Phát hiện diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ, nên giải quyết ra sao?

Xin chào Radanhadat.vn, tôi đang gặp một vấn đề liên quan đến diện tích đất của mình. Theo sổ đỏ, diện tích đất của tôi là 90 m². Tuy nhiên, khi đo đạc thực tế, diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ. Tôi muốn hỏi nên làm gì trong trường hợp này? Cụ thể, tôi có cần thực hiện thủ tục điều chỉnh diện tích đất trong sổ đỏ không? Và nếu có, quy trình này như thế nào?

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Radanhadat.vn. Để hiểu rõ hơn về trường hợp này, mời bạn cùng theo dõi bài phân tích dưới đây của chúng tôi. 

Khi nào diện tích nhỏ hơn Sổ đỏ sẽ được công nhận?

Căn cứ vào quy định tại khoản 6 Điều 135 của Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024), nội dung như sau:

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế

Nguồn: Thư Viện Pháp Luật

Dựa vào quy định trên, có thể hiểu diện tích nhỏ hơn sổ đỏ sẽ được chia thành 2 trường hợp cụ thể:

Trường hợp 1: Nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không có sự thay đổi so với thời điểm có giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp với các hộ liền kề, thì diện tích đất sẽ được tính dựa trên kết quả đo đạc thực tế khi tiến hành cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong tình huống này, người sử dụng đất có thể làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi nhận diện tích đo đạc thực tế (quy trình cấp đổi sẽ được trình bày chi tiết ở phần sau).

Trường hợp 2: Nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng đã thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, có thể nguyên nhân là do các hộ liền kề lấn chiếm.

Với trường hợp này, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác định lại ranh giới thửa đất. Nếu phát sinh tranh chấp, các bên liên quan có thể tự thỏa thuận giải quyết. Trong trường hợp không thể thỏa thuận, người sử dụng đất có thể gửi đơn yêu cầu UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải. Nếu hòa giải tại cơ sở không thành công, người sử dụng đất có quyền nộp đơn khởi kiện lên Tòa án có thẩm quyền.

Thủ tục cấp đổi sổ đỏ dựa trên diện tích đất thực tế

Theo quy định tại Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi tiến hành đo đạc lại và xác định diện tích, kích thước của thửa đất mà diện tích thực tế nhỏ hơn so với diện tích đã ghi trên Giấy chứng nhận, người sử dụng đất sẽ được cấp đổi Giấy chứng nhận để cập nhật diện tích theo kết quả đo đạc thực tế.

Hồ sơ đề nghị cấp đổi:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hộ gia đình và cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các tài liệu sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất, sử dụng Mẫu số 11/ĐK theo quy định của Nghị định 101/2024/NĐ-CP; và
• GCN quyền sử dụng đất đã được cấp.

Trình tự, thủ tục cấp đổi sổ đỏ:

Dựa theo khoản 3 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, quy trình và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Nếu không nộp tại UBND cấp xã, phường, thị trấn:

• Tại các địa phương đã thiết lập bộ phận một cửa, hồ sơ được nộp tại bộ phận này theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Thông thường, hộ gia đình và cá nhân sẽ nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (bao gồm huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, hoặc thành phố trực thuộc trung ương).
• Ở những nơi chưa thành lập bộ phận một cửa, hồ sơ có thể nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và hẹn thời gian trả kết quả

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 của Nghị định này thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Nguồn: Thư viện pháp luật

Bước 3: Xử lý yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện xử lý hồ sơ như sau:

• Nếu thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận dựa trên bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính, thì không cần đo đạc lại trừ khi người sử dụng đất yêu cầu.
• Nếu Giấy chứng nhận đã cấp không dựa trên bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính, và người sử dụng đất muốn cấp mới Giấy chứng nhận hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới, thì cần thực hiện trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính nhằm thể hiện rõ sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận. Người sử dụng đất phải chịu chi phí đo đạc và được công nhận kết quả trích lục/trích đo bản đồ địa chính.
• Trong trường hợp diện tích đo đạc lại lớn hơn diện tích trên Giấy chứng nhận đã cấp, ranh giới đất không thay đổi, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho phần diện tích tăng thêm so với hạn mức đất ở tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước.
• Gửi phiếu chuyển thông tin (Mẫu số 12/ĐK ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP) đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính nếu có.
• Cập nhật thông tin thay đổi vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; tiến hành cấp đổi Giấy chứng nhận và trao cho người sử dụng đất hoặc chuyển lại cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trả cho người dân.

Bước 4: Trả kết quả

Người nộp hồ sơ sẽ nhận lại kết quả tại nơi đã nộp hồ sơ và được trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Thời hạn giải quyết hồ sơ

Theo quy định tại điểm b khoản 3 và khoản 10 Điều 22 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nếu có sự thay đổi về diện tích thửa đất do quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính nhưng ranh giới thửa đất không bị thay đổi, thời gian giải quyết sẽ không quá 10 ngày làm việc. Trong trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất, thời gian xử lý sẽ tuân theo dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đối với các xã thuộc khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, hoặc những nơi có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn, thời hạn giải quyết sẽ được gia hạn thêm 10 ngày làm việc.

Lưu ý rằng, khoảng thời gian trên không bao gồm thời gian tiếp nhận hồ sơ tại cấp xã, thời gian để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; cũng như không tính thời gian dành cho việc xem xét các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, hoặc thời gian cần thiết để tiến hành giám định.

Lệ phí thực hiện

Mức thu lệ phí địa chính được quy định bởi Hội đồng nhân dân của từng tỉnh, thành phố, do đó sẽ có sự khác biệt giữa các địa phương. Tuy nhiên, thực tế cho thấy hầu hết các tỉnh đều áp dụng mức thu lệ phí dưới 100.000 đồng.

Kết luận

Như vậy, Radanhadat.vn đã giải thích rõ cách xử lý khi phát hiện diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ. Hy vọng đây sẽ là thông tin hữu ích giúp bạn giải quyết thành công và hiệu quả vấn đề đang gặp phải!

***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.

Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.

Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.

Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.

>> Xem thêm: 9 trường hợp cấp đổi sổ đỏ tính từ ngày 1/8/24