Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Với Quyết định số 1125/QĐ-TTg do Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà ký ngày 11/6/2025, đồ án điều chỉnh quy hoạch TPHCM 2040, tầm nhìn đến năm 2060 đã chính thức được phê duyệt, mở ra kỷ nguyên phát triển mới cho đô thị lớn nhất Việt Nam.
Tầm nhìn dài hạn của quy hoạch TPHCM 2040
Quy hoạch TPHCM 2040 hướng tới việc biến nơi đây thành một thành phố toàn cầu, văn minh, hiện đại và nghĩa tình, với trình độ phát triển ngang tầm các đô thị lớn trên thế giới. Tầm nhìn đến năm 2060 nhấn mạnh vai trò của TPHCM như trung tâm kinh tế, tài chính, dịch vụ của châu Á, đồng thời là cực tăng trưởng và động lực thúc đẩy phát triển vùng phía Nam cũng như cả nước. Thành phố sẽ trở thành nơi có mức sống và chất lượng cuộc sống cao, với kinh tế và văn hóa phát triển đặc sắc, thu hút các định chế tài chính và tập đoàn kinh tế quốc tế.
Hơn nữa, kế hoạch ưu tiên phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, tập trung tái phát triển các khu đô thị hiện hữu và mở rộng không gian gắn với nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Điều này không chỉ giảm ùn tắc mà còn tạo cơ hội cho các dự án bất động sản ven tuyến metro, với tỷ suất lợi nhuận cho thuê lên đến 8-10%/năm. Bảo tồn và phát huy giá trị bản sắc không gian kiến trúc, cảnh quan, sinh thái đa dạng, đặc biệt là đặc trưng đô thị vùng sông nước và cửa biển, đồng thời thích ứng với biến đổi khí hậu, sẽ là yếu tố then chốt để các dự án bất động sản bền vững thu hút đầu tư nước ngoài.
Các mục quan trọng trong đồ án quy hoạch TPHCM 2040
Tính chất đô thị và dự báo dân số
Theo quy hoạch 2040, TPHCM được định vị là đô thị loại đặc biệt trực thuộc Trung ương, trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục đào tạo, khoa học kỹ thuật và công nghệ quan trọng của quốc gia, với vai trò tiên phong dẫn dắt đổi mới sáng tạo. Thành phố có vị trí quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị quốc gia, là một trong những trung tâm du lịch, tài chính – thương mại và dịch vụ logistics của khu vực Đông Nam Á và châu Á – Thái Bình Dương, đồng thời là trung tâm chăm sóc sức khỏe khu vực ASEAN.
Dự báo dân số là nền tảng quan trọng trong quy hoạch TPHCM 2040. Đến năm 2030, quy mô dân số khoảng 11,0 – 13,7 triệu người; đến năm 2040 khoảng 14,0 – 16,5 triệu người. Về đất đai, đến năm 2030, đất xây dựng toàn thành phố khoảng 100.000 – 105.000 ha (trung bình khoảng 73 – 95 m²/người), trong đó đất dân dụng khoảng 65.000 – 68.000 ha (trung bình khoảng 47 – 62 m²/người). Đến năm 2040, đất xây dựng khoảng 125.000 – 130.000 ha (trung bình khoảng 75 – 93 m²/người), đất dân dụng khoảng 85.000 – 88.000 ha (trung bình khoảng 52 – 63 m²/người).
Định hướng phát triển không gian
Quy hoạch TPHCM 2040 phát triển theo mô hình đô thị đa trung tâm, hình thành các phân vùng đô thị đa chức năng với hạt nhân là các khu vực trọng điểm về tài chính, thương mại, du lịch, văn hóa, thể dục thể thao, nghiên cứu, đào tạo và sản xuất công nghệ cao. Mục tiêu thúc đẩy tương tác trong hoạt động kinh tế – xã hội và liên kết phát triển.
Phát triển không gian đô thị gắn với tổ chức hệ thống giao thông công cộng, kết nối thuận lợi với mạng lưới quốc gia và quốc tế, tạo lập hành lang lưu thông và phát triển kinh tế đô thị. Cấu trúc không gian thành phố theo 6 phân vùng:
- Phân vùng đô thị trung tâm (khu vực nằm phía trong đường Vành đai 2 và nằm phía Bắc kênh Đôi, kênh Tẻ).
- Phân vùng phía Đông (thành phố Thủ Đức hiện nay – dự kiến phát triển thành phân vùng đô thị Thủ Đức).
- Phân vùng phía Tây (gồm khu vực phía Bắc phân vùng đô thị trung tâm và một phần khu vực phía Nam – phần nằm phía Tây sông Cần Giuộc của huyện Bình Chánh và phần phía Tây Quốc lộ 1 thuộc quận Bình Tân hiện nay – dự kiến phát triển thành phân vùng đô thị Bình Chánh).
- Phân vùng phía Bắc (gồm huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn và phần phía Bắc Quốc lộ 1 thuộc Quận 12 hiện nay – dự kiến phát triển thành phân vùng đô thị Củ Chi – Hóc Môn).
- Phân vùng phía Nam (gồm khu vực phía Nam Kênh Đôi thuộc Quận 8, khu vực phía Đông sông Cần Giuộc thuộc huyện Bình Chánh, Quận 7 và huyện Nhà Bè hiện nay – dự kiến phát triển thành phân vùng đô thị Quận 7 – Nhà Bè).
- Phân vùng phía Đông Nam (gồm toàn bộ huyện Cần Giờ hiện nay – dự kiến phát triển thành phân vùng đô thị Cần Giờ).
Mỗi phân vùng được cấu trúc theo hướng đa chức năng, gắn với các khu vực trọng điểm phát triển có vai trò trung tâm vùng, quốc gia và quốc tế, tạo cơ hội việc làm và môi trường sống chất lượng cao. Tổ chức không gian các phân vùng gắn với hệ thống giao thông công cộng.
Các trục không gian và hành lang phát triển
Quy hoạch TPHCM 2040 kế thừa nội dung điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng TPHCM đến năm 2025, tiếp tục phát triển thành phố theo 4 hướng: hướng Đông, hướng Nam ra biển, hướng Tây – Bắc và hướng Tây, Tây – Nam.
Bổ sung phát triển các trục không gian gồm:
- 4 trục theo hướng Bắc – Nam: Trục ven Sông Sài Gòn – Huỳnh Tấn Phát; Quốc lộ 22 – Trường Chinh – Cách Mạng Tháng Tám – Nguyễn Hữu Thọ; Đường Tỉnh 743 – Vành đai 2 – Nguyễn Lương Bằng – trục động lực phát triển mới phía Tây Cần Giờ; Tỉnh lộ 10 – Vành đai 2 – Quốc lộ 50.
- 5 trục Đông – Tây: (i) Trục Quốc lộ 1A; (ii) Trục qua sân bay (Phạm Văn Đồng – Nguyễn Thị Tú nối dài đến Long An); (iii) Võ Nguyên Giáp – Mai Chí Thọ – Võ Văn Kiệt – Võ Văn Kiệt kéo dài; (iv) Đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, Nguyễn Văn Linh, Đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Trung Lương; (v) Cảng hàng không quốc tế Long Thành – Hoàng Quốc Việt – Trịnh Quang Nghị – Vành Đai 2 – Trần Đại Nghĩa.
Tổ chức không gian sản xuất công nghiệp và công nghệ cao
Quy hoạch TPHCM 2040 tập trung nâng cấp, phát triển và hình thành mới các khu công nghệ cao với tổng diện tích khoảng 2.200 – 2.600 ha, gồm: Khu công nghệ cao TPHCM, khu công viên khoa học và công nghệ tại phân vùng đô thị Thủ Đức; khu công nghệ cao Phú Mỹ Hưng tại huyện Củ Chi hiện nay. Phát triển các khu công nghệ khác tại khu đô thị trung tâm và tại các khu vực huyện Củ Chi, Bình Chánh và Nhà Bè hiện nay.
Tại các khu hiện hữu, chuyển đổi không gian theo hướng tăng cường kết nối hoạt động sản xuất, tập trung nghiên cứu – phát triển, hoàn thiện hệ sinh thái sáng tạo để dẫn dắt trình độ công nghệ khu vực và quốc gia; hình thành không gian nghiên cứu – kết hợp ứng dụng công nghệ cao, đào tạo nhân lực và sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao. Tạo lập hệ sinh thái sáng tạo, kết nối hoạt động sản xuất, dịch vụ và tổ chức lưu trú phù hợp với mô hình sản xuất mới.
Tập trung phát triển chức năng công nghiệp gồm 33 khu công nghiệp, 3 khu chế xuất và 7 cụm công nghiệp, quy mô khoảng 9.200 – 10.200 ha tại các khu vực dọc theo Vành đai 3, tuyến tránh của Quốc lộ 22, cảng Hiệp Phước và một số khu vực thuận lợi kết nối giao thông và chuyển đổi chức năng tại Bình Chánh, Củ Chi, Bắc Cần Giờ hiện nay. Khuyến khích phát triển mới, chuyển đổi không gian trong khu công nghiệp phù hợp với mô hình sản xuất ứng dụng công nghệ cao, công nghệ tiên tiến, giảm thiểu tác động tiêu cực tới môi trường đô thị.
Định hướng phát triển nhà ở
Quy hoạch TPHCM 2040 dự kiến đến năm 2030, chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân toàn thành phố đạt khoảng 27 – 30 m²/người, đến năm 2040 đạt khoảng 30 – 32 m²/người. Phát triển nhà ở gắn với quá trình phát triển mở rộng đô thị; cải tạo chỉnh trang và tái thiết các khu vực trong thành phố nhằm nâng cao điều kiện ở và chất lượng sống của người dân đô thị, nông thôn.
Đối với khu dân cư hiện hữu, theo điều kiện từng khu vực cụ thể, khuyến khích hợp thửa, tái điều chỉnh đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng tầng cao xây dựng và tăng tỷ lệ không gian thoáng trong các khu vực có mật độ xây dựng cao; bổ sung hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để nâng cao chất lượng môi trường sống.
Phát triển nhà ở chung cư chiếm tỷ trọng lớn trong các loại hình xây dựng nhà ở mới, đảm bảo điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Khuyến khích phát triển theo mô hình đô thị nén, đồng bộ về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; gắn với việc hình thành, mở rộng các khu vực có nhu cầu sử dụng lao động như khu công nghiệp, các trung tâm dịch vụ, trường đại học… để cung cấp chỗ ở tại chỗ cho các đối tượng lao động và tối ưu khoảng cách đi lại.
Ưu tiên phát triển các khu nhà ở xã hội tập trung, nhà ở công nhân, nhà ở học sinh, sinh viên… đồng bộ với việc phát triển các trung tâm đào tạo, khu công nghiệp, khu chế xuất tại các phân vùng phát triển của thành phố. Ưu tiên phát triển quỹ nhà ở chi phí thấp và nhà ở cho thuê, xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên; xây dựng quỹ nhà ở chính sách (dành cho các gia đình chính sách, người có công với cách mạng).
>> Xem thêm bài viết Quận nào thuê nhà giá tốt nhất TP.HCM?
** Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Radanhadat thực hiện bài viết này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước. Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của bài viết nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
