Khả năng chuyển đổi lên đất thổ cư sẽ dễ dàng hơn trong năm 2025

Đất thổ cư, hay còn gọi là đất ở, luôn là loại hình bất động sản được ưa chuộng nhờ giá trị sử dụng cao và tiềm năng tăng giá ổn định. Với những thay đổi trong Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp sang đất thổ cư đã trở nên dễ dàng hơn, mở ra cơ hội lớn cho người dân trong năm 2025.

Hai lý do xin lên đất thổ cư dễ dàng hơn

Đất thổ cư là loại đất được cấp phép để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt, hoặc các mục đích sử dụng khác theo quy định pháp luật. So với đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp, loại đất này có giá trị kinh tế cao hơn, tính thanh khoản tốt, và được ưu tiên trong các giao dịch bất động sản. Việc sở hữu đất thổ cư không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn là kênh đầu tư sinh lời bền vững, đặc biệt tại các khu vực đô thị hóa nhanh.

Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ 01/08/2024, đã mang đến nhiều thay đổi tích cực, giúp người dân dễ dàng chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư. Những quy định mới này không chỉ đơn giản hóa thủ tục mà còn mở rộng cơ hội cho các hộ gia đình và cá nhân sở hữu đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc thửa đất hỗn hợp.

Chỉ cần phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp Huyện

Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đất nông nghiệp trong khu dân cư, hoặc đất trong cùng thửa có cả đất thổ cư và đất nông nghiệp, sang đất ở chỉ cần đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt. Đây là thay đổi lớn so với Điều 52 Luật Đất đai 2013, vốn yêu cầu đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích.

Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là kế hoạch phân bổ đất đai trong vòng 10 năm (tầm nhìn 20 năm), trong khi kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được ban hành hàng năm, thường có phạm vi hẹp hơn. Việc chuyển từ căn cứ kế hoạch sang quy hoạch giúp mở rộng cơ hội chuyển đổi, vì quy hoạch có tính ổn định và bao quát hơn. Điều này đặc biệt có lợi cho những người sở hữu đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc thửa đất hỗn hợp, giúp họ dễ dàng xin lên đất thổ cư để xây nhà hoặc đầu tư.

Không cần đáp ứng điều kiện thời điểm sử dụng đất

Một điểm mới quan trọng khác của Luật Đất đai 2024 là bỏ yêu cầu về thời điểm sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc trong cùng thửa đất sang đất thổ cư. Trước đây, theo Điều 103 Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp muốn chuyển sang đất ở phải nằm trong thửa đất đã có nhà ở và đáp ứng điều kiện về thời điểm sử dụng đất. Quy định mới chỉ yêu cầu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, giúp đơn giản hóa thủ tục và giảm rào cản cho người dân.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc chuyển đất trồng lúa sang đất thổ cư vẫn chịu các quy định nghiêm ngặt hơn. Theo Luật Đất đai 2024, đất trồng lúa chỉ được chuyển mục đích sử dụng sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, nhằm hạn chế việc chuyển đổi đất nông nghiệp quan trọng sang mục đích phi nông nghiệp.

Chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư sẽ tăng cao từ 2026

Mặc dù xin lên đất thổ cư dễ dàng hơn, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất sẽ tăng đáng kể từ ngày 01/01/2026 do bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường. Theo quy định, chi phí chuyển đổi bao gồm:

• Tiền sử dụng đất: Khoản chi phí lớn nhất, thường lên đến hàng trăm triệu đồng.
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Phí hành chính để cấp sổ đỏ mới.
• Lệ phí trước bạ: Thuế dựa trên giá trị đất sau chuyển đổi.
• Phí thẩm định hồ sơ: Chi phí xử lý hồ sơ tại cơ quan nhà nước.

Trong đó, tiền sử dụng đất chiếm phần lớn và được tính theo công thức tại khoản 1, khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP:

Tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở =
Tiền sử dụng đất của đất thổ cư – Tiền sử dụng đất/tiền thuê đất của đất trước chuyển đổi (nếu có)

Cụ thể:

1. Tiền sử dụng đất của đất thổ cư = Diện tích đất chuyển đổi x Giá đất tính tiền sử dụng đất (theo bảng giá đất).
2. Tiền sử dụng đất/tiền thuê đất trước chuyển đổi:
   • Nếu đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp: Tiền đất = Diện tích đất x Giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất.
   • Nếu đất nông nghiệp được thuê trả tiền một lần: Tiền đất = (Diện tích đất x Giá đất thuê x Thời hạn sử dụng còn lại) / Thời hạn cho thuê ban đầu.

Do công thức trên phụ thuộc vào bảng giá đất, việc áp dụng bảng giá đất mới từ 01/01/2026 – tiệm cận giá thị trường – sẽ khiến tiền sử dụng đất tăng đáng kể. Ví dụ, một thửa đất nông nghiệp 500 m² tại khu vực ngoại thành Hà Nội có thể chịu tiền sử dụng đất từ 200-500 triệu đồng sau năm 2026, tùy vào vị trí và giá thị trường. Vì vậy, người dân nên cân nhắc thực hiện chuyển đổi trước thời điểm này để tiết kiệm chi phí.

>> Xem thêm bài viết Cổng thông tin đất đai Quốc gia – Hệ thống tra cứu đất đai hiện đại

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.