Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Bạn đang tìm hiểu mật độ xây dựng là gì để chuẩn bị cho dự án xây dựng nhà ở, chung cư, hay biệt thự? Bài viết này sẽ giải thích chi tiết mật độ xây dựng là gì, cách tính mật độ xây dựng và các quy định pháp lý liên quan theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (Thông tư 01/2021/TT-BXD).
Mật độ xây dựng là gì?
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD), mật độ xây dựng là gì được định nghĩa là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên tổng diện tích lô đất. Tuy nhiên, diện tích này không bao gồm các khu vực như bể bơi, tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (trừ sân thể thao cố định chiếm không gian lớn), hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật.
Mật độ xây dựng là một công cụ quan trọng giúp đánh giá mức độ sử dụng đất trong các khu đô thị, khu dân cư, hoặc các dự án bất động sản. Nó đảm bảo rằng không gian sinh hoạt được phân bổ khoa học, vừa cung cấp đủ tiện ích công cộng, vừa giữ được sự thoáng đãng và môi trường sống lành mạnh. Đây cũng là một trong những chỉ số phản ánh giá trị của các dự án đô thị hoặc khu dân cư hiện nay.
Ví dụ, nếu bạn có lô đất 100m² và xây dựng một ngôi nhà với diện tích chiếm đất 60m², mật độ xây dựng sẽ là 60%. Điều này giúp cơ quan quản lý và chủ đầu tư đánh giá mức độ sử dụng đất hợp lý.
Phân loại mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng được chia thành hai loại chính theo Thông tư 01/2021/TT-BXD:
- Mật độ xây dựng thuần
- Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính (như nhà ở, chung cư, biệt thự) trên tổng diện tích lô đất.
- Không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, hoặc hạ tầng kỹ thuật.
- Áp dụng để đánh giá mức độ sử dụng đất của từng lô đất riêng lẻ.
- Mật độ xây dựng gộp
- Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên tổng diện tích toàn khu đất, bao gồm cả sân, đường, khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng.
- Thường được sử dụng để đánh giá mức độ xây dựng của một khu đô thị hoặc dự án lớn.
Ngoài ra, mật độ xây dựng còn được phân loại theo đặc điểm công trình, bao gồm:
- Mật độ xây dựng nhà phố.
- Mật độ xây dựng chung cư.
- Mật độ xây dựng biệt thự.
- Mật độ xây dựng nhà ở tách biệt.
Công thức tính mật độ xây dựng
Công thức tính mật độ xây dựng được quy định như sau:
Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc / Tổng diện tích lô đất) × 100%
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc: Là diện tích hình chiếu bằng của công trình (như nhà phố, biệt thự, chung cư) trên mặt đất, không bao gồm các khu vực như tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (trừ sân cố định như sân tennis).
- Tổng diện tích lô đất: Là toàn bộ diện tích của thửa đất được cấp phép xây dự
Nếu diện tích lô đất nằm giữa các khoảng trong bảng quy định, mật độ xây dựng được tính bằng phương pháp nội suy:
Nt = Nb + [(Ct – Cb)/(Ca – Cb)] × (Na – Nb)
- Nt: Mật độ xây dựng của khu đất cần tính.
- Ct: Diện tích khu đất cần tính.
- Ca: Diện tích khu đất cận trên trong bảng quy định.
- Cb: Diện tích khu đất cận dưới trong bảng quy định.
- Na: Mật độ xây dựng cận trên tương ứng với Ca.
- Nb: Mật độ xây dựng cận dưới tương ứng với Cb.
Quy định về mật độ xây dựng của các công trình
Mật độ xây dựng nhà ở nông thôn
Theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng nhà ở nông thôn được quy định như sau:
Mật độ xây dựng tối đa theo diện tích lô đất
|
Diện tích lô đất (m²) |
Mật độ xây dựng tối đa (%) |
| ≤ 50 |
100% |
|
50 ÷ 75 |
90% |
| 75 ÷ 100 |
80% |
|
100 ÷ 200 |
70% |
| 200 ÷ 300 |
60% |
|
300 ÷ 500 |
50% |
| ≥ 1.000 |
40% |
Chiều cao tối đa
|
Chiều cao công trình (m) |
Số tầng tối đa |
| < 6 |
3 tầng |
|
6 ÷ < 12 |
4 tầng |
| 12 ÷ < 20 |
4 tầng |
|
≥ 20 |
5 tầng |
Mật độ xây dựng thuần tối đa của chung cư
Mật độ xây dựng thuần của chung cư phụ thuộc vào chiều cao công trình và diện tích lô đất, theo bảng sau:
|
Chiều cao công trình (m) |
≤3.000 m² | 10.000 m² | 18.000 m² | ≥35.000 m² |
| ≤ 16 | 75% | 65% | 63% |
60% |
|
19 |
75% | 60% | 58% | 55% |
| 22 | 75% | 57% | 55% |
52% |
|
25 |
75% | 53% | 51% | 48% |
| 28 | 75% | 50% | 48% |
45% |
|
31 |
75% | 48% | 46% | 43% |
| 34 | 75% | 46% | 44% |
41% |
|
37 |
75% | 44% | 42% | 39% |
|
40 |
75% | 43% | 41% |
38% |
| 43 | 75% | 42% | 40% |
37% |
|
46 |
75% | 41% | 39% | 36% |
| > 46 | 75% | 40% | 38% |
35% |
Đối với công trình cao trên 46m, hệ số sử dụng đất không được vượt quá 13 lần để đảm bảo không gian công cộng và hạ tầng.
Mật độ xây dựng gộp
Mật độ xây dựng gộp tối đa áp dụng cho các khu vực đô thị hoặc dự án lớn:
- Đơn vị ở: 60%.
- Khu du lịch – nghỉ dưỡng (resort): 25%.
- Khu công viên: 5%.
- Khu công viên chuyên đề: 25%.
- Khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm sân golf): Không quá 5%, tùy theo chức năng và quy định pháp lý.
>> Xem thêm bài viết Lộ giới là gì? Hướng dẫn xác định mốc lộ giới chuẩn 2025
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
