Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Khi xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác nằm tiếp giáp với đường, cần phải tuân thủ quy định về chỉ giới xây dựng. Vậy khoảng cách tối thiểu làm nhà cách mặt đường bao nhiêu mét để đảm bảo tính hợp pháp?
Làm nhà cách mặt đường bao nhiêu mét?
Khái niệm về khoảng lùi
Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng, đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quy hoạch và an toàn xây dựng. Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, các quy định liên quan đến khoảng lùi được chi tiết như sau:
- Chỉ giới đường đỏ: Đây là ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa, phân định phần đất dành cho giao thông, hạ tầng kỹ thuật hoặc các không gian công cộng khác. Vị trí này được sử dụng để quy định khoảng cách giữa phần đất có thể xây dựng và các công trình công cộng. Chỉ giới đường đỏ giúp đảm bảo các công trình không vi phạm vào không gian hạ tầng giao thông hoặc công cộng.
- Chỉ giới xây dựng: Đây là ranh giới được xác định để phân định phần đất cho phép xây dựng công trình. Từ chỉ giới này trở vào là phạm vi mà công trình có thể được xây dựng. Phần đất nằm giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng được gọi là phần đất lưu không, thường không được phép xây dựng nhằm đảm bảo an toàn giao thông và thông thoáng cho khu vực.
Khoảng lùi của công trình không cố định mà phụ thuộc vào bề rộng của con đường tiếp giáp với lô đất và chiều cao của công trình. Cụ thể:
- Đường có bề rộng ≤ 19m: Khoảng lùi sẽ từ 0 – 6m, phụ thuộc vào chiều cao của công trình. Công trình có chiều cao càng lớn thì khoảng lùi yêu cầu càng lớn.
- Đường có bề rộng từ 19m đến < 22m: Khoảng lùi cũng từ 0 – 6m, tùy theo chiều cao của công trình. Công trình có chiều cao vượt trội sẽ cần khoảng lùi lớn hơn để đảm bảo an toàn và không gian hợp lý.
- Đường có bề rộng ≥ 22m: Khoảng lùi trong trường hợp này từ 0 – 6m, phụ thuộc vào chiều cao công trình. Đối với các công trình cao tầng, khoảng lùi sẽ lớn hơn để giữ sự hài hòa và đảm bảo không gian công cộng.
Quy định về khoảng cách xây dựng nhà cách mặt đường
Khoảng cách xây dựng nhà so với mặt đường được quy định trong Tiêu chuẩn Xây dựng Quốc gia QCVN 03:2015 về Nhà ở Đô thị. Khoảng cách này được xác định dựa trên bề rộng của đường và chiều cao của công trình. Dưới đây là bảng tham khảo về khoảng cách tối thiểu giữa nhà và mặt đường.
|
Bề rộng đường (m) |
Chiều cao nhà (m) |
Khoảng cách lùi tối thiểu (m) |
|
Dưới 6.5 |
Dưới 3 |
3 |
|
Dưới 6.5 |
Từ 3 đến dưới 5 |
4 |
|
Dưới 6.5 |
Từ 5 đến dưới 8 |
5 |
|
Dưới 6.5 |
Từ 8 đến dưới 11 |
6 |
|
Dưới 6.5 |
Từ 11 đến dưới 15 |
8 |
|
Dưới 6.5 |
Từ 15 đến dưới 20 |
10 |
|
Dưới 6.5 |
Từ 20 đến dưới 25 |
12 |
|
Dưới 6.5 |
Từ 25 đến dưới 30 |
14 |
|
Dưới 6.5 |
Từ 30 trở lên |
16 |
|
Từ 6.5 đến dưới 11 |
Dưới 3 |
3 |
|
Từ 6.5 đến dưới 11 |
Từ 3 đến dưới 5 |
4 |
|
Từ 6.5 đến dưới 11 |
Từ 5 đến dưới 8 |
5 |
|
Từ 6.5 đến dưới 11 |
Từ 8 đến dưới 11 |
6 |
|
Từ 6.5 đến dưới 11 |
Từ 11 đến dưới 15 |
8 |
|
Từ 6.5 đến dưới 11 |
Từ 15 đến dưới 20 |
10 |
|
Từ 6.5 đến dưới 11 |
Từ 20 đến dưới 25 |
12 |
|
Từ 6.5 đến dưới 11 |
Từ 25 đến dưới 30 |
14 |
|
Từ 6.5 đến dưới 11 |
Từ 30 trở lên |
16 |
|
Từ 11 đến dưới 15 |
Dưới 3 |
3 |
|
Từ 11 đến dưới 15 |
Từ 3 đến dưới 5 |
4 |
|
Từ 11 đến dưới 15 |
Từ 5 đến dưới 8 |
5 |
|
Từ 11 đến dưới 15 |
Từ 8 đến dưới 11 |
6 |
|
Từ 11 đến dưới 15 |
Từ 11 đến dưới 15 |
8 |
|
Từ 11 đến dưới 15 |
Từ 15 đến dưới 20 |
10 |
|
Từ 11 đến dưới 15 |
Từ 20 đến dưới 25 |
12 |
|
Từ 11 đến dưới 15 |
Từ 25 đến dưới 30 |
14 |
|
Từ 11 đến dưới 15 |
Từ 30 trở lên |
16 |
|
Từ 15 trở lên |
Dưới 3 |
3 |
|
Từ 15 trở lên |
Từ 3 đến dưới 5 |
4 |
|
Từ 15 trở lên |
Từ 5 đến dưới 8 |
5 |
|
Từ 15 trở lên |
Từ 8 đến dưới 11 |
6 |
|
Từ 15 trở lên |
Từ 11 đến dưới 15 |
8 |
|
Từ 15 trở lên |
Từ 15 đến dưới 20 |
10 |
Trong thực tế, việc xác định khoảng lùi khi xây dựng nhà ở phải tuân theo các quy định cụ thể:
- Đối với các công trình tiếp giáp đường giao thông cấp khu vực trở lên: Khoảng lùi phải tuân thủ theo đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, đồng thời phải đảm bảo đáp ứng quy định về khoảng lùi tối thiểu được pháp luật quy định.
- Đối với tổ hợp công trình: Quy định về khoảng lùi được áp dụng riêng cho từng phần, bao gồm phần đế và phần tháp cao phía trên. Mỗi phần sẽ có quy định khoảng lùi riêng dựa trên chiều cao tương ứng của từng khu vực trong tổ hợp công trình.
Mức phạt nếu vi phạm chỉ giới xây dựng
Mức phạt cho hành vi vi phạm này được quy định tại điểm a khoản 9 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau:
“9. Xử phạt đối với hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch đô thị đã được phê duyệt:
a) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ;”
Đây là mức phạt áp dụng cho tổ chức, trong khi đó, mức phạt đối với cá nhân sẽ bằng 1/2 mức phạt áp dụng cho tổ chức.
Theo đó, trong trường hợp vi phạm chỉ giới xây dựng (không đúng với quy hoạch xây dựng), cá nhân sẽ bị phạt từ 40 – 50 triệu đồng, còn tổ chức sẽ chịu mức phạt từ 80 – 100 triệu đồng.
Theo quy định tại điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, ngoài việc bị xử phạt hành chính, các công trình xây dựng vi phạm chỉ giới xây dựng sẽ buộc phải tháo dỡ phần công trình vi phạm. Nói cách khác, chủ sở hữu không được phép điều chỉnh giấy phép xây dựng để hợp thức hóa phần công trình lấn chiếm chỉ giới xây dựng.
>> Xem thêm bài viết Đất công trình công cộng là gì? Nếu đất trong quy hoạch có bị thu hồi?
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
