Phạt cọc và bồi thường ra sao nếu chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn?

Nhiều trường hợp chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn khiến người thuê bị thiệt hại kinh doanh hoặc mất nơi ở. Bài viết này phân tích quy định pháp luật và hướng dẫn cách đòi bồi thường hợp pháp.

Khi nào chủ nhà được quyền lấy lại nhà trước thời hạn?

Theo Điều 132 Luật Nhà ở 2014, chủ nhà không được đơn phương lấy lại nhà đang cho thuê khi hợp đồng chưa hết hạn, trừ một số trường hợp đặc biệt như:

• Người thuê nợ tiền thuê từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng
• Người thuê sử dụng sai mục đích, tự ý sửa chữa, phá dỡ, cho thuê lại hoặc chuyển nhượng trái phép
• Người thuê gây mất trật tự, vệ sinh, ảnh hưởng đến khu dân cư dù đã bị nhắc nhở nhiều lần
• Chủ nhà cải tạo nhà ở nhưng không thỏa thuận được giá thuê mới sau cải tạo (lúc này chủ nhà phải bồi thường cho người thuê)

Nếu không thuộc các trường hợp trên, việc chủ nhà tự ý thu hồi nhà là đơn phương chấm dứt hợp đồng trái luật. Người thuê hoàn toàn có quyền yêu cầu bồi thường.

Người thuê được đòi bồi thường ra sao?

Theo Điều 428 và 585 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một bên chấm dứt hợp đồng trái luật, bên bị thiệt hại được quyền yêu cầu bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế và kịp thời.

• Người thuê có thể yêu cầu bồi thường chi phí đầu tư, sửa chữa, thiệt hại doanh thu hoặc tổn thất tinh thần (nếu có)
• Nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt cọc hoặc phạt vi phạm, chủ nhà còn phải chịu phạt theo mức đã thỏa thuận
• Trường hợp hai bên không đạt được thỏa thuận, người thuê có quyền khởi kiện ra tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp

Hồ sơ, chứng cứ cần chuẩn bị khi khởi kiện

Theo Điều 91 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người khởi kiện phải cung cấp tài liệu chứng minh thiệt hại.
Các chứng cứ cần chuẩn bị gồm:

• Hợp đồng thuê nhà còn thời hạn
• Biên bản bàn giao nhà, hóa đơn đầu tư – sửa chữa – cải tạo (nếu có)
• Bằng chứng thiệt hại về kinh doanh (doanh thu, chi phí…)
• Tin nhắn, email, thông báo của chủ nhà đòi lại nhà

Thời hiệu khởi kiện là 03 năm kể từ ngày phát sinh tranh chấp.

Khi nào chủ nhà không bị coi là vi phạm?

Chủ nhà chỉ được thu hồi nhà hợp pháp khi có căn cứ rõ ràng theo luật hoặc có thỏa thuận chấm dứt sớm bằng văn bản với người thuê. Nếu người thuê đồng ý nhận bồi thường sớm, hai bên cần ký biên bản thanh lý hợp đồng để tránh tranh chấp sau này.

Nếu chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn mà không thuộc trường hợp pháp luật cho phép, hành vi đó được xem là đơn phương chấm dứt hợp đồng trái luật.

Người thuê có quyền:

• Yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoặc
• Đòi bồi thường thiệt hại thực tế, tiền phạt vi phạm, tiền cọc, và thiệt hại tinh thần (nếu có)

** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.