Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Nhiều nhà đầu tư đang nắm giữ bất động sản tại Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ (TPHCM) vẫn tiếp tục đặt kỳ vọng vào sự gia tăng về nhu cầu cũng như giá cả trong bối cảnh mới. Dù vậy, so với thị trường bất động sản khu Đông TPHCM, các khu vực này vẫn biến động khá chậm.
Kế hoạch phát triển các huyện ngoại thành thành 3 thành phố
Từ đầu năm 2024 đến nay, các khu vực như Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ liên tục nhận được tin vui liên quan đến quy hoạch và hạ tầng. Tuy nhiên, không còn cảnh mua bán ồ ạt hay giá đất tăng cao như giai đoạn trước. Điều này cho thấy thị trường bất động sản tại đây đã có sự điều chỉnh sau những biến động lớn. Tuy nhiên vẫn chưa theo kịp nhịp độ của bất động sản khu Đông TPHCM.
Đầu năm 2024, tại dự thảo quy hoạch phát triển TPHCM giai đoạn 2021 – 2030, TPHCM đề xuất xây dựng 5 huyện ngoại thành thành 3 thành phố với tầm nhìn đến năm 2050, trong đó:
- Thành phố phía Bắc (gồm Củ Chi và Hóc Môn): Có định hướng phát triển sinh thái nông nghiệp, vui chơi giải trí và dịch vụ chăm sóc sức khỏe. Huyện Hóc Môn dự kiến sẽ trở thành trung tâm hành chính và chính trị của thành phố này.
- Thành phố phía Nam (gồm Nhà Bè và Cần Giờ): Trong đó, Cần Giờ được kỳ vọng sẽ trở thành trung tâm kinh tế biển, cảng trung chuyển quốc tế và du lịch sinh thái.
- Thành phố phía Tây (Bình Chánh): Với định hướng phát triển các khu công nghiệp và đô thị hiện đại.
BĐS được kỳ vọng hồi phục nhưng lượng giao dịch vẫn ‘bất động’
Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng sau thông tin này, thị trường bất động sản tại Củ Chi, Hóc Môn và Cần Giờ sẽ có sự khởi sắc. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, thị trường vẫn khá trầm lắng. Các giao dịch chủ yếu diễn ra ở những lô đất có giá hợp lý, giảm khoảng 20% so với đầu năm 2022.
Một số nhà đầu tư sở hữu đất nền thổ cư và đất nông nghiệp tại đây gặp khó khăn khi muốn bán ra, thậm chí phải chấp nhận bán dưới giá vốn.
Theo nhận định từ các môi giới, thị trường bất động sản chưa trở lại trạng thái tích cực như trước đây. Phần lớn nhà đầu tư vẫn giữ lại tài sản, chỉ có số ít phải bán lỗ do gặp khó khăn về tài chính.
Lo ngại chi phí tăng vọt, nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ
Mới đây, bảng giá đất tại Hóc Môn và Củ Chi đã có sự điều chỉnh, mức tăng đáng kể, gấp 50 – 51 lần so với trước đây, trở thành khu vực có mức tăng cao nhất tại TPHCM. Mặc dù bảng giá cũ được gia hạn đến cuối năm 2025, nhưng thông tin này đã khiến nhiều nhà đầu tư nắm giữ đất nông nghiệp tại hai khu vực này tỏ ra lo lắng.
Bảng giá đất làm tăng phí chuyển đổi đất
Do lo ngại chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tăng mạnh theo bảng giá mới, nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng tìm cách bán ra với mức giá cắt lỗ. Dù hiện tượng này chưa phổ biến, nhưng đã bắt đầu xuất hiện tại một số khu vực ven TPHCM, đặc biệt là tại Hóc Môn và Củ Chi.
Theo ghi nhận, mức lợi nhuận từ việc đầu tư đất nông nghiệp thường dao động trong khoảng 20 – 25% mỗi năm. Nếu có thể chuyển đổi mục đích sử dụng, lợi nhuận có thể tăng lên 30 – 40% hàng năm. Giá trị của loại hình này có thể nhân lên từ 3 đến 5 lần sau một thập kỷ, thậm chí cao hơn. Tuy nhiên, với bảng giá đất mới dự kiến, chi phí để hoàn tất thủ tục chuyển đổi sẽ tăng lên đến 9 lần so với hiện tại.
Luật sư Trần Đức Phượng (trực thuộc Đoàn luật sư TPHCM) cho biết, nếu dự thảo điều chỉnh bảng giá đất được thông qua, những nhà đầu tư mua đất nông nghiệp với mục đích chuyển đổi sẽ đối mặt với nhiều rủi ro, vì chi phí thực hiện sẽ vượt xa so với dự tính ban đầu.
Nhà đầu tư đối mặt với nguy cơ ‘mất trắng’
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 đã quy định rằng đối với các loại đất nông nghiệp, nếu để hoang hoặc không sử dụng liên tục trong vòng 12-24 tháng tùy theo loại đất, sẽ bị xử phạt hành chính và có khả năng bị thu hồi nếu không được đưa vào sử dụng trở lại.
Điều này đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư đang nắm giữ đất nông nghiệp sẽ buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư hoặc tìm cách canh tác để tránh nguy cơ mất quyền sở hữu. Đặc biệt, với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để mua đất, nguy cơ mất khả năng thanh toán và rủi ro vỡ nợ sẽ rất lớn.
Liên quan đến vấn đề bảng giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM vừa qua đã lên tiếng về việc giá đất dự kiến tại Hóc Môn có mức tăng 50 lần so với hiện tại, gây nhiều tranh cãi và thu hút sự quan tâm của dư luận trong thời gian gần đây.
Điều chỉnh lại giá đất Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ
Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho biết, dự thảo bảng giá đất mới đã điều chỉnh giá bồi thường tại một vị trí thuộc huyện Hóc Môn để tiệm cận hơn với giá thị trường, không thể so sánh trực tiếp với mức tăng gấp 50 lần như dư luận đang đồn đoán.
Cụ thể, theo bảng giá đất cũ, giá đất tại đường Song Hành Quốc lộ 22 thuộc huyện Hóc Môn là 780.000 đồng/m². Tuy nhiên, trong dự thảo mới, giá đất tại vị trí này đã được điều chỉnh lên mức khoảng 39,6 triệu đồng/m².
Sở TN&MT giải thích rằng, mức giá 780.000 đồng/m² trước đây chưa phản ánh đúng giá trị thị trường của khu đất này. Khi áp dụng hệ số điều chỉnh theo Quyết định 56/2023 của UBND TPHCM, giá đất tại khu vực này thực tế là 3,5 triệu đồng/m².
Bên cạnh đó, vào ngày 1/12/2023, UBND huyện Hóc Môn đã phê duyệt mức giá bồi thường gần 39,6 triệu đồng/m² và nhận được sự đồng thuận từ người dân bị thu hồi đất. Do vậy, mức giá mới đã được cập nhật trong dự thảo bảng giá đất và không thể so sánh với mức tăng 50 lần như thông tin lan truyền.
Ngoài ra, Sở TN&MT cũng cho biết thêm, bảng giá đất điều chỉnh đã tích hợp các cơ sở dữ liệu về giá đất được phê duyệt từ các dự án bồi thường, các dự án nộp tiền sử dụng đất, và các giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm đảm bảo giá đất phản ánh đúng tình hình thực tế tại địa phương.
Kết luận
Tuy nhà đất Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ nhận nhiều thông tin tích cực về quy hoạch hạ tầng nhưng lượng giao dịch vẫn chậm hơn một nhịp so với Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ. Việc điều chỉnh bảng giá đất tại Hóc Môn đã gây nhiều tranh cãi trong dư luận. Tuy nhiên, theo Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM, mức tăng này chỉ áp dụng cho một số vị trí cụ thể và đã được điều chỉnh để tiệm cận hơn với giá thị trường.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
>> Xem thêm:
