Kênh kiến thức bất động sản, cẩm nang mua bán nhà đất thông thái
Tình trạng mua đất có nhà xây không phép không phải là điều hiếm gặp, đặc biệt tại các khu vực đô thị đang phát triển mạnh như huyện Hoài Đức, Hà Nội. Nhiều người mua rơi vào tình huống tiến thoái lưỡng nan khi phát hiện căn nhà mình ưng ý đã xây dựng vượt số tầng được cấp phép và không hoàn công.
Vậy trong trường hợp này, người mua cần làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình? Bài viết sau của Radanhadat.vn sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn toàn diện nhất về thủ tục pháp lý, rủi ro và cách xử lý khi mua nhà xây sai phép.
Khi nào một căn nhà được xem là xây sai phép?
Trước khi tiến hành giao dịch, người mua cần xác định rõ mức độ sai phạm của căn nhà để đưa ra hướng xử lý phù hợp. Một căn nhà được xem là xây sai phép khi chủ đầu tư xây dựng không đúng theo giấy phép được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Điều này có thể bao gồm việc xây vượt số tầng, mở rộng diện tích sàn không đúng thiết kế, hoặc thay đổi kết cấu, công năng công trình mà không được phê duyệt.
Đối với trường hợp cụ thể tại Hoài Đức, căn nhà được cấp phép xây dựng 3 tầng, 1 tum, 1 hầm nhưng đã bị xây vượt thành 6 tầng và 1 tum. Việc làm này không những vi phạm quy định pháp luật về xây dựng mà còn khiến tài sản trên đất không được ghi nhận trong sổ đỏ, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu hợp pháp của người mua.
Hướng xử lý khi mua đất có nhà xây không phép
Khi mua nhà sai phép, bạn không thể tiến hành sang tên như bình thường. Dưới đây là quy trình xử lý pháp lý theo Luật Đất đai và Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà bạn cần nắm rõ.
Bước 1: Yêu cầu chủ nhà đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền
Đầu tiên, chủ nhà cần thực hiện đăng ký biến động về tài sản trên đất (ngôi nhà). Tuy nhiên, vì công trình xây sai phép nên chưa được ghi nhận trên sổ đỏ. Để đăng ký biến động, hồ sơ cần:
- Đơn đăng ký biến động đất đai.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc.
- Giấy tờ chứng minh việc tạo lập tài sản hợp pháp.
- Văn bản xác nhận công trình phù hợp quy hoạch và an toàn (do UBND cấp huyện cấp).
Lưu ý: Chủ nhà sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính từ 30 – 40 triệu đồng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP và phải tháo dỡ phần công trình xây sai phép, trừ khi được phép điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Bước 2: Xử lý phần công trình sai phép
Bạn và bên bán cần thỏa thuận rõ một trong hai phương án:
Phương án 1: Xin điều chỉnh giấy phép xây dựng
Nếu công trình đủ điều kiện, bên bán có thể lập hồ sơ xin cấp phép điều chỉnh từ 3 tầng lên 6 tầng 1 tum. Điều kiện bao gồm:
- Không ảnh hưởng đến những công trình lân cận.
- Không vi phạm chỉ giới xây dựng.
- Không có tranh chấp.
- Đất sử dụng hợp pháp.
- Phù hợp với quy hoạch.
- Vi phạm xây dựng kết thúc trước ngày 28/01/2022.
Nếu đủ điều kiện, công trình có thể được “hợp thức hóa”.
Phương án 2: Tháo dỡ phần vi phạm
Nếu không đủ điều kiện hợp thức hóa, chủ nhà bắt buộc phải tháo dỡ phần vượt phép, đưa công trình về đúng với giấy phép ban đầu (3 tầng 1 tum). Bạn cần yêu cầu bên bán hoàn tất việc này trước khi tiến hành mua bán.
Thủ tục chuyển nhượng sau khi xử lý vi phạm
Khi phần công trình sai phép đã được xử lý hoặc hợp thức hóa, các bên có thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định. Hồ sơ chuyển nhượng bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc.
- Đơn đăng ký biến động đất đai.
- Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản trên đất (nếu đã hợp thức hóa).
Sau khi hoàn tất mọi thủ tục chuyển nhượng, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin người mua trong sổ đỏ, công nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cho người mua theo đúng quy định của pháp luật.
Lời khuyên để tránh mua phải đất có nhà xây không phép
Một trong những yếu tố quan trọng nhất khi mua nhà xây sai phép là cần có sự thỏa thuận rõ ràng giữa hai bên về trách nhiệm xử lý sai phạm. Người mua nên yêu cầu bên bán cam kết thực hiện đầy đủ thủ tục hợp thức hóa hoặc tháo dỡ phần xây sai trước khi ký hợp đồng công chứng.
Bên cạnh đó, mức giá giao dịch cần được điều chỉnh phù hợp với tình trạng pháp lý thực tế của căn nhà. Nếu phần xây dựng vượt phép chưa được công nhận, người mua không nên chấp nhận mức giá được tính cho toàn bộ diện tích, mà chỉ nên tính trên cơ sở diện tích đã được cấp phép.
Kết luận
Việc mua nhà xây sai phép có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng không phải là không thể xử lý nếu người mua nắm rõ quy trình pháp lý và có sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Radanhadat.vn khuyến nghị người mua hãy dành thời gian để tìm hiểu kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý của tài sản, đồng thời nên tham khảo ý kiến từ các chuyên gia luật hoặc văn phòng công chứng để đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn, minh bạch và không để lại hệ quả pháp lý về sau.
***Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:
Radanhadat.vn thực hiện tài liệu này với mục đích cung cấp thông tin tham khảo. Thông tin có thể được thay đổi mà không cần thông báo trước.
Chúng tôi nỗ lực thực hiện và đảm bảo tính chính xác của tài liệu nhưng không chịu trách nhiệm về tổn thất hoặc hậu quả từ việc sử dụng thông tin trong đây.
Chúng tôi xử lý thông tin dựa trên nguồn đáng tin cậy, nhưng chúng tôi không kiểm chứng nguồn tin và không đảm bảo tính chính xác.
Radanhadat.vn sở hữu độc quyền tài liệu và nội dung bên trong. Tài liệu không được phép sao chép toàn bộ hoặc một phần mà không có sự đồng ý của Radanhadat.vn.
>> Xem thêm:
