Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Từ đầu năm 2024, thị trường đất nền vùng ven TPHCM liên tục nhận được những thông tin tích cực về quy hoạch và hạ tầng. Tuy nhiên, không còn hiện tượng giao dịch sôi động hay giá đất tăng liên tục như trước. Thị trường đã có sự điều chỉnh sau giai đoạn biến động mạnh, cho thấy tâm lý thận trọng hơn từ các nhà đầu tư và sự cân bằng hơn trong cung cầu.
Thực trạng thị trường đất nền vùng ven TP.HCM
Đầu năm 2024, TP.HCM đã đề xuất kế hoạch chuyển đổi năm huyện ngoại thành thành ba thành phố mới, bao gồm: thành phố phía Bắc (Củ Chi và Hóc Môn), thành phố phía Tây (Bình Chánh) và thành phố phía Nam (Nhà Bè và Cần Giờ). Theo định hướng, Hóc Môn và Củ Chi sẽ phát triển theo hướng sinh thái nông nghiệp, vui chơi giải trí, và chăm sóc sức khỏe, trong đó Hóc Môn sẽ trở thành trung tâm hành chính, chính trị. Cần Giờ sẽ được phát triển thành trung tâm kinh tế biển, du lịch sinh thái và cảng trung chuyển quốc tế.
Thông tin này đã tạo ra nhiều kỳ vọng cho thị trường bất động sản đất nền vùng ven TPHCM. Tuy nhiên, thực tế cho thấy thị trường vẫn khá trầm lắng, với giao dịch chủ yếu tập trung ở các nền đất có mức giá hợp lý, giảm khoảng 20% so với đầu năm 2022. Nhiều nhà đầu tư đang gặp khó khăn trong việc thanh khoản đất nền thổ cư và đất nông nghiệp, dù đã chấp nhận bán dưới giá vốn để thoát hàng. Sự chờ đợi và kỳ vọng vào những thay đổi tích cực từ chính sách và quy hoạch là điều cần thiết, nhưng cũng cần có sự kiên nhẫn và chiến lược đầu tư hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện nay.
Theo nhận định từ các môi giới, thị trường bất động sản hiện tại vẫn chưa hồi phục về mức độ sôi động như thời kỳ trước. Phần lớn các nhà đầu tư đang tiếp tục nắm giữ bất động sản, chỉ có một số ít rao bán với mức giá lỗ do gặp khó khăn về tài chính và cần giải quyết vấn đề dòng tiền.
Nỗi lo của các nhà đầu tư đất nông nghiệp
Việc điều chỉnh bảng giá đất tại Hóc Môn và Củ Chi, với mức tăng dự kiến lên đến 50-51 lần so với hiện tại, đã tạo ra không ít lo ngại cho giới đầu tư. Mặc dù bảng giá cũ sẽ được duy trì đến cuối năm 2025, nhưng nhiều nhà đầu tư sở hữu đất nông nghiệp tại khu vực này đã bắt đầu cảm thấy bất an trước viễn cảnh chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng vọt. Điều này khiến họ lo sợ rằng nếu bảng giá mới được áp dụng, chi phí sẽ vượt quá dự tính, dẫn đến việc khó khăn trong thanh khoản và tiềm ẩn nguy cơ thua lỗ nặng nề.
Theo luật sư Trần Đức Phượng, nếu dự thảo điều chỉnh bảng giá đất mới được thông qua, nhóm nhà đầu tư đang nắm giữ đất nền vùng ven TPHCM, đặc biệt là loại đất nông nghiệp sẽ chịu tác động nặng nề nhất. Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất dự kiến sẽ tăng gấp nhiều lần, thậm chí lên tới 9 lần so với hiện tại. Điều này sẽ khiến việc đầu tư vào đất nông nghiệp trở nên kém hấp dẫn hơn, đặc biệt là khi nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vào việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư để sinh lời cao.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng đưa ra quy định nghiêm ngặt về việc sử dụng đất nông nghiệp. Cụ thể, nếu đất nông nghiệp bị bỏ hoang không sử dụng trong khoảng thời gian từ 12 đến 24 tháng, chủ sở hữu có thể bị xử phạt hành chính và đối mặt với nguy cơ bị thu hồi đất. Quy định này buộc các nhà đầu tư phải nhanh chóng đưa đất vào sử dụng, như canh tác nông nghiệp hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng, nếu không muốn mất trắng tài sản. Đặc biệt, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để mua đất nông nghiệp đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ cao, do chi phí gia tăng mà khả năng sinh lời lại không như mong đợi.
Điều chỉnh giá đất đảm bảo công bằng và minh bạch trong giao dịch
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã giải thích rằng mức tăng giá 50 lần là do sự điều chỉnh từ giá đất cũ, chưa phản ánh đúng giá trị thị trường, lên mức giá mới phù hợp hơn với thực tế. Ví dụ, giá đất tại đường Song Hành Quốc lộ 22, huyện Hóc Môn, trước đây chỉ 780.000 đồng/m2 nhưng sau khi cập nhật theo các dự án bồi thường và nộp tiền sử dụng đất, giá đã được điều chỉnh lên mức gần 39,6 triệu đồng/m2, phản ánh đúng giá thị trường hiện tại. Việc điều chỉnh này nhằm đảm bảo sự công bằng trong xác định giá trị bồi thường và giao dịch đất đai, tránh sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất trong bảng giá và giá trị thực tế, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho các cơ quan quản lý thực hiện chức năng một cách hiệu quả hơn.
Ngoài ra, dự thảo bảng giá đất mới cũng cập nhật các cơ sở dữ liệu về giá đất từ những dự án đã phê duyệt, giá giao dịch do cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế cung cấp, nhằm đảm bảo tính khách quan và phù hợp với tình hình thực tế. Điều này giúp thị trường bất động sản tại TP.HCM ổn định hơn, tránh hiện tượng đầu cơ, thổi giá, đồng thời giúp nhà đầu tư có cái nhìn thực tế hơn về giá trị đất đai tại các khu vực này.
Nhìn chung, việc điều chỉnh bảng giá đất tại các huyện ngoại thành như Hóc Môn và Củ Chi là một động thái cần thiết để đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai. Tuy nhiên, nó cũng đặt ra thách thức lớn cho các nhà đầu tư, đòi hỏi họ phải có chiến lược phù hợp và thận trọng trong việc đầu tư, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động và bất định như hiện nay.
(Nguồn Cafef)
>> Xem thêm bài viết Các doanh nghiệp bất động sản ráo riết tìm nguồn “đất sạch”
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
