cũng phải đối mặt khi định giá nhà đất đó chính là ưu tiên tìm kiếm và lựa chọn những sản phẩm có giá thấp. Tất nhiên, điều này khá dễ hiểu vì ai cũng muốn có lợi cho mình. 

Nhưng điều này vô hình chung đã khiến cho giá bán bất động sản hoặc việc định giá không chính xác, chỉ là một cách câu khách. Bạn cần xem xét kỹ lưỡng đến tình trạng nhà đất đối với những trường hợp này. Trong đó, có vấn đề liên quan đến vị trí địa lý, tình trạng nhà, giấy tờ pháp lý…

Không liệt kê các tiêu chí so sánh một cách rõ ràng, đầy đủ

Như đã chia sẻ, vị trí bất động sản trong một dự án vô cùng quan trọng. Chúng sẽ khác nhau tuỳ thuộc vào view cũng như không gian mang lại cho chủ nhân. 

Rõ ràng, một căn nhà mặt tiền sẽ có giá trị cao hơn với nhà trong hẻm và mức chênh lệch này là khá lớn. Tuy nhiên, khi định giá bất động sản và đưa lên, nhiều người lại né tránh những thông tin này khiến cho người mua không nắm được.

Khi định giá nhà đất, cần liệt kê thật chi tiết, rõ ràng và đầy đủ các yếu tố có liên quan đến giá trị của bất động sản. Như vậy, việc định giá mới thực sự chính xác và dễ dàng cho cả 2 bên khi giao dịch.

Trên đây là cách định giá nhà đất dành cho những ai đang quan tâm. Tuy nhiên, không phải ai cũng có kiến thức và kin nghiệm để thực hiện chính xác. Vậy hãy liên hệ radanhadat.vn để được đội ngũ nhân viên môi giới chuyên nghiệp hỗ trợ nhé.