Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, với nhiều điểm mới đáng chú ý. Trong đó, vấn đề phân lô bán nền tiếp tục là một trong những nội dung thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư, doanh nghiệp và người dân, bởi đây là hình thức giao dịch phổ biến tại nhiều địa phương hiện nay.
Hãy cùng Radanhadat.vn tìm hiểu rõ hơn về quy định này ngay trong bài viết sau đây nhé!
Phân lô bán nền là gì?
Theo quy định của pháp luật hiện hành, phân lô bán nền là quá trình tách thửa đất trong một dự án đã được phê duyệt để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác – nhằm mục đích tự xây dựng nhà ở.
Trong đó, đất phân lô được hiểu là loại đất trong các dự án đầu tư phát triển nhà ở, đã được chủ đầu tư quy hoạch thành từng lô có diện tích cụ thể, phù hợp quy chuẩn xây dựng. Tuy nhiên, các lô này chưa xây dựng nhà ở sẵn – người mua sẽ nhận nền đất và tự xây dựng theo quy hoạch được duyệt.
Phân lô bán nền áp dụng cho chủ đầu tư dự án và chịu quản lý chặt chẽ về hạ tầng, quy hoạch. Trong khi đó, tách thửa cá nhân là quyền dân sự của người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) và được thực hiện với các mục đích như: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho… mà không gắn với hoạt động đầu tư dự án.
Những thay đổi lớn về phân lô bán nền trong Luật Kinh doanh BĐS 2023
Luật mới quy định rõ phạm vi không được phân lô bán nền, đồng thời trao quyền cho UBND cấp tỉnh xác định khu vực được phép thực hiện hoạt động này. Cụ thể như sau:
Cấm phân lô tại các đô thị loại đặc biệt, I, II và III
Theo Điều 49 của Luật Kinh doanh BĐS 2023, các chủ đầu tư dự án không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền trong các khu vực:
- Phường thuộc các quận nội thành;
- Thành phố, thị xã thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III;
- Dự án đã được giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Điều này đồng nghĩa với việc, phân lô bán nền sẽ bị cấm tại tổng cộng 105 thành phố và thị xã trên cả nước – tăng thêm 81 khu vực so với quy định hiện hành.
Mở quyền cho các khu vực khác
Ngoài các khu vực cấm nêu trên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện thực tế để xác định khu vực được phép phân lô bán nền, với điều kiện:
- Dự án có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật như đường, điện, nước, thoát nước;
- Tuân thủ đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Điều này tạo ra sự linh hoạt phù hợp với đặc thù phát triển từng địa phương, tránh cào bằng cứng nhắc như trước đây.
Tác động của quy định mới đến thị trường bất động sản
Các chuyên gia đánh giá, quy định mới sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng đầu cơ tràn lan, khi đất chưa có hạ tầng hoặc chưa được cấp phép nhưng vẫn rao bán rầm rộ dưới danh nghĩa “dự án”.
Hạn chế tình trạng sốt đất ảo
Trước đây, nhiều cá nhân và nhóm đầu cơ đã tận dụng kẽ hở pháp luật để gom đất nông nghiệp, tách thửa ồ ạt, thậm chí đặt tên thương mại như “KDC Xanh”, “Khu đô thị Y”… khiến người dân nhầm tưởng là dự án chính thống.
Hậu quả là giá đất bị đẩy lên cao bất thường, người mua thiệt hại, địa phương khó quản lý, quy hoạch bị phá vỡ.
Khuyến khích phát triển các dự án mới
Khi không còn dễ dàng phân lô bán nền, chủ đầu tư sẽ buộc phải phát triển dự án theo hướng xây dựng nhà ở hoàn chỉnh, đồng bộ hạ tầng và pháp lý rõ ràng. Điều này góp phần nâng chất lượng đô thị, thay vì chỉ bán đất rồi để dân tự xây nhà manh mún.
Những điểm cần lưu ý khi giao dịch đất nền sau năm 2025
Với những thay đổi pháp lý kể từ 1/1/2025, người mua cần đặc biệt cẩn trọng khi tiếp cận các dự án đất nền, nhất là ở khu vực đô thị loại I, II và III.
Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng trước khi mua
Người dân cần lưu ý:
- Dự án có nằm trong khu vực cấm phân lô bán nền không?
- Chủ đầu tư có giấy phép đầu tư hợp lệ?
- Khu đất đã được phê duyệt quy hoạch và hạ tầng chưa?
Không mua đất nền chưa rõ nguồn gốc
Tuyệt đối không mua đất nền qua giấy tay, chưa được tách thửa hoặc chưa chuyển mục đích sử dụng. Những lô đất như vậy có thể không đủ điều kiện cấp sổ đỏ hoặc bị cưỡng chế thu hồi nếu xây dựng trái phép.
Ưu tiên chọn dự án có pháp lý minh bạch
Thay vì mua theo “cảm tính”, người mua nên ưu tiên những dự án:
- Được cấp phép đầy đủ;
- Đã có quy hoạch 1/500;
- Được UBND tỉnh cho phép phân lô hoặc xây dựng hoàn thiện đồng bộ.
Kết luận
Hoạt động phân lô bán nền được quản lý chặt chẽ, minh bạch hơn từ 01/01/2025 không chỉ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, mà còn bảo vệ người mua khỏi những rủi ro pháp lý và tài chính không đáng có.
Về lâu dài, đây là bước đi quan trọng để đưa thị trường bất động sản Việt Nam phát triển theo hướng bài bản, nâng cao chất lượng đô thị và sử dụng hiệu quả quỹ đất – thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn và mô hình phát triển tự phát như trước.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
>> Xem thêm:
